Contrat de 11 mois : longue saison ou pas ?

EDITORIAL |

La Ley de Arrendamientos Urbanos (loi sur les baux urbains) régit les contrats de location, ceux qui se réfèrent à des logements habituels. Pour les locations de logements habituels, une durée minimale de 5 ans est établie pour les personnes physiques et de 7 ans pour les personnes morales. Cependant, on croit à tort que la signature de contrats de 11 mois permet d'éviter les prolongations obligatoires prévues par la loi. Il s'agit d'une erreur. Ces contrats ont les mêmes obligations et les mêmes droits que les contrats initialement conclus pour un an, et les prorogations peuvent donc être appliquées, même si le contrat a été initialement signé pour 11 mois (nous le répétons).

Mais que faut-il prendre en compte lors de la signature d'un contrat de location de courte durée ? Nous allons explorer cette question en détail dans cet article. Nous espérons résoudre les doutes de nombreux propriétaires et locataires à ce sujet, étant donné que cette question revient plus fréquemment depuis l'entrée en vigueur de la loi 12/2023, du 24 mai, sur le droit au logement.

La loi sur les baux urbains (LAU) permet aux contrats de location de logements d'avoir une durée librement convenue par les deux parties, et établit que dans le cas de la location d'une résidence habituelle, ils seront automatiquement prolongés jusqu'à cinq ans si le bailleur est une personne physique et jusqu'à sept ans si le bailleur est une personne morale. Bien qu'il soit courant de convenir d'un contrat de location de 11 mois, cela ne signifie pas qu'il soit moins valable qu'un contrat d'un an, ou qu'il ne puisse pas être prolongé si les besoins du locataire l'exigent. Les deux options ont le même degré de prorogation obligatoire. En conclusion, les contrats de location de 11 mois sont légaux et régis par les mêmes règles que tout autre contrat de location.

Comme indiqué précédemment, le contrat de location de 11 mois est parfaitement légal. Toutefois, il est important de tenir compte de certains détails afin d'éviter des déconvenues. Comme tout autre contrat de location, la durée du contrat doit être convenue par les deux parties librement et sans contrainte. Une fois le contrat signé, aucune des parties ne peut en modifier la durée sans l'accord exprès de l'autre.

Rappelons que les contrats de location de logement sont régis par l'article 2 de la LAU, qui stipule qu'une location de logement est : "une location d'un bâtiment habitable dont le but premier est de satisfaire les besoins permanents de logement du locataire".

Nous insistons sur le fait qu'il est erroné de penser que, parce que le contrat est conclu pour moins d'un an, il ne doit pas être automatiquement prolongé jusqu'au maximum légal de cinq ans, et que le contrat doit être renouvelé, car il s'agit de prolongations obligatoires. Tant que le bail est juridiquement valable, le bailleur a exactement la même obligation de prolonger le contrat que s'il avait été signé pour une année entière. Si le locataire souhaite prolonger le bail, l'acceptation du bailleur est nécessaire.

En résumé, le contrat de location de 11 mois est légal et les deux parties ont les mêmes obligations et responsabilités que dans un contrat conclu pour une année entière. Le locataire doit prendre soin du bien et le maintenir en bon état, tandis que le propriétaire doit remplir toutes ses obligations légales à tout moment.

Toutefois, il est important de noter la différence entre un contrat de location à usage de résidence permanente et un contrat de location à usage temporaire. Le premier est signé dans l'intention d'utiliser le bien comme résidence permanente pendant une longue période, tandis que le second est utilisé dans des situations où un logement temporaire est nécessaire, par exemple pour des vacances (contrats de plus de 31 jours) ou des voyages d'affaires temporaires. Dans les deux cas, il est essentiel de disposer d'un contrat clair et complet afin d'éviter tout malentendu.

La différence entre l'obligation de prolonger le bail de cinq ou sept ans et l'absence d'obligation ne réside pas dans la durée convenue dans le bail, mais dans le type de bail spécifique et les circonstances du locataire qui ont conduit à la conclusion de ce bail entre les deux parties. Il en existe deux types :

1) Location à des fins autres que la résidence permanente : il s'agit d'utiliser le bien à des fins autres que la résidence permanente, telles que : la location de logements (location saisonnière ou logement à usage touristique) ou de locaux commerciaux ou de bureaux.
2) Location temporaire: utilisée lorsque le logement est nécessaire pour de courtes périodes, telles que des vacances ou des déplacements temporaires.

Il est important de noter que ces types spécifiques ne sont pas soumis aux mêmes règles de prolongation forcée qu'un bail classique.

Si vous avez des questions sur ce sujet spécifique ou si vous avez besoin d'informations supplémentaires sur les contrats de location résidentielle, n'hésitez pas à les laisser dans les commentaires et nous nous ferons un plaisir de vous aider à y répondre.

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