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Le portail immobilier Fotocasa révèle que Málaga reste une ville convoitée par les acheteurs immobiliers. Malgré les obstacles économiques et juridiques, les prix des logements de seconde main ont atteint un record historique en octobre, avec une valeur moyenne de 3 189 euros par mètre carré et une spectaculaire augmentation annuelle de 14,6 %. En effet, Málaga est la deuxième ville espagnole, après Palma de Mallorca, à avoir atteint les prix maximaux tant en vente qu'en location.
Cette tendance est due à un acheteur plus expérimenté et financièrement solvable, contrairement au résident local qui trouve l'accès au logement décourageant. Fotocasa révèle que ces prix en augmentation sont une constante tout au long de l'année et ne sont pas affectés par des facteurs économiques défavorables. Málaga reste une ville convoitée par ceux qui cherchent à faire partie du marché immobilier espagnol et il ne semble pas que cette situation change dans un avenir proche.
Selon Fotocasa, Málaga est déjà la deuxième ville la plus chère d'Espagne, après Palma de Mallorca, tant en prix d'achat qu'en location. En ce qui concerne les prix de vente, en février, une augmentation historique de 18,2 % par rapport à l'année précédente a été atteinte, dépassant même la période de réchauffement précédant la bulle immobilière. Actuellement, le prix moyen des logements de seconde main à Málaga est de 15 % supérieur au prix enregistré pendant la bulle de 2007, lorsqu'il était de 2 778 euros le mètre.
Dans une analyse plus détaillée, cette ville andalouse a connu une "augmentation rapide et persistante" des prix, bien au-dessus de ses sœurs citadines. En effet, les prix dans le reste des capitales andalouses se situent en moyenne entre 1 270 et 1 836 euros par mètre, sauf Jaén qui est la plus abordable, avec une moyenne de 1 000 euros par mètre.
L'évolution des prix à Málaga marque un écart important par rapport aux autres villes andalouses et s'est encore exacerbée avec l'arrivée de la Covid-19. Une tendance qui a commencé à se faire sentir après la reprise de la crise économique de 2008 et qui a atteint son paroxysme aujourd'hui. La directrice des Études, María Matos, a exprimé son inquiétude à ce sujet : "Le prix du logement atteint à nouveau des chiffres record avec la plus grande accélération des 17 dernières années. Nous n'avions jamais détecté une augmentation de prix aussi importante sur une période aussi courte. Cette hausse nous ramène à des niveaux de 2006, avant la bulle immobilière lorsque le coût du logement a subi un grand réchauffement".
Selon Matos, ces augmentations sont dues au changement de politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) qui a entraîné une hausse des taux d'intérêt, ce qui pénalise l'acheteur moyen. De plus, la demande d'achat a été stimulée par la présence d'acheteurs plus solvables et expérimentés sur le marché, pour la plupart des étrangers avec un pouvoir d'achat supérieur à celui du résident moyen. Le fait que Málaga dispose de très peu de stock de logements sociaux publics n'aide pas, aggravant encore les difficultés d'accès au logement.
Sur le marché de la location à Málaga, la situation est également préoccupante.
En ce qui concerne la location de logements, Fotocasa alerte sur une situation qui est encore plus préoccupante. En effet, les prix maximaux ont été enregistrés en 2022, avec des augmentations annuelles dépassant même 30 % dans certains mois de cette année. Ce chiffre représente la plus grande augmentation enregistrée à ce jour dans Fotocasa. Bien que certains indices indiquent une hausse plus modérée en octobre (10,4 %), il s'agit toujours d'une augmentation à deux chiffres qui reflète une grande tension sur le marché de la location.
Dans le cas de la ville de Málaga, le coût par mètre carré s'élève à 13,89 euros, ce qui représente une augmentation de 65 % par rapport aux valeurs enregistrées il y a 16 ans, lorsque c'était 8,43 euros. Pour cette raison, Matos explique que le prix élevé soutenu pendant si longtemps est ce qui génère une baisse de la demande pour louer des logements en Andalousie, en particulier de la part des groupes les plus vulnérables.
En effet, selon Fotocasa, les locataires qui cherchaient un logement dans cette région en février 2023 représentaient 13 % du marché. Cependant, six mois plus tard, ce chiffre a chuté à 11 %. La perte de représentativité sur le marché est due au fait que de nombreux demandeurs sont contraints de se retirer en raison de l'impossibilité d'accéder aux prix des loyers. En conséquence, les groupes les plus vulnérables sont les plus touchés par leur expulsion du marché locatif.
Le coût de la location à Málaga, tout comme dans toute l'Andalousie et l'Espagne, a atteint son niveau historique maximum avec une tendance à la hausse. Depuis la reprise de la crise financière en 2015, Málaga a suivi cette tendance, mais de manière plus prononcée et avec des augmentations beaucoup plus significatives.
La pénurie d'offre de logements est la principale cause de l'augmentation des prix, qui a augmenté de plus de 30 % au cours de la dernière année, selon Fotocasa. L'écart entre l'offre et la demande devient de plus en plus considérable à cause de cela.
La vente de propriétés, le retour des logements touristiques sur le marché locatif et la réglementation excessive du marché ont réduit drastiquement l'inventaire. Cependant, la demande diminue car un grand nombre de personnes ne peuvent pas payer les prix élevés des loyers, jugés prohibitifs, à Málaga. Mato assure que c'est une tendance préoccupante.
