EDITORIAL |
Какие налоги нужно платить при покупке подержанной недвижимости?
При покупке недвижимости необходимо заплатить налог в зависимости от того, новая это недвижимость или нет. Если недвижимость бывшая в употреблении, то необходимо заплатить налог ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Налогооблагаемая база (сумма, с которой рассчитывается налог) с января 2022 года определяется кадастровой справочной стоимостью, которая публикуется в электронной штаб-квартире Кадастра. Это теоретическое значение цены недвижимости, которое отличается от кадастровой стоимости и не обязательно совпадает с тем, что мы реально заплатим за недвижимость. Реальная стоимость недвижимости заменяется справочной стоимостью, указанной в кадастре. Не следует путать кадастровую стоимость, которая учитывает местоположение объекта недвижимости, его состояние, возраст и т. д., с рыночной справочной стоимостью, которая рассчитывается на основе сделок с недвижимостью, совершенных у нотариуса в районе, где находится объект. Однако проблема, с которой сталкиваются многие покупатели, заключается в том, что эталонная стоимость не учитывает ни возраст, ни состояние недвижимости, ни местоположение объекта в некоторых очень широких выборках, и не ограничивается только продажами того же здания или здания с аналогичным возрастом, состоянием и характеристиками. Это создает риск, так как теоретическая стоимость может превышать реальную, что подразумевает более высокую налоговую выплату, и в этом случае налогоплательщику придется доказывать, что стоимость недвижимости ниже кадастровой справочной стоимости. Бремя доказывания лежит на налогоплательщике, которым в данном случае является покупатель.
ITP - это региональный налог, который варьируется от 4 до 10% в зависимости от автономного сообщества. Более низкий процент связан с особыми условиями, такими как многодетная семья или инвалидность, равная или превышающая 33 %, и т. д., при условии, что покупка осуществляется для постоянного проживания. Тем не менее, обычный диапазон составляет от 7 до 10 %.
В случае, если подержанную недвижимость приобретает не частное лицо, а профессионал, он/она может выбрать уплату НДС вместо ITP. Как правило, сумма НДС выше, чем ИТП, но вы можете полностью или частично принять ее к вычету.
Если цена покупки имущества выше, чем справочная стоимость, вам придется платить налог на основе цены покупки, так как она имеет более высокую стоимость.
Как оспорить базовую стоимость, если она выше реальной стоимости недвижимости?
Есть два варианта действий:
1- Заплатить налог, установленный кадастром, и подать запрос на последующее оспаривание.
2- Заплатить налог, основанный на реальной стоимости недвижимости, и обжаловать базовую стоимость и ликвидацию.