L'usufruit d'un logement est le droit de jouir de son habitabilité sans en être propriétaire (celui qui a l'usage et le plaisir de la propriété). Si nous achetons une propriété avec usufruit, nous devrons considérer l'usufruitier comme un autre vendeur, il vend le droit d'habitabilité (usufruit) et le propriétaire vend la titularité (nue propriété).

Il existe différents types d'usufruits, cela peut être : viager ; lorsqu'il dure toute la vie ; ou temporaire, accordé pour une durée déterminée. Cela affectera la valeur de l'usufruit.

S'il est temporaire, la valeur est de 2 pour cent de la valeur totale du logement pour chaque année de durée de l'usufruit sans dépasser 70 pour cent de la valeur de la propriété et sans tenir compte des périodes inférieures à un an.

Par exemple, si l'usufruit sur une propriété de 100 000€ est de 20 ans et 2 mois, seuls les 20 ans seront pris en compte, et dont la valeur sera 20x2%=40% donc 40%x100000€ = 40000€ serait la valeur de l'usufruit.

Si l'usufruit temporaire est inférieur à 1 an, par exemple de 9 mois, il comptera comme 1 an. Et le calcul sur les 100000€ serait 1x2%=2% où 2%x100 000€=2000€ serait la valeur de l'usufruit.

Rappelons que le pourcentage ne pourra jamais dépasser 70 % de la valeur de la propriété, auquel cas 70 % s'appliquerait et pas plus pour le calcul de la valeur de l'usufruit.

S'il est viager, la valeur minimale est de 10 % et la maximale de 70 %. La valeur se calcule en soustrayant à 89 l'âge de l'usufruitier.
Si l'usufruitier a 50 ans et que le logement a une valeur de 100 000€, il est calculé par 89-50=39% où la valeur est 39%x100000=39 000€

Le logement peut également avoir plus d'un usufruitier, le droit de l'un passant à l'autre au fur et à mesure des décès. Dans ce cas, il faudra calculer la valeur avec l'âge de l'usufruitier le plus jeune. 89-l'âge du plus jeune. Si un couple bénéficie de l'usufruit de 80 et 70 ans, nous prendrons l'âge de 70, donc 89-70=19% la valeur serait de 19%100 000=19 000€.

Alors : Quelle est la valeur de la pleine propriété du bien ? C'est la somme de la valeur de l'usufruit plus la nue-propriété.

Il n'importera pas si vous êtes marié(e) ou non avec votre partenaire, car dans les deux cas, nous acquérons un bien en commun et nous ne disposerons pas de plus ou moins d'avantages si nous sommes ou non mariés, car cette acquisition sera régie par la même réglementation. D'un point de vue civil et même fiscal, il n'y a pas de variations depuis la suppression de la déduction pour l'acquisition de la résidence principale, qui favorisait les mariages par rapport aux couples de fait. (Puisque cette déduction pour l'acquisition de la résidence principale a été supprimée pour les acquisitions postérieures au 1er janvier 2013)

Bien que, avant d'acheter un logement, nous devions prendre en compte que les avantages d'acheter un logement en couple peuvent se transformer en inconvénients.

À titre d'introduction, il est important de savoir que, d'un point de vue légal, en signant une hypothèque en régime de communauté de biens, 50 % du prêt et de l'immeuble sont attribués à chacun des intervenants.

Mais d'un autre côté, les principaux risques lors de l'achat d'un logement en couple et sans être mariés sont le manque de protection légale ; si des règles n'ont pas été convenues au préalable - et ont été élevées à un acte notarié - et les complications que cela entraîne pour le partage ultérieur des dettes ou des avoirs.

Si nous voulons acheter un appartement en couple, il est recommandé de le faire lorsque la relation est établie et, pour des raisons légales, a été formalisée. C'est-à-dire, lorsqu'ils se sont mariés ou sont devenus partenaires de fait. Il faut prendre en compte que les banques seront plus favorables à prêter de l'argent à un couple consolidé.

Lorsque nous achetons un appartement en couple sans être mariés, mais en établissant un régime de biens communs, cela donnera lieu à une situation de copropriété ou de communauté de biens, figure du Droit Civil utilisée pour réguler les droits de copropriété.

Cette communauté de biens est basée sur l'existence d'une propriété commune et indivise de biens ou même de droits appartenant à différents titulaires de manière conjointe et simultanée. Dans le cas des biens immobiliers, leur acquisition se formalise généralement par acte notarié, dans lequel les parties laissent une trace écrite de leurs accords concernant ce bien (comme par exemple le pourcentage que chacun acquiert).

les mariages contractés sous le régime de la communauté de biens différencient d'une part les patrimoines propres de chaque conjoint (biens de chacun avant le mariage et ceux reçus par héritage ou donation pendant le mariage) et le patrimoine commun (constitué par les gains des conjoints pendant leur mariage, y compris les bénéfices produits tant par les biens communs que par les biens propres). Dans le cas des dettes générées pendant l'union, les biens propres de chacun des conjoints agissent également comme garants.

Cela signifie que, si vous êtes un couple non marié et que vous achetez un logement en régime de biens communs, le bien sera à vous deux à parts égales, indépendamment de ce que chacun a apporté. Ainsi, même si l'un des conjoints gagne plus que l'autre, le logement sera commun ou, en d'autres termes, à vous deux dans la même proportion.

Ce qui peut arriver, c'est que l'un des conjoints apporte de l'argent propre, c'est-à-dire uniquement le sien (par exemple, provenant de l'héritage de ses parents) pour l'acquisition du logement familial, auquel cas il est très conseillé de le mentionner dans l'acte d'achat afin que ce conjoint ait une plus grande participation dans la propriété du logement.

C'est ce que stipule le jugement du 27 mai 2019 de la Cour Suprême, qui indique que « si l'on prouve que pour l'acquisition - de la propriété - des fonds propres ont été utilisés, le conjoint titulaire de l'argent a droit à ce que le montant actualisé lui soit restitué, même s'il n'a pas fait de réserve sur l'origine de l'argent ni sur son droit de remboursement ».

Dans les mariages avec un régime de séparation de biens, les patrimoines de chacun des époux restent séparés. Ainsi, les biens appartenant à chacune des personnes avant et après le mariage continueront d'être les leurs. Cela signifie que si vous achetez un logement en couple sous un régime de séparation de biens, chacun d'entre vous sera propriétaire de la part proportionnelle qu'il a payée (bien que les deux en profitent). Si l'achat a été réalisé uniquement avec l'argent de l'un des époux, il sera exclusivement à lui.

Les capitulations matrimoniales, il s'agit d'un document dans lequel le couple convient des conditions économiques qui régiront leur mariage. Elles équivalent au document signé dans le cas d'achat d'une maison en couple sans être mariés. Ainsi, dans le cas où l'un des conjoints est endetté ou l'un apporte plus de capital, tout sera consigné dans ces capitulations et ne causera pas de préjudice ou de bénéfice à l'autre partie.

Quelle est la figure légale recommandée pour acheter un logement en tant que couple non marié ou marié ?

Il n'importe vraiment pas si vous êtes marié(e) ou non avec votre partenaire, car dans les deux cas, nous acquérons un bien en commun, et cette acquisition sera régie par la même réglementation. D'un point de vue civil et même fiscal, il n'y a pas de variations depuis la suppression de la déduction pour l'acquisition de la résidence principale, qui favorisait les mariages par rapport aux couples de fait.

Que se passe-t-il avec la maison en cas de divorce

Dans le cas où la relation ne se termine pas bien, plusieurs possibilités s'ouvrent. Tout d'abord, il faut différencier entre la titularité du logement et le droit d'usage, car les deux ne doivent pas nécessairement coïncider dans la même personne. Le droit d'usage sera décidé par les conjoints ou le juge dans son jugement en fonction de s'il y a des enfants mineurs ou un conjoint méritant une plus grande protection. Mais il est également possible que la titularité du logement soit attribuée à l'un des conjoints, indépendamment de qui a le droit d'usage.

logement en couple non marié ou marié

Comme vous le voyez, acheter un logement en tant que couple non marié n'est pas difficile, mais la situation se complique avec l'arrivée des enfants car en cas de séparation ou de divorce, l'intérêt et la protection des mineurs priment. La clé est de consigner les accords dans un acte notarié qui établisse les conditions en cas de

Pour légaliser un logement rural, nous devons prendre en compte deux facteurs : le municipal où il se situe et la documentation dont nous disposons sur le logement, les voies pour légaliser le logement sont les suivantes :

• Licence de Légalisation.
• Assimilation à Licence.
• Assimilé Hors d'Ordre.

Ci-dessous, chaque élément est détaillé ;

Licence de Légalisation
Pour opter pour cette voie, le logement doit avoir :

• Projet d'architecte.
• Licence urbanistique.
• Licence de première occupation.

Procédure :
Vous devrez présenter à la mairie où se trouve la construction les documents suivants :

• Demande générale dûment remplie
• Identification de la personne titulaire de la construction : nom et prénom, adresse, NIF ou CIF dans le cas où il s'agit d'une entité.
• Emplacement de l'œuvre
• Projet rédigé par un architecte et visé par son Ordre Professionnel.
• Lettre de paiement des taxes municipales.

Assimilé à Licence
Conditions pour opter pour cette voie :

• Bâtiments achevés avant l'entrée en vigueur de la Loi 19/1975, du 2 mai, de réforme de la Loi sur le Régime du Sol et l'Aménagement Urbain, et qui ne possèdent pas de licence urbanistique pour leur emplacement sur le sol non urbanisable.
• Constructions irrégulières sur sol urbain et urbanisable pour lesquelles il y aurait eu
  écoulé le délai pour adopter des mesures de rétablissement de la légalité urbanistique à l'entrée en vigueur de la Loi 8/1990, du 25 juillet, sur la Réforme du Régime Urbanistique et des Évaluations du Sol.

Procédure :

Si votre logement remplit les conditions précédentes, vous devrez présenter à votre mairie les documents suivants :

• Demande générale dûment remplie
• Identification de la personne titulaire de l'édifice : nom et prénom, adresse,
  NIF ou CIF dans le cas où il s'agit d'une entité.
• Plan de situation et d'implantation.
• Justificatif de paiement des frais.
• Rapport technique d'un professionnel compétent dans lequel il est mentionné au minimum :
• La situation du bien avec sa référence cadastrale et enregistrale si elle existe.
• Les titulaires.
• La parcelle dans laquelle elle se situe et s'il existe des participations indivises dans la
  même.
• Caractéristiques et dimensions des constructions et leur conformité au
  PGOU indiquant le cas échéant dans quels paramètres il y a non-conformité.
• Date d'achèvement des travaux de constructions.
• Si après la construction, il est constaté que des travaux ont été réalisés qui
  ont modifié leurs conditions urbanistiques initiales (occupation, hauteur, augmentation de la constructibilité et nombre de logements).
• Système d'approvisionnement en eau et en électricité.
• Système d'évacuation des eaux usées.
• S'il dispose d'un accès adéquat et praticable.

S'il est destiné à un usage résidentiel :

1. Si le logement dispose d'un espace qui remplit les fonctions de séjour et
   repos, une cuisine équipée et une salle de bain indépendante.
2. Que les pièces habitables ne se trouvent pas au sous-sol.
3. Que les pièces habitables disposent d'éclairage et de ventilation naturelle
   depuis un espace ouvert extérieur ou un patio de lumière, sauf pour les toilettes et les dépendances auxiliaires.
4. Liste des travaux à réaliser pour répondre aux exigences de
   habitabilité, sécurité et salubrité.

Assimilation Hors d'Ordre

Conditions pour opter pour cette voie :

• Les constructions irrégulières qui sont terminées, concernant lesquelles
  il n'est pas possible d'adopter des mesures de protection de la légalité urbanistique
  ni de rétablissement de l'ordre juridique perturbé par l'expiration du délai
  pour son exercice conformément à l'article 185.1 de la Loi 7/2002, du 17 décembre.
  • C'est-à-dire, il a été construit il y a plus de 6 ans.
  • Il ne se trouve pas sur un terrain protégé.
  • N'a pas de dossier de légalité ou est périmé.

Procédure
DÉCLARATION D'ASSIMILÉ À HORS D'ORDRE D'ORDONNANCE EN SOL NON URBANISABLE.
Pour adopter cette procédure, vous devrez présenter à la mairie de la localité où se trouve le bâtiment les documents suivants :

• Demande générale dûment remplie
• Identification de la personne titulaire de l'édifice : nom et prénom, adresse,
  NIF ou CIF dans le cas où il s'agit d'une entité.
• Une certification technique au format numérique sera jointe pour attester :
• Identification du bien sur le plan de situation, avec indication des données
  cadastraux, s'il était inscrit au Registre de la Propriété, la référence
  cadastral ou, à défaut, par cartographie officielle référencée, avec la
  identification des coordonnées UTM.  
• Description du bâtiment, avec indication de sa compatibilité ou
  non-conformité avec l'aménagement urbain, avec apport des
  plans suivants :
  • Un plan de situation sur cartographie officielle du Plan Général à l'échelle 1:5.000 ou 1:10.000, dans lequel est représentée la construction à inscrire et qui indique expressément que la construction n'empiète pas sur des sols réservés pour des systèmes généraux, des espaces libres, verts ou des équipements. 
  • Plan de la parcelle, délimité ou surfacé avec indication de l'échelle (de préférence à l'échelle 1:5.000).
  • Plan coté situant les travaux par rapport aux limites de la parcelle.
  • Plan cotés par chaque étage du bâtiment et/ou installation avec distribution et section générique, conformément à l'œuvre réellement exécutée. Dans ces plans, chaque bâtiment, œuvre ou installation avec usage différencié sera représenté, avec indication des surfaces utiles et construites.

• Une photographie de chacune des façades de l'œuvre, de l'installation ou de la construction dont l'état constructif peut être déduit, réalisée en couleur et de taille minimale 10 x 15 cm.
  • Que le sol ne présente pas de risques certains d'érosion, de glissements, d'inondations, ou d'autres risques naturels, technologiques ou d'une autre origine.
  • Si le bâtiment présente de petites non-conformités avec l'urbanisme, il devra être signalé et spécifié l'impossibilité ou la très grande difficulté de rétablir les travaux qui enfreignent la réglementation urbanistique.
  • Aptitude de la construction à l'usage auquel elle est destinée en réunissant les exigences d'habitabilité.
  • Travaux à réaliser dans le bâtiment pour son adéquation aux normes d'habitabilité et aux dotations et services de base, et délai d'exécution.
• Les services de base devront être résolus de préférence par des installations autonomes et durables, soumises en tout cas à la réglementation sectorielle applicable.
• Exceptionnellement, les services de base peuvent être fournis par l'accès aux réseaux, tant que ceux-ci sont accessibles au pied de la parcelle et que la société fournisseuse atteste de la faisabilité de la connexion.
• Attestation par les compagnies de fourniture qu'elles disposent d'une puissance électrique suffisante ou d'un débit d'eau pour approvisionner le bâtiment.
• Justificatif de la date d'achèvement de la construction.

DÉCLARATION D'ASSIMILÉ À HORS D'ORDRE D'ORDRE EN SOL
URBAIN NON CONSOLIDÉ

Pour adopter cette procédure, vous devrez présenter à la mairie de la localité où se trouve le bâtiment les documents suivants :

• Demande générale dûment remplie
• Identification de la personne titulaire de l'édifice : nom et prénom, adresse,
  NIF ou CIF dans le cas où il s'agit d'une entité.
• Une certification technique au format numérique sera jointe pour attester :
• Identification du bien sur le plan de situation, avec indication des données
  cadastraux, s'il était inscrit au Registre de la Propriété, la référence
  cadastral ou, à défaut, par cartographie officielle référencée, avec la
  identification des coordonnées UTM.
• Description de la construction, avec indication de sa compatibilité ou non avec l'urbanisme, avec apport des
  plans suivants :
  •   Un plan de situation sur cartographie officielle du Plan Général à l'échelle 1:5.000 ou 1:10.000, dans lequel est représentée la construction à inscrire et qui indique expressément que la construction n'empiète pas sur des sols réservés pour des systèmes généraux, des espaces libres, verts ou des équipements.
  • Plan de la parcelle, coté ou surfacé avec indication de l'échelle (de préférence à l'échelle 1:2.000).
  • Plan coté situant les travaux par rapport aux limites de la parcelle.
  • Plan cotés par chaque étage du bâtiment et/ou installation avec distribution et section générique, conformément à l'œuvre réellement exécutée. Dans ces plans, chaque bâtiment, œuvre ou installation avec usage différencié sera représenté, avec indication des surfaces utiles et construites.
  • Une photographie de chacune des façades de l'œuvre, de l'installation ou de la construction dont l'état constructif peut être déduit, réalisée en couleur et de taille minimale 10 x 15 cm.

• Si le bâtiment présente de petites non-conformités avec l'urbanisme, il devra être signalé et spécifié l'impossibilité ou la très grande difficulté de rétablir les travaux qui enfreignent la réglementation urbanistique.
• Aptitude du bâtiment à l'usage auquel il est destiné en réunissant les exigences de
  habitabilité.
•  Travaux à réaliser dans le bâtiment pour son adéquation aux normes d'habitabilité et aux dotations et services de base, et délai d'exécution.
• Justificatif de la date d'achèvement de la construction.