Die kommunale Wertsteigerungssteuer — bezeichnet Steuer auf die Wertsteigerung von städtischen Grundstücken (IIVTNU)— es ist eine lokale Steuer, die den Anstieg des Wertes des städtisches Grundstück eines Grundstücks zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und dem Zeitpunkt der Übertragung (sei es durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft). Es handelt sich um eine kommunale Steuer, die von der Stadtverwaltung Málaga verwaltet wird und anwendet an alle Eigentümer von städtischen Grundstücken in der Stadt gelegen.
📌 Wer muss die kommunale Wertsteigerungssteuer in Málaga zahlen?
- Verkäufer der Immobilie: wenn eine Immobilie verkauft wird, ist normalerweise derjenige, der das Eigentum überträgt, verpflichtet, diese Steuer zu begleichen und zu zahlen.
- Erbe oder Beschenkter: im Falle von Erbschaft oder Schenkung fällt die Steuer auf die Person, die das Eigentum erhält.
- Ausnahmen: in der Praxis, wenn es seit dem Kauf bis zur Übertragung keinen realen Anstieg des Wertes des Grundstücks gegeben hat —zum Beispiel, weil der Marktwert stabil geblieben oder gesunken ist— kann die Erklärung eingereicht und gegenüber der Gemeinde nachgewiesen werden, dass kein Gewinn besteht, sodass keine zu zahlende Quote entsteht.
🧮 Wie wird die kommunale Wertsteigerungssteuer in Málaga berechnet?
Die allgemeine Formel besteht aus:
- Katasterwert des Bodens: es wird der dem Grundstück zugewiesene Wert des städtischen Bodens (steht auf dem IBI-Bescheid) herangezogen.
- Anstiegskoeffizient: ein Prozentsatz, der von den Jahren abhängt, die zwischen dem Erwerb und der Übertragung der Immobilie vergangen sind.
- Kommunaler Steuersatz: es ist ein Prozentsatz, der von der Gemeinde festgelegt wird (der den gesetzlichen Höchstwert nicht überschreiten darf).
Vereinfachtes Beispiel:
Wenn der Katasterwert des Bodens 90.000 € beträgt, werden die Koeffizienten je nach Besitzdauer angewendet und dann mit dem Steuersatz multipliziert, den die Gemeinde festlegt, um den Endbetrag zu erhalten.
📌 Diese Methode wird als objektive Methode (basierend auf einer Berechnung), deren Methode wir im Folgenden detailliert beschreiben:
METHODE 1: Objektives System
Formel:
Katasterwert des Bodens × Koeffizient je nach Besitzdauer
- Der maximal anrechenbare Zeitraum: 20 Jahre.
- Die maximalen Koeffizienten sind durch staatliche Vorschriften festgelegt, aber die Gemeinde kann ihre eigenen innerhalb dieser Grenzen genehmigen.
- Der kommunale Steuersatz darf 30 % nicht überschreiten.
📌 Berufliche Empfehlung: den aktuellen Katasterwert überprüfen (mögliche Verfahren zur kollektiven Bewertung prüfen).
METHODE 2: Reales System
Formel:
(Übertragungswert – Erwerbswert) × Bodenanteil
Wo:
Bodenanteil =
Katasterwert des Bodens / Gesamter Katasterwert
Diese Methode ist obligatorisch, wenn der reale Anstieg unter dem Ergebnis der objektiven Methode liegt, wenn der Steuerpflichtige dies beantragt.
⚠️ Wenn der reale Anstieg nicht vorhanden oder negativ ist → keine Steuerpflicht.
📅 Fristen und formale Verpflichtungen
- Die Erklärung und die Zahlung der Steuer müssen innerhalb der von der Gemeinde nach der Übertragung festgelegten Frist eingereicht werden, in der Regel innerhalb von 30 Werktagen seit dem Datum des Verkaufs oder der Übertragung.
- Obwohl die Steuer in der Regel vom Verkäufer gezahlt wird, ist es bei Kaufverträgen üblich, schriftlich zu vereinbaren, wer die Abwicklung übernimmt, wobei die kommunalen Vorschriften stets respektiert werden.
🔄 Änderungen und Vergünstigungen für 2026
Die Stadtverwaltung von Málaga setzt weiterhin verschiedene Maßnahmen um Ermäßigungen und Reduzierungen auf die kommunale Wertsteigerungssteuer, insbesondere bei Übertragungen durch Erbschaft:
- Für Erbschaften zwischen Lebenspartnern, die Ermäßigung kann bis zu einem 95 % auf die Steuerquote, insbesondere wenn die Anforderungen an das Zusammenleben und den Katasterwert erfüllt sind.
- Für nicht zusammenlebende Personen bei Übertragungen von Todes wegen, es wurde eine Ermäßigung von 37,5 % im Jahr 2026 als Teil der kommunalen Steuervorschriften, mit dem Ziel, den lokalen Steuerdruck zu moderieren.
Derzeit werden die kommunalen Verordnungen beibehalten die wichtigsten lokalen Steuern eingefroren, einschließlich der Wertsteigerungssteuer, ohne an den Verbraucherpreisindex gebundene Anpassung.
Es ist auch wichtig zu wissen, dass es auf nationaler Ebene Rechtsprechung und Vorschriften gibt, die es ermöglichen keine Wertsteigerungssteuer zu zahlen, wenn es keinen realen Anstieg des Bodenwerts gibt zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie, sofern die entsprechende Nachweisführung erbracht wird.
📊 Steuerliche Tipps für Eigentümer in Málaga
Wenn Sie eine Immobilie in Málaga verkaufen, erben oder schenken möchten, beachten Sie Folgendes:
- Überprüfen Sie die Entwicklung des Bodenwerts und vergleiche, ob es einen realen Anstieg gibt.
- Fordern Sie professionelle Beratung an bezeichnet, um zu bewerten, ob es sinnvoll ist, die Methode der objektiven Berechnung oder die reale zu wählen.
- Überprüfe, ob du Vergünstigungen anwenden kannst, insbesondere im Falle von Erbschaften zwischen zusammenlebenden Verwandten.
- Stellen Sie sicher, dass Sie die Erklärung einreichen und innerhalb der gesetzlichen Frist zahlen, um Zuschläge oder Strafen zu vermeiden.
Empfohlene Steuerstrategie vor dem Verkauf in Málaga
- Vor der Unterzeichnung der Urkunde:
- Berechnung der kommunalen Wertsteigerungssteuer.
- Kapitalgewinne im IRPF berechnen.
- Gesamtwirkung bewerten.
- Überprüfen, ob es sinnvoll ist, bis zu einem bestimmten Steuerjahr zu warten.
- Mögliche Ausnahmen analysieren (über 65 Jahre, Reinvestition in die Hauptwohnung usw.).
- Eine Immobilienoperation sollte ganzheitlich analysiert werden, nicht steuerlich für jede Steuer einzeln.
