Questions fréquemment posées

L'usufruit d'un bien immobilier est le droit de jouir de son habitabilité sans en être le propriétaire (qui a l'usage et la jouissance du bien). Si nous achetons un bien immobilier avec usufruit, nous devrons considérer l'usufruitier comme s'il était un autre vendeur, il vend le droit d'habitabilité (usufruit) et le propriétaire vend la propriété (nuda propiedad),

Il existe différents types d'usufruits : viager, lorsqu'il dure toute la vie, ou temporaire, accordé pour une certaine période. La valeur de l'usufruit s'en trouve affectée.

S'il est temporaire, la valeur est de 2 % de la valeur totale du bien pour chaque année de l'usufruit, sans dépasser 70 % de la valeur du bien et sans tenir compte des périodes de moins d'un an.

Par exemple, si l'usufruit d'un bien immobilier de 100 000 € est de 20 ans et 2 mois, seules les 20 années seront calculées, et leur valeur sera de 20x2%=40%, de sorte que 40%x100 000 € = 40000 € sera la valeur de l'usufruit.

Si l'usufruit temporaire est inférieur à 1 an, par exemple 9 mois, il comptera pour 1 an. Et le calcul sur les 100 000 € serait 1x2%=2% où 2%x100 000 €=2000 € serait la valeur de l'usufruit.

Rappelons que le pourcentage ne peut jamais dépasser 70 % de la valeur du bien, auquel cas 70 % et pas plus seraient appliqués dans le calcul de la valeur de l'usufruit.

Si l'usufruit est viager, la valeur minimale est de 10% et la valeur maximale de 70%.
La valeur est calculée en soustrayant l'âge de l'usufruitier de 89. Si l'usufruitier a 50 ans et que le bien a une valeur de 100 000 €, elle est calculée par 89-50=39% où la valeur est de 39%x100000=39 000 €.

Le bien peut également avoir plusieurs usufruitiers, le droit passant de l'un à l'autre au fur et à mesure qu'ils décèdent. Dans ce cas, il faudra calculer la valeur avec l'âge de l'usufruitier le plus jeune. 89-âge du plus jeune. S'il s'agit d'un couple marié qui jouit de l'usufruit à l'âge de 80 et 70 ans, nous prendrons l'âge du plus jeune de 70 ans, soit 89-70=19%, la valeur sera de 19%100 000=19 000€.

Alors : quelle est la valeur de la pleine propriété du bien ? C'est la somme de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété.

Peu importe que vous soyez marié ou non avec votre partenaire, car dans les deux cas vous acquerrez un bien commun et vous n'aurez pas plus ou moins d'avantages si vous êtes marié ou non, car l'acquisition sera régie par les mêmes règles. D'un point de vue civil et même fiscal, il n'y a pas de variations puisque la déduction pour l'achat d'une résidence principale, qui récompensait les couples mariés par rapport aux couples non mariés, a disparu (puisque cette déduction pour l'achat d'une résidence principale a été supprimée pour les acquisitions après le 1er janvier 2013).

Cependant, avant d'acheter un bien immobilier, il faut garder à l'esprit que les avantages de l'achat d'un bien immobilier en couple peuvent se transformer en inconvénients.

En guise d'introduction, il est important de savoir que, d'un point de vue juridique, lors de la signature d'une hypothèque en communauté de biens, 50 % du prêt et du bien immobilier sont attribués à chacune des parties.

En revanche, les principaux risques liés à l'achat d'un bien immobilier en tant que couple et sans être marié sont l'absence de protection juridique, si les règles n'ont pas été convenues au préalable - et authentifiées par un notaire - et les complications liées à la répartition ultérieure des dettes ou des actifs.

Si l'on souhaite acheter un appartement en tant que couple, il est conseillé de le faire lorsque la relation est établie et, pour des raisons juridiques, formalisée. C'est-à-dire lorsque vous êtes marié ou que vous êtes devenu un couple en union libre. Il faut tenir compte du fait que les banques seront plus enclines à prêter de l'argent à un couple consolidé.

Lorsque nous achetons un appartement en tant que couple sans être mariés, mais en établissant un régime de communauté de biens, cela donne lieu à une situation d'indivision ou de communauté de biens, une figure de droit civil utilisée pour réglementer les droits de copropriété.

Cette communauté de biens repose sur l'existence d'une propriété commune et indivise de biens ou même de droits appartenant conjointement et simultanément à différents propriétaires. Dans le cas d'un bien immobilier, son acquisition est généralement formalisée par un acte public, dans lequel les parties consignent par écrit leurs accords concernant ce bien (comme le pourcentage que chacun acquiert).

Les mariages contractés sous le régime de la communauté de biens distinguent les biens propres de chaque époux (biens propres de chaque époux avant le mariage et biens reçus par succession ou donation pendant le mariage) et les biens communs (constitués par les revenus des époux pendant leur mariage, y compris les bénéfices produits tant par les biens communs que par les biens propres). En cas de dettes contractées pendant l'union, les biens propres de chaque époux servent également de garantie.

Cela signifie que, si vous êtes un couple non marié et que vous achetez un bien en communauté de biens, le bien vous appartiendra à tous les deux à parts égales, quel que soit l'apport de chacun d'entre vous. Ainsi, même si l'un des conjoints gagne plus que l'autre, le bien sera en communauté de biens ou, en d'autres termes, il vous appartiendra à tous les deux dans la même proportion.

Il peut arriver que l'un des conjoints contribue à l'achat de la maison familiale par des fonds propres (provenant par exemple de l'héritage de ses parents). Dans ce cas, il est conseillé de le mentionner dans l'acte d'achat afin que ce conjoint ait une part plus importante dans la propriété de la maison.

C'est ce que stipule l'arrêt du 27 mai 2019 de la Cour suprême, qui précise que "s'il est prouvé que pour l'acquisition - du bien - des fonds privés ont été utilisés, l'époux propriétaire de l'argent a le droit de se faire rembourser le montant actualisé, même s'il n'a pas émis de réserve sur l'origine de l'argent ou sur son droit au remboursement".

Dans les mariages sous le régime de la séparation de biens, les biens de chacun des époux sont séparés. Ainsi, les biens appartenant à chacun d'entre vous avant et après le mariage restent les vôtres. Cela signifie que, si vous achetez un bien immobilier en couple sous le régime de la séparation de biens, chacun d'entre vous sera propriétaire de la partie proportionnelle qu'il a payée (même si vous en profitez tous les deux). Si l'achat a été effectué avec l'argent d'un seul conjoint, il vous appartiendra en propre.

Le contrat de mariage est un document dans lequel le couple se met d'accord sur les conditions financières qui régiront leur mariage. Il est équivalent au document qui est signé dans le cas de l'achat d'une maison en tant que couple sans être marié. Ainsi, si l'un des contractants est endetté ou si l'un d'eux apporte un capital plus important, tout sera compris dans ces capitulations et ne sera ni préjudiciable ni avantageux pour l'autre partie.

Quelle est la forme juridique recommandée pour l'achat d'un logement par un couple marié ou non ?

Peu importe que vous soyez marié ou non avec votre partenaire, puisque dans les deux cas vous acquerrez un bien commun, et que cette acquisition sera régie par les mêmes règles". D'un point de vue civil et même fiscal, il n'y a pas de changement puisque la déduction pour l'achat d'une résidence principale, qui avantageait les couples mariés par rapport aux couples non mariés, a disparu.

Qu'advient-il de la maison en cas de divorce ?

Si la relation ne se termine pas bien, il existe plusieurs possibilités. Tout d'abord, il convient de faire la différence entre la propriété du bien et le droit d'usage, car les deux ne doivent pas nécessairement se trouver dans la même personne. Le droit d'usage sera décidé par les époux ou par le juge dans sa décision, selon qu'il s'agit d'enfants mineurs ou d'un conjoint méritant une plus grande protection. Mais il est également possible que la propriété du bien soit attribuée à l'un des époux, indépendamment de celui qui en a l'usage.

le logement en tant que couple non marié ou marié

Comme vous pouvez le constater, l'achat d'une maison par un couple non marié n'est pas difficile, mais la situation se complique en cas d'arrivée d'enfants, car en cas de séparation ou de divorce, l'intérêt et la protection des enfants sont primordiaux. L'essentiel est de fixer les accords dans un acte public qui établit les conditions dans le cas d'une séparation ou d'un divorce.

Pour légaliser une propriété rustique, il faut tenir compte de deux facteurs : la municipalité où elle se trouve et la documentation dont on dispose sur la propriété, les moyens de légaliser la propriété étant les suivants :

• Licence de légalisation.
• Assimilation à la licence.
• Assimilés hors du développement.

Chacun d'entre eux est détaillé ci-dessous ;

Licence de légalisation Pour bénéficier de cette voie, la propriété doit avoir.. :

• Projet d'architecte.
• Permis de construire.
• Permis de première occupation.

Procédure : Les documents suivants doivent être déposés à la mairie où se trouve le bâtiment :

• Formulaire de demande générale dûment complété
• Identification du propriétaire du bâtiment : nom et prénom, adresse, NIF ou CIF dans le cas d'une entité.
• Emplacement du site
• Projet rédigé par un architecte et approuvé par son association professionnelle.
• Lettre de paiement des taxes municipales.

Assimilés auxexigences de la licencepour se qualifier pour cette voie :

• Les constructions achevées avant l'entrée en vigueur de la loi 19/1975, du 2 mai 1975, portant réforme de la loi sur le régime foncier et l'urbanisme, et qui ne disposent pas de permis de construire pour leur implantation sur des terrains non bâtis.
• 
  Constructions irrégulières sur des terrains urbains et urbanisables pour lesquelles le délai d'adoption des mesures de rétablissement de la légalité urbanistique s'est écoulé après l'entrée en vigueur de la loi 8/1990, du 25 juillet, relative à la réforme du régime urbanistique et des évaluations foncières .

Procédure :

Si votre logement remplit les conditions ci-dessus, vous devez présenter les documents suivants à votre mairie :

• Formulaire de demande générale dûment complété
• 
  Identification du propriétaire du bâtiment : nom et prénom, adresse, NIF ou CIF dans le cas d'une entité.
• Localisation et plan du site.
• Preuve du paiement des taxes.
• Rapport technique d'un professionnel compétent indiquant au minimum :
• La localisation du bien avec sa référence cadastrale et sa référence d'enregistrement s'il y en a une.
• Les gros titres.
• 
  Le terrain sur lequel il est situé et s'il y a des parts indivises en lui-même.
• 
  Caractéristiques et dimensions des bâtiments et leur conformité avec le PGOU, en indiquant, le cas échéant, les paramètres qui ne sont pas respectés.
• Date d'achèvement des travaux de construction.
• 
  Si, après la construction de l'immeuble, vous constatez que des travaux ont été effectués qui ont modifié ses conditions initiales d'urbanisation (occupation, hauteur, augmentation de la constructibilité et du nombre de logements).
• Système d'approvisionnement en eau et en électricité.
• Système d'évacuation des eaux usées.
• S'il est accessible à pied.

S'il est destiné à un usage résidentiel :

1. 
   Si le logement dispose d'une salle de séjour et d'un coin nuit, d'un équipement de cuisine et d'une salle de bain séparée.
2. Les parties habitables ne sont pas situées au sous-sol.
3. 
   Que les parties habitables bénéficient d'un éclairage et d'une ventilation naturels à partir d'un espace extérieur ouvert ou d'une cour légère, à l'exception des salles d'eau et des pièces auxiliaires.
4. 
   Liste des travaux à effectuer pour répondre aux exigences d'habitabilité, de sécurité et de salubrité.

Assimilation désordonnée

Conditions d'éligibilité :

• Bâtiments irréguliers achevés, pour lesquels
  il n'est pas possible d'adopter des mesures de protection de la légalité urbaine
  ou pour le rétablissement de l'ordre juridique perturbé par l'expiration du délai
  pour son exercice conformément à l'article 185.1 de la loi 7/2002, du 17 décembre.
  • C'est-à-dire qu'il a été construit il y a plus de 6 ans.
  • Il n'est pas situé sur un terrain protégé.
  • Il n'y a pas de dossier de légalité ou celui-ci a expiré.

ProcédureDECLARATION D'ASSIMILATION AU HORS D'ORDINATION SUR UN TERRAIN NON URBANISABLE Pour adopter cette procédure, vous devez présenter les documents suivants à la mairie de la localité où se trouve l'immeuble :

• Formulaire de demande générale dûment complété
• 
  Identification du propriétaire du bâtiment : nom et prénom, adresse, NIF ou CIF dans le cas d'une entité.
• Une certification technique en format numérique doit être jointe, attestant que
• 
  
  
  Identification du bien sur un plan de situation, avec indication des détails, s'il est inscrit au registre foncier, de la référence cadastrale ou, à défaut, au moyen d'une cartographie officielle référencée, avec identification des coordonnées UTM.  
• Description du bâtiment, y compris une indication de sa compatibilité ou de ses caractéristiques.
  la non-conformité avec le plan d'aménagement urbain, avec les dispositions de la
  les plans suivants :
  • Un plan de localisation sur la cartographie officielle du plan général à l'échelle 1:5 000 ou 1:10 000, sur lequel est dessiné l'immeuble à enregistrer et qui indique expressément que l'immeuble n'empiète pas sur les terrains réservés aux systèmes généraux, aux espaces ouverts, aux espaces verts ou à l'équipement. 
  • Plan du terrain, coté ou surfacique avec indication de l'échelle (de préférence à l'échelle 1:5 000).
  • Plan coté montrant l'emplacement des travaux par rapport aux limites de la parcelle.
  • Plan coté pour chaque étage du bâtiment et/ou de l'installation avec distribution générique et section, conformément aux travaux réellement exécutés. Ces plans doivent montrer chacun des bâtiments, ouvrages ou installations à usage différencié, avec une expression des surfaces utiles et construites.

• Une photographie de chacune des façades de l'œuvre, de l'installation ou du bâtiment permettant d'en déduire l'état constructif, prise en couleur et d'un format minimum de 10 x 15 cm.
  • Que le sol ne présente pas certains risques d'érosion, d'éboulement, de glissement de terrain, d'inondation ou d'autres risques naturels, technologiques ou autres.
  • Si le bâtiment présente des non-conformités mineures à l'urbanisme, l'impossibilité ou la très grande difficulté de rétablir les travaux qui enfreignent les règles d'urbanisme doit être indiquée et précisée.
  • L'adéquation du bâtiment à l'usage auquel il est destiné en répondant aux exigences d'habitabilité.
  • Travaux à effectuer sur le bâtiment pour le mettre en conformité avec les normes d'habitabilité et les équipements et services de base, et calendrier d'exécution.
• Les services de base devraient de préférence être fournis au moyen d'installations autonomes et durables, soumises dans tous les cas aux réglementations sectorielles applicables.
• Exceptionnellement, les services de base peuvent être fournis par le biais d'un accès aux réseaux, à condition que ceux-ci soient accessibles au pied de la parcelle et que l'entreprise de distribution accrédite la viabilité du raccordement.
• Accréditation par les sociétés d'approvisionnement qu'elles disposent d'une puissance électrique ou d'un débit d'eau suffisants pour alimenter le bâtiment.
• Preuve de la date d'achèvement du bâtiment.

DÉCLARATION DES TERRAINS URBAINS NON CONSOLIDÉS EN DEHORS DE LA PLANIFICATION DU DÉVELOPPEMENT

Afin d'adopter cette procédure, les documents suivants doivent être présentés à la mairie où se trouve le bâtiment :

• Formulaire de demande générale dûment complété
• 
  Identification du propriétaire du bâtiment : nom et prénom, adresse, NIF ou CIF dans le cas d'une entité.
• Une certification technique en format numérique doit être jointe, attestant que
• 
  
  
  Identification du bien sur un plan de situation, avec indication des détails, s'il est inscrit au registre foncier, de la référence cadastrale ou, à défaut, au moyen d'une cartographie officielle référencée, avec identification des coordonnées UTM.
• Description du bâtiment, indiquant sa compatibilité ou sa non-compatibilité avec le plan d'urbanisme, avec les dispositions de la loi sur l'aménagement du territoire et avec la loi sur l'urbanisme.
  les plans suivants :
  •   Un plan de localisation sur la cartographie officielle du plan général à l'échelle 1:5 000 ou 1:10 000, sur lequel est dessiné l'immeuble à enregistrer et qui indique expressément que l'immeuble n'empiète pas sur les terrains réservés aux systèmes généraux, aux espaces ouverts, aux espaces verts ou à l'équipement.
  • Plan du terrain, coté ou surfacique avec indication de l'échelle (de préférence à l'échelle 1:2 000).
  • Plan coté montrant l'emplacement des travaux par rapport aux limites de la parcelle.
  • Plan coté pour chaque étage du bâtiment et/ou de l'installation avec distribution générique et section, conformément aux travaux réellement exécutés. Ces plans doivent montrer chacun des bâtiments, ouvrages ou installations à usage différencié, avec une expression des surfaces utiles et construites.
  • Une photographie de chacune des façades de l'œuvre, de l'installation ou du bâtiment permettant d'en déduire l'état constructif, prise en couleur et d'un format minimum de 10 x 15 cm.

• Si le bâtiment présente des non-conformités mineures à l'urbanisme, l'impossibilité ou la très grande difficulté de rétablir les travaux qui enfreignent les règles d'urbanisme doit être indiquée et précisée.
• 
  L'adéquation du bâtiment à l'usage auquel il est destiné en répondant aux exigences d'habitabilité.
•  Travaux à effectuer sur le bâtiment pour le mettre en conformité avec les normes d'habitabilité et les équipements et services de base, et calendrier d'exécution.
• Preuve de la date d'achèvement du bâtiment.