RÉDACTION |
Quels impôts faut-il payer lors de l'achat d'un logement d'occasion ?
Lors de l'achat d'un logement, ce qu'il faut payer varie selon que la propriété est neuve ou non. Si le logement est d'occasion, l'impôt à payer est l'ITP, Impôt sur les Transmissions Patrimoniales.
La base imposable (montant sur lequel l'impôt est calculé) depuis janvier 2022 est constituée par la valeur de référence cadastrale, qui est publiée sur le site électronique du Cadastre. C'est une valeur théorique du prix du logement, qui est différente de la valeur cadastrale, et qui ne doit pas nécessairement coïncider avec ce que nous paierons réellement pour le logement. La valeur réelle de la propriété est remplacée par la valeur de référence figurant au Cadastre. Nous ne devons pas confondre la valeur cadastrale, qui prend en compte la localisation du bien, l'état, l'ancienneté, etc., avec la valeur de référence du marché qui est calculée à partir des transactions immobilières réalisées devant notaire dans la zone où se trouve le bien. Cependant, le problème que rencontrent de nombreux acheteurs aujourd'hui est que la valeur de référence ne prend en compte ni l'ancienneté, ni l'état du logement, et la localisation du bien dans certains cas est très large, et ne se limite pas seulement aux ventes de biens du même bâtiment ou bâtiment avec ancienneté, état et caractéristiques similaires. Cela représente un risque, car cela peut dépasser la valeur théorique par rapport à la réelle, impliquant un paiement d'impôts plus élevé, auquel cas le contribuable devra prouver que la valeur de la propriété est inférieure à la valeur de référence cadastrale. La charge de la preuve incombe au sujet passif, qui dans ce cas est l'acquéreur.
L'ITP est un impôt régional qui varie de 4 à 10 % selon la communauté autonome. Les pourcentages les plus bas sont associés à des conditions spéciales telles que le fait d'être une famille nombreuse ou d'avoir un handicap égal ou supérieur à 33 %, entre autres, à condition que l'acquisition soit celle d'un logement habituel. Néanmoins, il est normal de se situer dans des fourchettes de 7 à 10 %.
Dans le cas où un professionnel acquiert la propriété d'occasion au lieu d'un particulier, il pourra choisir de payer la TVA au lieu de l'ITP. En général, le paiement de la TVA est supérieur à celui de l'ITP, mais il pourra le déduire totalement ou partiellement.
Si le prix d'achat du bien est supérieur à la valeur de référence, l'impôt devra être payé sur la base du prix d'achat, étant donné qu'il est de plus grande valeur.
Comment procéder pour contester la valeur de référence si elle est supérieure à la valeur réelle du logement ?
Il existe deux manières de procéder ;
1- Payer l'impôt déterminé par le cadastre et demander une contestation ultérieure.
2- Payer l'impôt sur la base de la valeur réelle du logement et contester la valeur de référence et la liquidation.
