Das Nutzungsrecht an einer Wohnung ist das Recht, deren Bewohnbarkeit zu genießen, ohne Eigentümer zu sein (wer die Nutzung und den Genuss des Eigentums hat). Wenn wir eine Immobilie mit Nutzungsrecht kaufen, müssen wir den Nutznießer wie einen weiteren Verkäufer betrachten, dieser verkauft das Recht auf Bewohnbarkeit (Nutzungsrecht) und der Eigentümer verkauft das Eigentum (nacktes Eigentum).

Es gibt verschiedene Arten von Nießbrauch, er kann sein: lebenslang; wenn er ein Leben lang dauert; oder zeitlich, für einen bestimmten Zeitraum gewährt. Dies wird den Wert des Nießbrauchs beeinflussen.

Wenn es vorübergehend ist, beträgt der Wert 2 Prozent des Gesamtwerts der Immobilie für jedes Jahr der Dauer des Nießbrauchs, ohne 70 Prozent des Wertes der Immobilie zu überschreiten und ohne die Zeiträume von weniger als einem Jahr zu berücksichtigen.

Wenn das Nutzungsrecht an einer Immobilie von 100.000 € 20 Jahre und 2 Monate beträgt, werden nur die 20 Jahre berücksichtigt, und dessen Wert beträgt 20x2%=40%, sodass 40%x100.000 € = 40.000 € der Wert des Nutzungsrechts wäre.

Wenn das zeitlich begrenzte Nutzungsrecht weniger als 1 Jahr beträgt, beispielsweise 9 Monate, zählt es als 1 Jahr. Und die Berechnung auf die 100.000€ wäre 1x2%=2%, wobei 2%x100.000€=2000€ der Wert des Nutzungsrechts wäre.

Denken Sie daran, dass der Prozentsatz niemals 70% des Wertes der Immobilie überschreiten darf, in diesem Fall würde 70% angewendet und nicht mehr für die Berechnung des Wertes des Nießbrauchs.

Wenn es lebenslang ist, beträgt der Mindestwert 10 % und der Höchstwert 70 %. Der Wert wird berechnet, indem man 89 das Alter des Nutznießers abzieht.
Wenn der Nießbraucher 50 Jahre alt ist und die Wohnung einen Wert von 100.000€ hat, wird dies berechnet durch 89-50=39%, wobei der Wert 39%x100000=39.000€ beträgt.

Die Wohnung kann außerdem mehr als einen Nießbraucher haben, wobei das Recht von einem zum anderen übergeht, wenn sie versterben. In diesem Fall muss der Wert mit dem Alter des jüngeren Nießbrauchers berechnet werden. 89-das Alter des jüngeren. Wenn ein Ehepaar, das den Nießbrauch hat, 80 und 70 Jahre alt ist, nehmen wir das Alter des 70-Jährigen, also 89-70=19%, der Wert wäre 19%100 000=19 000€.

Dann: Was ist der Wert des vollen Eigentums an der Immobilie? Es ist die Summe des Wertes des Nießbrauchs plus des nuda Eigentums.

Es spielt keine Rolle, ob Sie mit Ihrem Partner verheiratet sind oder nicht, da wir in beiden Fällen ein gemeinsames Gut erwerben und keine größeren oder geringeren Vorteile haben, ob wir verheiratet sind oder nicht, da dieser Erwerb denselben Vorschriften unterliegt. Aus zivilrechtlicher und sogar steuerlicher Sicht gibt es keine Änderungen, seit die Abzugsmöglichkeit für den Erwerb einer Hauptwohnung weggefallen ist, die verheiratete Paare gegenüber Lebensgemeinschaften begünstigte. (Da dieser Abzug für den Erwerb der Hauptwohnung für Erwerbungen nach dem 1. Januar 2013 abgeschafft wurde)

Obwohl wir vor dem Kauf einer Wohnung berücksichtigen müssen, dass die Vorteile des Kaufs einer Wohnung als Paar zu Nachteilen werden können.

Als Einführung ist es wichtig zu wissen, dass aus rechtlicher Sicht beim Unterzeichnen einer Hypothek im Güterstand der Zugewinngemeinschaft 50% des Darlehens und der Immobilie jedem der Beteiligten zugewiesen werden.

Aber andererseits sind die Hauptgefahren beim Kauf einer Wohnung als Paar und ohne verheiratet zu sein der Mangel an rechtlichem Schutz; wenn zuvor keine Regeln vereinbart wurden - und diese notariell beurkundet wurden - und die Komplikationen, die mit der späteren Verteilung von Schulden oder Vermögenswerten verbunden sind.

Wenn wir als Paar eine Wohnung kaufen möchten, ist es ratsam, dies zu tun, wenn die Beziehung gefestigt ist und aus rechtlichen Gründen formalisiert wurde. Das heißt, wenn sie geheiratet haben oder eine eingetragene Partnerschaft eingegangen sind. Es ist zu beachten, dass Banken eher bereit sind, Geld an ein gefestigtes Paar zu verleihen.

Wenn wir eine Wohnung als Paar kaufen, ohne verheiratet zu sein, aber ein Gütergemeinschaftsregime festlegen, führt dies zu einer Situation der Miteigentümerschaft oder einer Gemeinschaft von Gütern, einer Figur des Zivilrechts, die verwendet wird, um die Rechte an der Miteigentümerschaft zu regeln.

Diese Gemeinschaft von Gütern basiert auf der Existenz eines gemeinsamen und unteilbaren Eigentums an Gütern oder sogar Rechten, die verschiedenen Eigentümern gemeinsam und gleichzeitig gehören. Im Falle von Immobilien wird der Erwerb in der Regel durch eine öffentliche Urkunde formalisiert, in der die Parteien schriftlich ihre Vereinbarungen bezüglich dieses Eigentums festhalten (zum Beispiel den Prozentsatz, den jeder erwirbt).

Ehen, die unter dem Güterstand der Zugewinngemeinschaft geschlossen wurden, unterscheiden einerseits das private Vermögen jedes Ehepartners (Vermögen jedes Einzelnen vor der Ehe und das während der Ehe durch Erbschaft oder Schenkung erhaltene) und das Zugewinnvermögen (bestehend aus den Gewinnen der Ehepartner während ihrer Ehe, einschließlich der durch das Zugewinn- sowie das private Vermögen erzielten Gewinne). Im Falle von Schulden, die während der Ehe entstanden sind, fungieren auch die privaten Vermögenswerte jedes Ehepartners als Sicherheiten.

Das bedeutet, dass, wenn Sie ein unverheiratetes Paar sind und eine Wohnung im Rahmen der Gütergemeinschaft kaufen, die Immobilie beiden zu gleichen Teilen gehört, unabhängig von dem, was jeder beigetragen hat. So wird, auch wenn einer der Ehepartner mehr verdient als der andere, die Wohnung gemeinschaftlich oder anders ausgedrückt, beiden im gleichen Verhältnis gehören.

Was jedoch geschehen kann, ist, dass einer der Ehepartner privates Geld einbringt, das heißt nur von ihm (zum Beispiel aus der Erbschaft seiner Eltern), um die Familienwohnung zu erwerben, in diesem Fall ist es sehr ratsam, dies im Kaufvertrag festzuhalten, damit dieser Ehepartner einen größeren Anteil am Eigentum der Wohnung hat.

So stipuliert es das Urteil vom 27. Mai 2019 des Obersten Gerichtshofs, das besagt, dass „wenn nachgewiesen wird, dass für den Erwerb -des Eigentums- private Mittel verwendet wurden, der Ehepartner, der das Geld besitzt, das Recht hat, den aktualisierten Betrag zurückzuerhalten, auch wenn er keine Reservierung über die Herkunft des Geldes oder über sein Rückzahlungsrecht gemacht hat.“

In Ehen mit einem Gütertrennungsregime bleiben die Vermögen jedes Ehepartners getrennt. So bleiben die Vermögenswerte, die jeder der Personen vor und nach der Ehe besitzt, ihr Eigentum. Das bedeutet, dass, wenn Sie als Paar im Gütertrennungsregime eine Immobilie kaufen, jeder von Ihnen Eigentümer des anteiligen Betrags ist, den er bezahlt hat (obwohl beide davon profitieren). Wenn der Kauf nur mit dem Geld eines der Ehepartner erfolgt ist, gehört es ausschließlich ihm.

Die Eheverträge sind ein Dokument, in dem das Paar die wirtschaftlichen Bedingungen vereinbart, die ihre Ehe regeln werden. Sie entsprechen dem Dokument, das im Falle des Kaufs eines Hauses als Paar ohne verheiratet zu sein, unterzeichnet wird. So wird im Falle, dass einer der Ehepartner verschuldet ist oder einer mehr Kapital einbringt, alles in diesen Eheverträgen festgehalten und es wird keinen Nachteil oder Vorteil für die andere Partei geben.

Was ist die empfohlene rechtliche Struktur für den Kauf einer Wohnung als unverheiratetes oder verheiratetes Paar?

Es spielt wirklich keine Rolle, ob Sie mit Ihrem Partner verheiratet sind oder nicht, da wir in beiden Fällen ein gemeinsames Gut erwerben, und dieser Erwerb unterliegt denselben Vorschriften. Aus zivilrechtlicher und sogar steuerlicher Sicht gibt es keine Änderungen, seit die Abzugsmöglichkeit für den Erwerb einer Hauptwohnung weggefallen ist, die verheiratete Paare gegenüber Lebensgemeinschaften begünstigte.

Was passiert mit dem Haus im Falle einer Scheidung?

Falls die Beziehung nicht gut endet, ergeben sich mehrere Möglichkeiten. Zunächst muss zwischen dem Eigentum an der Wohnung und dem Nutzungsrecht unterschieden werden, da diese nicht unbedingt der gleichen Person gehören müssen. Das Nutzungsrecht wird von den Ehepartnern oder dem Richter in seinem Urteil entschieden, abhängig davon, ob es minderjährige Kinder oder einen Ehepartner gibt, der einen höheren Schutz verdient. Es besteht auch die Möglichkeit, dass das Eigentum an der Wohnung einem der Ehepartner zugewiesen wird, unabhängig davon, wer das Nutzungsrecht hat.

Wohnung als unverheiratetes oder verheiratetes Paar

Wie du siehst, ist es nicht schwierig, eine Wohnung zu kaufen, wenn man ein unverheiratetes Paar ist, aber die Situation kompliziert sich, wenn Kinder kommen, denn bei einer Trennung oder Scheidung hat das Wohl und der Schutz der Minderjährigen Vorrang. Der Schlüssel ist, die Vereinbarungen in einer öffentlichen Urkunde festzuhalten, die die Bedingungen im Falle einer

Um eine ländliche Immobilie zu legalisieren, müssen wir zwei Faktoren berücksichtigen: die Gemeinde, in der sie sich befindet, und die Dokumentation, die wir über die Immobilie haben. Die Wege zur Legalisierung der Immobilie sind die folgenden:

• Legalisierungslizenz.
• Asimilierung zu Lizenz.
• Asimilierung außerhalb der Regulierung.

Im Folgenden werden diese im Detail aufgeführt;

Legalisierungslizenz
Um diesen Weg zu wählen, muss die Wohnung folgende Merkmale aufweisen:

• Architektenprojekt.
• Baugenehmigung.
• Erstbelegungsgenehmigung.

Verfahren:
Du musst der Gemeinde, in der sich das Gebäude befindet, die folgenden Dokumente vorlegen:

• Allgemeines Formular ordnungsgemäß ausgefüllt
• Identifizierung der Person, die Eigentümer des Gebäudes ist: Name und Nachname, Adresse, NIF oder CIF, falls es sich um eine juristische Person handelt.
• Standort des Bauwerks
• Projekt, das von einem Architekten erstellt und von seiner Berufsorganisation genehmigt wurde.
• Zahlungsbescheinigung der Gemeindesteuern.

Äquivalent zur Lizenz
Anforderungen für den Zugang zu diesem Weg:

• Bauten, die vor Inkrafttreten des Gesetzes 19/1975 vom 2. Mai zur Reform des Gesetzes über das Bodenregime und die Stadtplanung fertiggestellt wurden und keine Baugenehmigung für ihren Standort im nicht urbanisierbaren Boden besitzen.
• Unregelmäßige Bauwerke auf städtischem und urbanisierbarem Boden, für die es gegebenenfalls
  verstrichene Frist zur Ergreifung von Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität zum Inkrafttreten des Gesetzes 8/1990 vom 25. Juli über die Reform des städtebaulichen Regimes und die Bodenbewertungen.

Verfahren:

Wenn Ihre Wohnung die oben genannten Anforderungen erfüllt, müssen Sie im Rathaus die folgenden Dokumente einreichen:

• Allgemeines Formular ordnungsgemäß ausgefüllt
• Identifizierung der Person, die Eigentümer des Gebäudes ist: Name und Nachname, Adresse,
  NIF oder CIF, falls es sich um eine juristische Person handelt.
• Lage- und Standortplan.
• Nachweis über die Zahlung von Gebühren.
• Technischer Bericht eines kompetenten Fachmanns, in dem mindestens Folgendes angegeben wird:
• Die Situation der Immobilie mit ihrer Kataster- und Registerreferenz, falls vorhanden.
• Die Eigentümer.
• Das Grundstück, auf dem es sich befindet, und ob es unteilbare Anteile gibt.
  derselben.
• Eigenschaften und Abmessungen der Gebäude und deren Übereinstimmung mit
  PGOU, wobei gegebenenfalls angegeben wird, in welchen Parametern die Vorschriften nicht eingehalten werden.
• Datum des Abschlusses der Bauarbeiten.
• Wenn Ihnen nach dem Bau bekannt ist, dass Arbeiten durchgeführt wurden, die
  haben ihre ursprünglichen städtebaulichen Bedingungen (Nutzung, Höhe, Erhöhung der Bebauungsdichte und Anzahl der Wohnungen) geändert.
• Wasserversorgungs- und Stromversorgungssystem.
• Abwasserentsorgungssystem.
• Wenn es über einen geeigneten, begehbaren Zugang verfügt.

Wenn es für Wohnzwecke genutzt wird:

1. Wenn die Wohnung über einen Raum verfügt, der die Funktionen eines Wohnzimmers erfüllt und
   Ruhe, eine Küchenausstattung und ein separates WC.
2. Dass die Wohnräume sich nicht im Untergeschoss befinden.
3. Dass die Wohnräume über natürliche Beleuchtung und Belüftung verfügen
   von einem offenen Außenbereich oder Lichtschacht, außer den Toiletten und den Nebenräumen.
4. Liste der Arbeiten, die durchgeführt werden sollten, um die Anforderungen zu erfüllen
   Bewohnbarkeit, Sicherheit und Gesundheit.

Asimilierung außerhalb der Regulierung

Anforderungen für den Zugang zu diesem Weg:

• Die unregelmäßigen Gebäude, die fertiggestellt sind, bezüglich derer
  es nicht möglich ist, Maßnahmen zum Schutz der städtebaulichen Legalität zu ergreifen
  noch von der Wiederherstellung der durch den Ablauf der Frist gestörten Rechtsordnung
  für die Ausübung gemäß Artikel 185.1 des Gesetzes 7/2002 vom 17. Dezember.
  • Das heißt, es wurde vor mehr als 6 Jahren gebaut.
  • Es befindet sich nicht auf geschütztem Boden.
  • Hat keine Genehmigungsakte oder ist abgelaufen.

Verfahren
ERKLÄRUNG ÜBER DIE ASIMILIERUNG ZU NICHT ÜBERBAUTEM BODEN.
Um dieses Verfahren anzuwenden, müssen Sie im Rathaus der Gemeinde, in der sich das Gebäude befindet, die folgenden Dokumente einreichen:

• Allgemeines Formular ordnungsgemäß ausgefüllt
• Identifizierung der Person, die Eigentümer des Gebäudes ist: Name und Nachname, Adresse,
  NIF oder CIF, falls es sich um eine juristische Person handelt.
• Es wird eine technische Zertifizierung im digitalen Format beigefügt, die bescheinigt:
• Identifizierung der Immobilie im Lageplan, mit Angabe der Daten
  registerlich, falls sie im Grundbuch eingetragen wäre, die Referenz
  katasterlich oder, falls nicht vorhanden, durch offizielle referenzierte Kartografie, mit der
  Identifizierung der UTM-Koordinaten.  
• Beschreibung des Gebäudes, mit Angabe seiner Kompatibilität oder
  Nichteinhaltung der städtebaulichen Ordnung, mit Vorlage der
  folgende Pläne:
  • Ein Lageplan auf offizieller Kartografie des Generalplans im Maßstab 1:5.000 oder 1:10.000, auf dem das zu registrierende Gebäude grafisch dargestellt ist und ausdrücklich vermerkt ist, dass das Gebäude keinen Boden für allgemeine Systeme, Freiflächen, Grünflächen oder Einrichtungen in Anspruch nimmt. 
  • Plan des Grundstücks, begrenzt oder mit Angabe der Fläche und Maßstab (vorzugsweise im Maßstab 1:5.000).
  • Maßstabsplan, der die Bauarbeiten im Verhältnis zu den Grenzen des Grundstücks darstellt.
  • Maßstabsplan für jede Etage des Gebäudes und/oder der Einrichtung mit genereller Verteilung und Schnitt, entsprechend der tatsächlich ausgeführten Arbeiten. In diesen Plänen wird jede der Bauwerke, Arbeiten oder Einrichtungen mit unterschiedlicher Nutzung dargestellt, mit Angabe der Nutz- und Bauflächen.

• Ein Foto jeder der Fassaden des Bauwerks, der Installation oder des Gebäudes, aus dem der Bauzustand abgeleitet werden kann, in Farbe und mit einer Mindestgröße von 10 x 15 cm.
  • Dass der Boden keine bestimmten Risiken von Erosion, Erdrutschen, Hangrutschungen, Überschwemmungen oder anderen natürlichen, technologischen oder anderen Risiken aufweist.
  • Wenn das Gebäude kleine Abweichungen von der städtebaulichen Planung aufweist, muss die Unmöglichkeit oder die sehr schwierige Wiederherstellung der Arbeiten, die gegen die städtebaulichen Vorschriften verstoßen, angegeben und spezifiziert werden.
  • Eignung des Gebäudes für den vorgesehenen Gebrauch, da es die Anforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt.
  • Arbeiten, die am Gebäude durchgeführt werden müssen, um es an die Normen für Bewohnbarkeit und grundlegende Einrichtungen und Dienstleistungen anzupassen, sowie die Ausführungsfrist.
• Die grundlegenden Dienstleistungen müssen vorzugsweise durch autonome und nachhaltige Einrichtungen gelöst werden, die in jedem Fall den geltenden sektoralen Vorschriften unterliegen.
• Ausnahmsweise können die Grundversorgung über den Zugang zu den Netzen bereitgestellt werden, sofern diese von der Grundstücksgrenze aus zugänglich sind und das versorgende Unternehmen die Durchführbarkeit des Anschlusses nachweist.
• Bestätigung durch die Versorgungsunternehmen, dass ausreichend elektrische Leistung oder Wasserfluss zur Versorgung des Gebäudes vorhanden ist.
• Nachweis des Fertigstellungsdatums des Gebäudes.

ERKLÄRUNG ÜBER DIE ASIMILIERUNG ZU NICHT REGULIERTEN BODEN
UNGEFESTIGT URBAN

Um dieses Verfahren anzuwenden, müssen Sie im Rathaus der Gemeinde, in der sich das Gebäude befindet, die folgenden Dokumente einreichen:

• Allgemeines Formular ordnungsgemäß ausgefüllt
• Identifizierung der Person, die Eigentümer des Gebäudes ist: Name und Nachname, Adresse,
  NIF oder CIF, falls es sich um eine juristische Person handelt.
• Es wird eine technische Zertifizierung im digitalen Format beigefügt, die bescheinigt:
• Identifizierung der Immobilie im Lageplan, mit Angabe der Daten
  registerlich, falls sie im Grundbuch eingetragen wäre, die Referenz
  katasterlich oder, falls nicht vorhanden, durch offizielle referenzierte Kartografie, mit der
  Identifizierung der UTM-Koordinaten.
• Beschreibung des Gebäudes, mit Angabe seiner Vereinbarkeit oder Unvereinbarkeit mit der Stadtplanung, mit Vorlage der
  folgende Pläne:
  •   Ein Lageplan auf offizieller Kartografie des Generalplans im Maßstab 1:5.000 oder 1:10.000, auf dem das zu registrierende Gebäude grafisch dargestellt ist und ausdrücklich vermerkt ist, dass das Gebäude keinen Boden für allgemeine Systeme, Freiflächen, Grünflächen oder Einrichtungen in Anspruch nimmt.
  • Plan des Grundstücks, maßstabsgetreu oder überbaut mit Angabe des Maßstabs (vorzugsweise im Maßstab 1:2.000).
  • Maßstabsplan, der die Bauarbeiten im Verhältnis zu den Grenzen des Grundstücks darstellt.
  • Maßstabsplan für jede Etage des Gebäudes und/oder der Einrichtung mit genereller Verteilung und Schnitt, entsprechend der tatsächlich ausgeführten Arbeiten. In diesen Plänen wird jede der Bauwerke, Arbeiten oder Einrichtungen mit unterschiedlicher Nutzung dargestellt, mit Angabe der Nutz- und Bauflächen.
  • Ein Foto jeder der Fassaden des Bauwerks, der Installation oder des Gebäudes, aus dem der Bauzustand abgeleitet werden kann, in Farbe und mit einer Mindestgröße von 10 x 15 cm.

• Wenn das Gebäude kleine Abweichungen von der städtebaulichen Planung aufweist, muss die Unmöglichkeit oder die sehr schwierige Wiederherstellung der Arbeiten, die gegen die städtebaulichen Vorschriften verstoßen, angegeben und spezifiziert werden.
• Eignung des Gebäudes für den vorgesehenen Gebrauch, da es die Anforderungen erfüllt von
  Bewohnbarkeit.
•  Arbeiten, die am Gebäude durchgeführt werden müssen, um es an die Normen für Bewohnbarkeit und grundlegende Einrichtungen und Dienstleistungen anzupassen, sowie die Ausführungsfrist.
• Nachweis des Fertigstellungsdatums des Gebäudes.