Dla prawidłowego planowania podatkowego ważne jest, aby wziąć pod uwagę rachunek podatkowy, który możemy mieć przy wypełnianiu naszych podatków, ponieważ może to przynieść nam ból głowy, gdy zobaczymy kwotę, którą musimy zapłacić za nasze podatki. Przed przeprowadzeniem jakiejkolwiek transakcji wynajmu lub sprzedaży niezwykle ważne jest poznanie warunków i opodatkowania każdej przeprowadzanej przez nas transakcji.
Czy jesteś bardziej zainteresowany wynajmem nieruchomości osobie prywatnej czy rodzinie? Ile kapitału nieruchomości będziemy musieli zapłacić, jeśli wynajmiemy nieruchomość firmie?
Klient A jest właścicielem nieruchomości, którą chce wynająć i jest właścicielem jako osoba fizyczna. Przychodzi do naszego biura, aby wynająć nieruchomość położoną w Maladze, nieruchomość ta znajduje się w budynku o mieszanym przeznaczeniu (na mieszkania i biura biznesowe), biorąc pod uwagę wysoki popyt w tej części Malagi, możemy zaoferować klientowi opcję wynajmu długoterminowego (osobie fizycznej) lub wynajmu jako biura (firmie). Biorąc pod uwagę, że przed rozpoczęciem marketingu nieruchomości jednym z aspektów, które są brane pod uwagę, a jednocześnie miesięczny dochód z wynajmu,
Należy rozważyć kilka kwestii. Z punktu widzenia wynajmowanej nieruchomości, dobrze wiadomo, że ustawa o najmie miejskim rozróżnia najem na cele mieszkaniowe i najem na cele inne niż mieszkaniowe. Na te pierwsze wpływa cały szereg obowiązkowych zasad zawartych w ustawie o najmie miejskim (LAU), odnoszących się do czasu trwania umów (minimum 5 lat w przypadku mieszkań), aktualizacji czynszów, podziału wydatków między stronami, obowiązku konserwacji wynajmowanej nieruchomości itp. W przeciwieństwie do tego, umowy najmu na cele inne niż mieszkaniowe zazwyczaj cieszą się większą swobodą zawierania umów w tych aspektach.
Pod względem podatkowym mieszkania na wynajem korzystają z 60% obniżki podatku dochodowego od osób fizycznych (może się to zmienić wraz z przyszłą ustawą mieszkaniową). Ponadto wynajem na cele inne niż mieszkaniowe podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, co nie zmienia dochodu, ale stwarza dodatkowe obowiązki dla wynajmującego, o czym jeszcze się przekonamy. W niektórych przypadkach, gdy płacisz czynsz, najemca pobiera podatek u źródła.
Jak zgłosić wynajmowaną nieruchomość do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Porównawcze obliczenie dochodu
Załóżmy, że krańcowa stawka podatku dochodowego od osób fizycznych wynosi 30%. Jeśli wynajmujesz mieszkanie jako główne miejsce zamieszkania najemcy, możesz Od lat przepisy dotyczącepodatku dochodowego od osób fizycznych(IRPF) pozwalają na zastosowanie ulgi w obliczaniu dodatniego dochodu netto z kapitału nieruchomości w przypadku najmu nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowe(art. 23 ust. 2 ustawy IRPF 35/2006 ).
Ustawa 12/2023 z dnia 24 maja o prawie do mieszkania (" Ustawa 12/2023 ") wprowadziła istotne modyfikacje w swoich przepisach końcowych, które obejmowały odpowiednią modyfikację podatkową w tych ulgach. Ogólnie rzecz biorąc, obniżka została ustalona na poziomie 50%, czyli niższym niż poprzednia obniżka (która wynosiła 60%) i ustalono, że w niektórych bardzo szczególnych przypadkach obniżki mogą sięgać nawet 90%. W przypadku, gdy nie masz żadnych kosztów podlegających odliczeniu, jeśli otrzymujesz 1 500 euro miesięcznie podatku dochodowego, uzyskując łącznie 18 000 euro rocznie, obniżka wyniesie 9 000 euro (18 000 x 50%), co stanowi obniżony dochód podatkowy netto w wysokości 9 000 euro, co będzie oznaczać płatność IRPF w wysokości 2 700 euro (9 000 x 30%). Po zapłaceniu podatku dochodowego otrzymasz 15 300 euro netto rocznie z wynajmu. Jeśli chcesz uzyskać więcej informacji na temat innych wcześniejszych obniżek przewidzianych w ustawie o IRPF, możesz przeczytać następujący artykuł.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie jako biuro firmie za 1.500 € miesięcznie, na koniec roku uzyskasz dochód netto po opodatkowaniu w wysokości 12.600 €, wynikający z odjęcia od czynszu brutto (18.000 €) kwoty 5.400 € podatku (18.000 x 30%).
Podsumowując, widzimy, że aby uzyskać większy dochód, jeśli wynajmujemy nieruchomość jako biuro, czynsz musiałby być o co najmniej 32% wyższy niż gdybyśmy wynajmowali ją jako dom. Oczywiście można pomyśleć, że mieszkanie będzie lepiej utrzymane jako biuro, teoretycznie z mniejszymi zmartwieniami i kosztami napraw, lub że w przypadku braku płatności nie będzie miało wpływu na zawieszenie eksmisji lub inne ograniczenia prawne, takie jak coroczna aktualizacja czynszów. Rozważania te miałyby zastosowanie w przypadku wynajmu lokali komercyjnych.
| DOCHÓD NETTO Z WYNAJMU NP. MIESZKANIA LUB BIURA | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Typ | Miesięczny dochód | Roczny podatek dochodowy od osób fizycznych do zapłaty | Roczny dochód netto | ||
| Obudowa | 1.500 € | 1.680 € | 10.320 € | ||
| Biuro | 1.500 € | 5.040 € | 9.360 € | ||
| Ze względu na opodatkowanie, aby opłacało się wynajmować jako biuro, gabinet lub dom wakacyjny, należy pobierać czynsz o co najmniej 32% wyższy niż czynsz za dom. | |||||
Uwaga
Jeśli posiadasz kilka nieruchomości na wynajem i większość z nich nie jest nieruchomościami mieszkalnymi, możesz założyć spółkę w celu administrowania i zarządzania wynajmem. Będziesz mógł odliczyć więcej wydatków od podatku dochodowego od osób prawnych niż jest to dozwolone w przypadku podatku dochodowego od osób fizycznych, a stawka podatku będzie w większości przypadków niższa.
Co się stanie, jeśli wynajmę mój dom od firmy do użytku pracownika? Co się stanie, jeśli firma wynajmie mój dom, aby przekazać go innemu najemcy? Możesz zapoznać się z naszym następnym wpisem.
