Le gouvernement a annoncé une série de mesures en matière de logement. La plus importante concerne la limitation du prix des loyers dans le but de freiner les hausses des loyers dans des villes comme Madrid, Barcelone ou Málaga.
Ces limitations pourraient avoir à moyen terme cette limitation/régulation des prix ? Les professionnels du secteur immobilier y voient des inconvénients. Pourquoi ?
Le décret-loi prévoit un indice de référence des prix des loyers de logements et oblige le bailleur à le communiquer au locataire avant de signer le contrat de location et qu'il figure dans ce contrat.
Un autre des effets est que cela pourrait freiner la mobilité du travail, générer des désajustements ou favoriser des paiements non déclarés. L'étude, en lignes générales, établit qu'il pourrait exister trois contrôles des loyers. Les loyers pourraient être totalement gelés, avoir une certaine flexibilité, ou être contrôlés pendant toute la durée du contrat par le même locataire, pouvant varier entre locataires une fois qu'un nouveau contrat est formalisé avec un bailleur différent.
En cas de non-respect, le le propriétaire peut encourir des amendes allant jusqu'à 9 000 euros, explique Iñaki Unsain, président de l'Association Espagnole des Personal Shoppers Immobiliers. "Mais l'intention de la mairie de Barcelone est que cet indice soit appliqué de manière obligatoire, ce qui va provoquer beaucoup de "malice".
Réduction drastique de l'offre
La grande majorité des professionnels du secteur consultés ne voient aucun avantage à cette mesure adoptée par le gouvernement. Óscar Martínez, président de l'Association Professionnelle des Experts Immobiliers, il estime qu'une mesure de ce type entraîne une diminution de l'offre de location sur le marché. “Et ne pas avoir de logements sur le marché locatif est le pire scénario. Il faut favoriser la croissance de l'offre et cela régulera les prix.”
Il se rend également compte qu'il y a un autre aspect qui n'est pas pris en compte et c'est le différence entre les logements eux-mêmes, “celles qui sont rénovées par exemple doivent avoir un prix différent de celles qui ne le sont pas. Il est très difficile de réguler ce sujet correctement et très coûteux aussi.”
La la limitation des prix des loyers aura des effets totalement contraires à ceux escomptés, “réduisant le parc actuel en location, et empêchant la construction d'un nouveau, tout en durcissant la sélection et l'évaluation des potentiels locataires." Probablement, ces mesures pourraient réduire le nombre de promotions, faire monter le prix des loyers et, par conséquent, faire apparaître un marché noir pour contourner la limitation des prix.
Incertitude juridique
De plus, et selon Toni Expósito, directeur général de Comprarcasa, dans le cas où cette mesure serait mise en œuvre dans les zones de location tendues, "nous parlerions d'une mesure avec un impact très réduit". En revanche, si cette mesure était imposée au niveau national, alors que le problème se limite à certaines zones de certaines villes, "ce serait intervenir sur le marché en créant une insécurité juridique qui pénaliserait toujours le locataire."
Une mesure qui ne favorise pas le propriétaire
Pour Jesús Duque, vice-président d'Alfa Inmobiliaria, cette mesure est très négative. “Je pense que dans de nombreux cas, les propriétaires de ces logements sont des particuliers qui y ont investi les économies de toute leur vie comme une forme de complément à leur retraite (qui est maintenant également en doute).”
Il explique qu'il ne voit pas de sens à maintenir un régime spécial pour ceux qui ont plus de 7 logements loués. “Je pense qu'il ne serait ni juste ni positif de faire peser la responsabilité d'un parc locatif accessible sur les épaules de ces citoyens.”
Oscar Martínez le pense aussi, “la plupart des propriétaires de logements susceptibles d'être mis en location sont des particuliers, petits investisseurs qui achètent en pensant à l'avenir ou à la retraite. Beaucoup de ces particuliers vont opter pour la vente.” Il commente que certaines grandes entreprises ont déjà mis en vente les biens immobiliers.
De son côté, Iñaki Unsain affirme que la fixation de prix maximums sur la base d'Indices de Référence, dans la plupart des cas, finit par habiliter de manière surprenante le bailleur-propriétaire à fixer un prix encore supérieur à celui du marché.
En conséquence de tout cela, il pense que “cela générera un détournement de l'investissement dans des logements à louer vers des communautés comme Madrid, qui ont déjà annoncé qu'elles n'appliqueront pas la régulation des prix des loyers.”
Que devrait-on faire alors ?
Une solution pourrait être que les administrations augmentent le parc de logements sociaux.
Donner une sécurité juridique pour que les propriétaires qui préfèrent laisser leur logement vide par crainte de rester non protégés par la loi puissent louer.
Générer de la confiance. C'est la mesure proposée par Oscar Martínez, "Il faut générer plus de confiance chez le bailleur, le propriétaire, pour que plus de logements arrivent sur le marché locatif."
Jesús Duque va plus loin. "Que les grands détenteurs de logements vacants soient soumis à un impôt complémentaire sur la contribution. Les grands détenteurs de logements régulent l'offre immobilière de location et, en fin de compte, influencent directement les prix."
Le président de l'Association Espagnole de Personal Shopper Immobilier pense que la solution passe par augmenter l'offre avec un parc public de logements en location abordable à partir d'une offre publique de location résidentielle, “résout le manque d'offre de biens disponibles sur le marché face à l'augmentation de la demande”. Il conclut que ce n'est pas facile car le problème de cette mesure est qu'elle nécessite un long délai d'exécution et “bien sûr, cela implique déjà de penser à long terme et les politiciens ne sont pas dans cette démarche.”
