Contrato de 11 meses: ¿larga temporada o no?

EDITORIAL |

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula los contratos de alquiler, aquellos que se refieren a viviendas habituales. Para los alquileres de vivienda habitual, se establece una duración mínima de 5 años para los arrendadores personas físicas y 7 años para los jurídicos. Sin embargo, existe una creencia equivocada, de que firmar contratos de 11 meses evita las prórrogas forzosas que establece la ley. ¡Esto es un error!. Estos contratos tienen las mismas obligaciones y derechos que los contratos que se celebran inicialmente por un año, por tanto cabe la aplicación de prórrogas, aún habiéndose firmado el contrato inicialmente por 11 meses de duración (lo reiteramos).

Pero, ¿qué debemos considerar al firmar un contrato de alquiler de corta duración? Exploraremos esta cuestión detalladamente en este artículo. Esperamos resolver las dudas de muchos arrendadores y arrendatarios con esta cuestión, dado que esta consulta se repite con más frecuencia desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento de vivienda tengan una duración pactada libremente por ambas partes, y establece que en caso de alquiler de vivienda habitual, se prorrogarán automáticamente hasta cinco años si el arrendador es persona física y hasta siete si es persona jurídica. Aunque es común pactar un contrato de alquiler de 11 meses, esto no significa que sea menos válido que un contrato de un año, o que no quepa su prórroga, si las necesidades del inquilino así lo demandan. Ambas opciones tienen el mismo grado de obligatoriedad para su prórroga. En conclusión, los contratos de alquiler de 11 meses son legales y se rigen por las mismas normas que cualquier otro contrato de alquiler.

Como mencionamos previamente, el contrato de alquiler por 11 meses es perfectamente legal. Sin embargo, es importante tener en cuenta ciertos detalles para evitar contratiempos. Al igual que cualquier otro contrato de alquiler, la duración del mismo debe ser acordada por ambas partes libremente y sin coacción alguna. Una vez firmado el contrato, ninguna parte podrá modificar su duración sin el consentimiento expreso del otro.

Cabe recordar que los contratos de arrendamiento de vivienda, se rigen por el artículo 2 de la LAU, que expresa que el arrendamiento de vivienda es: “aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

Hacemos hincapié que es un error pensar que debido a que el contrato es por menos de un año, éste no deberá ser extendido automáticamente hasta el máximo legal de cinco años, y sí deberá renovarse el contrato, dado que son prórrogas obligatorias. Si bien el contrato es válido legalmente, el propietario tiene exactamente la misma obligación para prorrogar el acuerdo que tendría si se hubiera firmado por un año completo. Si el inquilino desea extender el contrato, será necesario contar con la aceptación del propietario.

En resumen, el contrato de alquiler por 11 meses es legal y ambas partes tienen las mismas obligaciones y responsabilidades que en un contrato celebrado por un año completo. El inquilino deberá cuidar la propiedad y mantenerla en buen estado mientras que el propietario deberá cumplir con todas sus obligaciones legales en todo momento.

Ahora bien, es importante tener en cuenta la diferencia entre un contrato de alquiler para uso como vivienda habitual y uno para uso temporal. El primero se firma con la intención de utilizar la propiedad como residencia permanente durante un periodo prolongado mientras que el segundo se utiliza para situaciones donde se necesita alojamiento temporal como vacaciones (contratos superiores a 31 días) o desplazamientos temporales por trabajo. En ambos casos, contar con un contrato claro y completo será fundamental para evitar malentendidos.

La distinción entre tener que prorrogar forzosamente el arrendamiento por cinco o siete años o no tener esa obligación no radica en el plazo acordado en el contrato, sino en el tipo específico del arrendamiento , y de las circunstancias del inquilino que propiciaron que se celebrase ese contrato, entre las dos partes. Existen dos tipos:

1) Arrendamiento para uso diferente a vivienda habitual: implica utilizar la propiedad con fines distintos a residencia permanente como: alquiler de viviendas (en alquiler de temporada o vivienda de uso turístico) o locales comerciales u oficinas.
2) Arrendamiento temporal: utilizado cuando se necesita alojamiento durante periodos cortos como vacaciones o desplazamientos temporales.

Es importante destacar que estos tipos específicos no están sujetos a las mismas reglas sobre prórrogas forzosas como lo estaría un arrendamiento habitual.

Si tiene alguna pregunta sobre este tema específico o necesita más información adicional sobre contratos de alquileres de viviendas, déjela en los comentarios y estaremos encantados en ayudarle a resolverla.

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