Für eine korrekte Steuerplanung ist es wichtig, die Steuerrechnung zu berücksichtigen, die wir bei der Abgabe unserer Steuererklärung erhalten, da sie uns Kopfschmerzen bereiten kann, wenn wir die Quote sehen, die wir für unsere Steuern zahlen müssen. Vor der Durchführung von Vermietungs- oder Verkaufstransaktionen ist es von entscheidender Bedeutung, die Bedingungen und die Besteuerung jeder Transaktion zu kennen, die wir durchführen.
Sind Sie eher daran interessiert, eine Immobilie an eine Privatperson oder eine Familie zu vermieten? Wie viel Immobilienkapital müssen wir zahlen, wenn wir eine Immobilie an ein Unternehmen vermieten?
Kunde A ist der Eigentümer einer Immobilie, die er vermieten möchte, und er ist der Eigentümer als natürliche Person. Er wendet sich an unser Büro, um eine Immobilie in Málaga zu mieten. Diese Immobilie befindet sich in einem gemischt genutzten Gebäude (für Wohnungen und Geschäftsräume), angesichts der hohen Nachfrage in diesem Bereich von Málaga können wir dem Kunden die Option anbieten, sie langfristig zu vermieten (an eine Einzelperson) oder sie als Büro zu mieten (an ein Unternehmen). Angesichts der Tatsache, dass vor Beginn der Vermarktung der Immobilie einer der Aspekte, die berücksichtigt werden, und zur gleichen monatlichen Mieteinnahmen,
Dabei gibt es mehrere Dinge zu beachten. Was die vermietete Immobilie betrifft, so ist bekannt, dass das Gesetz über städtische Mietverträge zwischen der Vermietung zu Wohnzwecken und der Vermietung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken unterscheidet. Für erstere gibt es eine ganze Reihe zwingender Vorschriften im Gesetz über städtische Mietverträge (LAU), die sich auf die Dauer der Verträge (mindestens 5 Jahre für Wohnraum), die Aktualisierung der Mieten, die Verteilung der Kosten zwischen den Parteien, die Verpflichtung zur Erhaltung des Mietobjekts usw. beziehen. Im Gegensatz dazu genießen Vermietungen zu anderen Zwecken als dem Wohnen im Allgemeinen eine größere Vereinbarungsfreiheit in diesen Aspekten.
Was die steuerliche Behandlung anbelangt, so wird für Mietwohnungen eine Ermäßigung von 60 % der Einkommensteuer gewährt (dies kann sich mit dem künftigen Wohnraumgesetz ändern). Außerdem unterliegt die Vermietung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken der Mehrwertsteuer, was sich nicht auf Ihr Einkommen auswirkt, aber zusätzliche Verpflichtungen für den Vermieter mit sich bringt, die wir noch sehen werden. Und in bestimmten Fällen wird der Mieter bei der Zahlung der Miete eine Quellensteuer einbehalten.
Wie erklären Sie Ihr Mietobjekt für die Einkommensteuer?
Vergleichende Einkommensberechnung
Gehen wir davon aus, dass Ihr persönlicher Grenzsteuersatz 30 % beträgt. Wenn Sie die Wohnung als Hauptwohnsitz des Mieters vermieten, können Sie bei der Berechnung des positiven Nettoertrags des Immobilienkapitals eine Ermäßigung in Anspruch nehmen(Artikel 23.2 des Gesetzes 35/2006 über dieEinkommenssteuer für Privatpersonen ).
Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnung (" Gesetz 12/2023 ") führte in seinen Schlussbestimmungen wichtige Änderungen ein, zu denen auch eine entsprechende steuerliche Änderung dieser Ermäßigungen gehörte. Im Allgemeinen wurde die Ermäßigung auf 50 % festgesetzt, was niedriger ist als die vorherige Ermäßigung (die 60 % betrug), und es wurde festgelegt, dass die Ermäßigung in einigen sehr speziellen Fällen bis zu 90 % betragen kann. Wenn Sie keine abzugsfähigen Ausgaben haben und monatlich 1.500 Euro Einkommenssteuer erhalten, also insgesamt 18.000 Euro pro Jahr, beläuft sich die Ermäßigung auf 9.000 Euro (18.000 x 50 %), was einem verringerten Nettosteuerertrag von 9.000 Euro entspricht, was eine IRPF-Zahlung von 2.700 Euro (9.000 x 30 %) bedeutet. Nach Zahlung der Einkommenssteuer verbleiben Ihnen 15.300 Euro netto pro Jahr aus der Miete. Wenn Sie mehr über andere frühere Ermäßigungen erfahren möchten, die das IRPF-Gesetz vorsah, können Sie den folgenden Artikel lesen.
Wenn Sie die Wohnung als Büro für 1.500 € pro Monat an das Unternehmen vermieten, haben Sie am Ende des Jahres ein Nettoeinkommen nach Steuern von 12.600 €, das sich ergibt, wenn Sie von der Bruttomiete (18.000 €) die 5.400 € Steuern (18.000 x 30%) abziehen.
Als Schlussfolgerung können wir sehen, dass wir, um mehr Einkommen zu erzielen, wenn wir die Immobilie als Büro vermieten, die Miete mindestens 32 % höher sein müsste, als wenn wir sie als Wohnung vermieten würden. Natürlich kann man denken, dass die Wohnung als Büro besser erhalten wird, theoretisch mit weniger Sorgen und Reparaturkosten, oder dass sie im Falle eines Zahlungsausfalls nicht von Räumungsaufschüben oder anderen gesetzlichen Beschränkungen wie der jährlichen Aktualisierung der Mieten betroffen ist. Diese Überlegungen gelten auch für die Anmietung von Geschäftsräumen.
| NETTOMIETEINNAHMEN ALS WOHNUNG ODER BÜRO ZUM BEISPIEL | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Typ | Monatliches Einkommen | Jährlich zu zahlende persönliche Einkommensteuer | Jährliches Nettoeinkommen | ||
| Gehäuse | 1.500 € | 1.680 € | 10.320 € | ||
| Büro | 1.500 € | 5.040 € | 9.360 € | ||
| Damit sich die Vermietung als Büro, Arbeitszimmer oder Ferienwohnung lohnt, sollten Sie aus steuerlichen Gründen eine Miete verlangen, die mindestens 32 % über der Miete für Ihre Wohnung liegt. | |||||
Bitte beachten Sie
Wenn Sie mehrere Mietobjekte besitzen und die meisten davon nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sollten Sie ein Unternehmen gründen, das die Mietobjekte verwaltet und bewirtschaftet. Sie können mehr Ausgaben von der Körperschaftssteuer absetzen als bei der persönlichen Einkommenssteuer, und der Steuersatz wird in den meisten Fällen niedriger sein.
Was passiert, wenn ich meine Wohnung von einem Unternehmen zur Nutzung durch einen Mitarbeiter vermiete? Was passiert, wenn ein Unternehmen meine Wohnung mietet, um sie einem anderen Mieter zu überlassen? Sie können unseren nächsten Beitrag lesen.
