Die kommunale Wertzuwachssteuer – Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)– ist eine lokale Steuer, die auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und dem Zeitpunkt der Übertragung (sei es durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft) erhoben wird. Es handelt sich um eine kommunale Steuer, die von der Stadtverwaltung Málaga verwaltet wird und für alle Eigentümer von städtischen Grundstücken in der Stadt gilt.
📌 Wer muss in Málaga die kommunale Wertzuwachssteuer zahlen?
- Verkäufer der Immobilie: Beim Verkauf einer Immobilie ist in der Regel derjenige, der das Eigentum überträgt, verpflichtet, diese Steuer zu entrichten und zu zahlen.
- Erbe oder Beschenkter: Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung wird die Steuer von der Person getragen, die das Eigentum erhält.
- Ausnahmen: Wenn in der Praxis zwischen dem Kauf und der Übertragung kein tatsächlicher Wertzuwachs des Grundstücks stattgefunden hat – beispielsweise weil der Marktwert gleich geblieben oder gesunken ist –, kann die Erklärung eingereicht und gegenüber der Gemeinde nachgewiesen werden, dass kein Gewinn vorliegt, sodass keine Steuer zu zahlen ist.
🧮 Wie wird die kommunale Wertzuwachssteuer in Málaga berechnet?
Die allgemeine Formel lautet:
- Katasterwert des Grundstücks: Es wird der Wert des städtischen Grundstücks zugrunde gelegt, der der Immobilie zugewiesen wurde (er ist auf dem Grundsteuerbescheid angegeben).
- Erhöhungssatz: Ein Prozentsatz, der von den Jahren abhängt, die zwischen dem Erwerb und der Veräußerung der Immobilie vergangen sind.
- Kommunaler Steuersatz: Dieser Prozentsatz wird von der Stadtverwaltung festgelegt (und darf den gesetzlichen Höchstsatz nicht überschreiten).
Vereinfachtes Beispiel:
Wenn der Katasterwert des Grundstücks 90.000 € beträgt, werden die Koeffizienten für die Jahre des Besitzes angewendet und dann mit dem von der Stadtverwaltung festgelegten Steuersatz multipliziert, um den endgültigen Betrag zu erhalten.
📌 Diese Methode wird als objektive Methode (basierend auf einer Berechnung) bezeichnet, deren Vorgehensweise wir im Folgenden näher erläutern:
METHODE 1: Zielsystem
Formel:
Katasterwert des Grundstücks × Koeffizient entsprechend der Besitzdauer
- Die maximale Anrechnungsdauer: 20 Jahre.
- Die Höchstkoeffizienten sind durch staatliche Vorschriften festgelegt, aber die Stadtverwaltung kann innerhalb dieser Grenzen eigene Koeffizienten genehmigen.
- Der kommunale Steuersatz darf 30 % nicht überschreiten.
📌 Fachliche Empfehlung: Überprüfen Sie den aktuellen Katasterwert (überprüfen Sie mögliche kollektive Bewertungsverfahren).
METHODE 2: Reales System
Formel:
(Übertragungswert – Anschaffungswert) × Grundstücksanteil
Wo:
Grundstücksanteil =
Katasterwert des Grundstücks / Gesamtkatasterwert
Diese Methode ist obligatorisch, wenn der tatsächliche Anstieg geringer ist als das Ergebnis der objektiven Methode, sofern der Steuerzahler dies beantragt.
⚠️ Wenn der tatsächliche Anstieg nicht vorhanden oder negativ ist → keine Unterwerfung.
📅 Fristen und formelle Verpflichtungen
- Die Steuererklärung und die Zahlung der Steuer müssen innerhalb der von der Stadtverwaltung festgelegten Frist nach der Übertragung eingereicht werden, in der Regel innerhalb von 30 Werktagen ab dem Datum des Verkaufs oder der Übertragung.
- Obwohl die Steuer in der Regel vom Verkäufer gezahlt wird, ist es bei Kaufverträgen üblich, schriftlich zu vereinbaren, wer die Formalitäten übernimmt, wobei stets die kommunalen Vorschriften zu beachten sind.
🔄 Aktuelle Änderungen und Vergünstigungen für 2026
Die Stadtverwaltung von Málaga gewährt weiterhin verschiedene Vergünstigungen und Ermäßigungen auf die kommunale Wertzuwachssteuer, insbesondere bei Erbschaften:
- Bei Erbschaften zwischen Lebenspartnern kann der Freibetrag bis zu 95 % der Steuerquote betragen, insbesondere wenn die Voraussetzungen hinsichtlich des Zusammenlebens und des Katasterwerts erfüllt sind.
- Für nicht zusammenlebende Personen bei Übertragungen mortis causa wurde im Rahmen der kommunalen Steuerverordnungen eine Ermäßigung von 37,5 % im Jahr 2026 angekündigt, um die lokale Steuerlast zu mildern.
Derzeit werden die wichtigsten lokalen Steuern, einschließlich der Wertzuwachssteuer, durch kommunale Verordnungen eingefroren, ohne dass eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex erfolgt.
Es ist auch wichtig zu wissen, dass es auf nationaler Ebene Rechtsprechung und Vorschriften gibt, die es ermöglichen, keine Wertzuwachssteuer zu zahlen, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie kein tatsächlicher Wertzuwachs des Grundstücks vorliegt, sofern der entsprechende Nachweis erbracht wird.
📊 Steuertipps für Immobilienbesitzer in Málaga
Wenn Sie eine Immobilie in Málaga verkaufen, vererben oder verschenken möchten, sollten Sie Folgendes beachten:
- Überprüfen Sie die Entwicklung des Grundstückswerts und vergleichen Sie, ob tatsächlich ein Anstieg vorliegt.
- Lassen Sie sich professionell beraten, um zu beurteilen, ob die objektive oder die tatsächliche Berechnungsmethode die bessere Wahl ist.
- Prüfen Sie, ob Sie Steuervergünstigungen geltend machen können, insbesondere bei Erbschaften zwischen zusammenlebenden Familienangehörigen.
- Stellen Sie sicher, dass Sie die Steuererklärung fristgerecht einreichen und die Zahlung innerhalb der gesetzlichen Frist leisten, um Zuschläge oder Strafen zu vermeiden.
Empfohlene Steuerstrategie vor dem Verkauf in Málaga
- Vor der Unterzeichnung der Urkunde:
- Kommunale Wertsteigerung berechnen.
- Berechnung des Vermögensgewinns in der Einkommensteuererklärung.
- Gemeinsame Auswirkungen bewerten.
- Prüfen, ob es sinnvoll ist, bis zu einem bestimmten Geschäftsjahr zu warten.
- Mögliche Ausnahmen prüfen (Personen über 65 Jahre, Reinvestition in den Hauptwohnsitz usw.).
- Eine Immobilientransaktion muss global betrachtet werden, nicht Steuer für Steuer.