11-Monats-Vertrag: Langfristig oder nicht?

EDITORIAL |

Das Ley de Arrendamientos Urbanos (Gesetz über städtische Mietverträge) regelt Mietverträge, die sich auf gewöhnliche Wohnungen beziehen. Für die Vermietung von gewöhnlichen Wohnungen ist eine Mindestdauer von 5 Jahren für natürliche Personen und von 7 Jahren für juristische Personen vorgesehen. Es besteht jedoch der Irrglaube, dass durch die Unterzeichnung von 11-Monats-Verträgen die gesetzlich vorgeschriebenen Verlängerungen umgangen werden können. Dies ist ein Irrtum. Diese Verträge haben die gleichen Pflichten und Rechte wie Verträge, die ursprünglich für ein Jahr abgeschlossen wurden, so dass Verlängerungen möglich sind, auch wenn der Vertrag ursprünglich für 11 Monate abgeschlossen wurde (wir wiederholen).

Aber was sollte man bei der Unterzeichnung eines kurzfristigen Mietvertrags beachten? Dieser Frage wollen wir in diesem Artikel auf den Grund gehen. Wir hoffen, mit dieser Frage die Zweifel vieler Vermieter und Mieter auszuräumen, da diese Frage seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnen immer häufiger gestellt wird.

Das Gesetz über städtische Mietverträge (LAU) erlaubt eine von beiden Parteien frei vereinbarte Laufzeit von Wohnungsmietverträgen und legt fest, dass diese im Falle der Vermietung eines gewöhnlichen Wohnsitzes automatisch auf bis zu fünf Jahre verlängert werden, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, und auf bis zu sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist. Auch wenn es üblich ist, einen 11-monatigen Mietvertrag zu vereinbaren, bedeutet dies nicht, dass er weniger gültig ist als ein einjähriger Vertrag oder dass er nicht verlängert werden kann, wenn die Bedürfnisse des Mieters es erfordern. Beide Optionen sind in gleichem Maße verlängerungspflichtig. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass 11-Monats-Mietverträge legal sind und den gleichen Regeln unterliegen wie alle anderen Mietverträge.

Wie bereits erwähnt, ist der 11-monatige Mietvertrag völlig legal. Es ist jedoch wichtig, einige Details zu beachten, um Rückschläge zu vermeiden. Wie bei jedem anderen Mietvertrag muss die Laufzeit des Vertrags von beiden Parteien frei und ohne Zwang vereinbart werden. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, kann keine der beiden Parteien die Vertragsdauer ohne die ausdrückliche Zustimmung der anderen Partei ändern.

Es sei daran erinnert, dass Wohnungsmietverträge durch Artikel 2 des LAU geregelt werden, in dem es heißt, dass eine Wohnungsmiete "eine Vermietung eines bewohnbaren Gebäudes ist, deren Hauptzweck darin besteht, den ständigen Wohnbedarf des Mieters zu decken".

Wir betonen, dass es ein Irrtum ist, zu glauben, dass der Vertrag nicht automatisch auf die gesetzliche Höchstdauer von fünf Jahren verlängert werden sollte, nur weil er für weniger als ein Jahr abgeschlossen wurde, denn es handelt sich um obligatorische Verlängerungen. Solange der Mietvertrag rechtsgültig ist, hat der Vermieter genau dieselbe Verpflichtung, den Vertrag zu verlängern, als wäre er für ein ganzes Jahr abgeschlossen worden. Wenn der Mieter den Mietvertrag verlängern möchte, muss der Vermieter zustimmen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der 11-monatige Mietvertrag rechtmäßig ist und beide Parteien die gleichen Pflichten und Verantwortlichkeiten haben wie bei einem für ein ganzes Jahr geschlossenen Vertrag. Der Mieter muss sich um die Immobilie kümmern und sie in gutem Zustand halten, während der Vermieter seinen gesetzlichen Verpflichtungen jederzeit nachkommen muss.

Es ist jedoch wichtig, den Unterschied zwischen einem Mietvertrag zur Nutzung als ständiger Wohnsitz und einem Vertrag zur vorübergehenden Nutzung zu beachten. Ersterer wird mit der Absicht unterzeichnet, die Immobilie für einen längeren Zeitraum als ständigen Wohnsitz zu nutzen, während letzterer für Situationen verwendet wird, in denen eine vorübergehende Unterkunft benötigt wird, z. B. für Ferien (Verträge mit einer Dauer von mehr als 31 Tagen) oder vorübergehende Geschäftsreisen. In beiden Fällen ist ein klarer und vollständiger Vertrag unerlässlich, um Missverständnisse zu vermeiden.

Der Unterschied, ob ein Mietvertrag zwangsweise um fünf oder sieben Jahre verlängert werden muss oder nicht, liegt nicht in der im Mietvertrag vereinbarten Laufzeit, sondern in der besonderen Art des Mietvertrags und den Umständen, die zum Abschluss des Mietvertrags zwischen den beiden Parteien geführt haben. Es gibt zwei Arten:

1) Vermietung zu anderen Zwecken als dem ständigen Wohnsitz: Hier geht es um die Nutzung der Immobilie zu anderen Zwecken als dem ständigen Wohnsitz, wie z. B. die Vermietung von Wohnraum (saisonale Vermietung oder Wohnraum für touristische Zwecke) oder von Geschäftsräumen oder Büros.
2) Befristete Vermietung: Wird verwendet, wenn eine Unterkunft für kurze Zeit benötigt wird, wie z. B. bei Ferienaufenthalten oder vorübergehenden Umsiedlungen.

Es ist wichtig zu wissen, dass für diese speziellen Arten von Mietverträgen nicht dieselben Regeln für Zwangsverlängerungen gelten wie für Standardmietverträge.

Wenn Sie Fragen zu diesem speziellen Thema haben oder weitere Informationen zu Wohnraummietverträgen benötigen, hinterlassen Sie diese bitte in den Kommentaren, und wir helfen Ihnen gerne bei der Beantwortung der Fragen.

Von unserem Immobilienbüro bieten wir Service in Malaga Stadt und in der gesamten Provinz Malaga, werden wir gerne Ihre Fragen zu beantworten.