Муниципальный налог на прирост стоимости— называемый налогом на прирост стоимости городских земельных участков (IIVTNU)— это местный налог, который взимается с прироста стоимости городского земельного участка между моментом его приобретения и моментом его передачи (будь то продажа, дарение или наследование). Это муниципальный налог, который управляется мэрией Малаги и применяется ко всем владельцам городской недвижимости, расположенной в городе.
📌 Кто должен платить муниципальный налог на прирост стоимости недвижимости в Малаге?
- Продавец недвижимости: при продаже недвижимости, как правило, лицо, передающее право собственности, обязано уплатить данный налог.
- Наследник или одаряемый: в случае наследования или дарения налог уплачивается лицом, получающим имущество.
- Исключения: на практике, если с момента покупки до момента передачи права собственности не произошло реального увеличения стоимости земельного участка (например, потому что рыночная стоимость осталась на прежнем уровне или снизилась), можно подать декларацию и доказать в мэрии, что прибыль от продажи не получена, в результате чего налог не взимается.
🧮 Как рассчитывается муниципальная прибавка к стоимости недвижимости в Малаге?
Общая формула состоит из:
- Кадастровая стоимость земли: берется стоимость городской земли, приписанной к недвижимости (указана в квитанции о налоге на недвижимость).
- Коэффициент увеличения: процент, зависящий от количества лет, прошедших между приобретением и передачей недвижимости.
- Муниципальный налоговый коэффициент: это процент, установленный муниципалитетом (который не может превышать максимальный законный уровень).
Упрощенный пример:
Если кадастровая стоимость земли составляет 90 000 евро, применяются коэффициенты за годы владения, а затем умножается на налоговую ставку, установленную муниципалитетом, чтобы получить окончательную сумму налога.
📌 Этот метод называется объективным (основанным на расчетах), и его подробное описание приводится ниже:
МЕТОД 1: Объективная система
Формула:
Кадастровая стоимость земли × коэффициент в зависимости от срока владения
- Максимальный расчетный период: 20 лет.
- Максимальные коэффициенты устанавливаются государственными нормами, но муниципалитет может утвердить свои собственные в пределах указанных ограничений.
- Муниципальная ставка налога не может превышать 30%.
📌 Профессиональная рекомендация: проверить обновленную кадастровую стоимость (проверить возможные процедуры коллективной оценки).
МЕТОД 2: Реальная система
Формула:
(Стоимость передачи – Стоимость приобретения) × доля земли
Где:
Доля земли =
Кадастровая стоимость земли / Общая кадастровая стоимость
Этот метод является обязательным, когда фактическое увеличение меньше результата, полученного с помощью объективного метода, если налогоплательщик об этом просит.
⚠️ Если фактический рост отсутствует или является отрицательным → налогообложение не применяется.
📅 Сроки и формальные обязательства
- Декларация и уплата налога должны быть представлены в срок, установленный муниципалитетом после передачи, обычно в течение 30 рабочих дней с даты продажи или передачи.
- Хотя налог обычно уплачивает продавец, в договорах купли-продажи принято в письменной форме оговаривать, кто берет на себя эту процедуру, всегда соблюдая муниципальные нормы.
🔄 Изменения и льготы, действующие в 2026 году
Мэрия Малаги продолжает применять различные льготы и скидки на муниципальный налог на прирост капитала, особенно в случае передачи по наследству:
- В случае наследования между сожителями льгота может достигать 95 % от суммы налога, особенно если соблюдены требования к совместному проживанию и кадастровой стоимости.
- Для лиц, не проживающих вместе с умершим, в 2026 году в рамках муниципальных налоговых постановлений будет введена льгота в размере 37,5 % с целью смягчения местного налогового бремени.
В настоящее время муниципальные постановления сохранят заморозку основных местных налогов, включая налог на прирост стоимости, без индексации по индексу потребительских цен.
Также важно знать, что на национальном уровне существует судебная практика и нормативные акты, которые позволяют не платить налог на прирост стоимости, когда между покупкой и продажей недвижимости не произошло реального увеличения стоимости земли, при условии предоставления соответствующего подтверждения.
📊 Налоговые советы для владельцев недвижимости в Малаге
Если вы собираетесь продать, унаследовать или подарить недвижимость в Малаге, учтите следующее:
- Проверьте динамику стоимости земли и сравните, есть ли реальный рост.
- Обратитесь за профессиональной консультацией, чтобы оценить, целесообразно ли выбрать объективный или реальный метод расчета.
- Проверьте, можете ли вы применить льготы, особенно в случае наследования между проживающими вместе родственниками.
- Обязательно подайте декларацию и оплатите налог в установленный законом срок, чтобы избежать начисления пени или штрафов.
Рекомендуемая налоговая стратегия перед продажей недвижимости в Малаге
- Перед подписанием договора:
- Рассчитать муниципальный налог на прирост стоимости.
- Рассчитать прирост капитала в рамках подоходного налога с физических лиц.
- Оценить совокупное воздействие.
- Проверить, целесообразно ли дожидаться определенного финансового года.
- Проанализировать возможные исключения (лица старше 65 лет, реинвестирование в основное жилье и т. д.).
- Сделка с недвижимостью должна анализироваться в целом, а не по каждому отдельному налогу.