Контракт на 11 месяцев: длинный сезон или нет?

EDITORIAL |

Закон о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos) регулирует договоры аренды, касающиеся обычных жилых помещений. Для аренды обычного жилья установлен минимальный срок в 5 лет для физических лиц и 7 лет для юридических лиц. Однако существует ошибочное мнение, что заключение 11-месячных договоров позволяет избежать обязательного продления, установленного законом. Это ошибка. Эти договоры имеют те же обязанности и права, что и договоры, заключенные первоначально на один год, поэтому продление может быть применено, даже если первоначально договор был заключен на 11 месяцев (мы повторяем).

Но что нужно учитывать при заключении договора краткосрочной аренды? Этот вопрос мы подробно рассмотрим в данной статье. Мы надеемся разрешить сомнения многих арендодателей и арендаторов, связанные с этим вопросом, учитывая, что после вступления в силу Закона 12/2023 от 24 мая о праве на жилье этот вопрос повторяется все чаще.

Закон о городской аренде (LAU) разрешает заключать договоры аренды жилья на срок, свободно согласованный обеими сторонами, и устанавливает, что в случае аренды постоянного места жительства они автоматически продлеваются до пяти лет, если арендодатель - физическое лицо, и до семи лет, если арендодатель - юридическое лицо. Хотя обычно договор аренды заключается на 11 месяцев, это не означает, что он менее действителен, чем договор на один год, или что он не может быть продлен, если этого требуют потребности арендатора. Оба варианта имеют одинаковую степень обязательного продления. В заключение следует отметить, что 11-месячные договоры аренды являются законными и регулируются теми же правилами, что и любые другие договоры аренды.

Как уже говорилось, договор аренды на 11 месяцев вполне законен. Однако важно учитывать некоторые детали, чтобы избежать неудач. Как и в любом другом договоре аренды, срок действия договора должен быть согласован обеими сторонами свободно и без принуждения. После подписания договора ни одна из сторон не может изменить его срок без прямого согласия другой стороны.

Следует помнить, что договоры аренды жилья регулируются статьей 2 LAU, которая гласит, что аренда жилья - это: "аренда пригодного для проживания здания, основной целью которой является удовлетворение постоянных жилищных потребностей арендатора".

Мы подчеркиваем, что ошибочно думать, что, поскольку договор заключен менее чем на год, он не должен автоматически продлеваться до установленного законом максимального срока в пять лет, и договор должен быть возобновлен, поскольку это обязательное продление. Несмотря на то что договор аренды имеет юридическую силу, арендодатель обязан продлить его точно так же, как если бы он был заключен на целый год. Если арендатор хочет продлить договор аренды, необходимо согласие арендодателя.

В целом, договор аренды на 11 месяцев является законным, и обе стороны несут те же обязательства и ответственность, что и в договоре, заключенном на целый год. Арендатор должен заботиться о недвижимости и поддерживать ее в хорошем состоянии, а арендодатель - постоянно выполнять все свои юридические обязательства.

Однако важно отметить разницу между договором аренды для постоянного проживания и договором для временного пользования. Первый заключается с намерением использовать недвижимость в качестве постоянного места жительства в течение длительного периода времени, а второй используется в ситуациях, когда необходимо временное проживание, например, во время отпуска (договор на срок более 31 дня) или временной командировки. В обоих случаях во избежание недоразумений важно иметь четкий и полный договор.

Разница между принудительным продлением договора аренды на пять или семь лет и отсутствием такого обязательства заключается не в сроке, оговоренном в договоре, а в конкретном типе договора и обстоятельствах, которые привели к заключению договора между двумя сторонами. Существует два вида:

1) Аренда для использования не для постоянного проживания: предполагает использование имущества для целей, отличных от постоянного проживания, например: аренда жилья (сезонная аренда или жилье для туристов) или коммерческих помещений или офисов.
2) Временная аренда: используется, когда жилье необходимо на короткий период времени, например, на время отпуска или временного перемещения.

Важно отметить, что на эти особые виды не распространяются те же правила принудительного продления, что и на стандартный договор аренды.

Если у вас есть вопросы по этой теме или вам нужна дополнительная информация о договорах аренды жилых помещений, оставляйте их в комментариях, и мы с удовольствием поможем вам на них ответить.

Наше агентство недвижимости предоставляет услуги в городе Малага и по всей провинции Малага, мы будем рады ответить на ваши вопросы.