La plus-value municipale — appelée Impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine (IIVTNU)— c'est un impôt local qui taxe l'augmentation de la valeur du terrain urbain d'un bien entre le moment où il a été acquis et celui où il est transmis (que ce soit par vente, donation ou héritage). C'est un impôt municipal géré par la mairie de Málaga et appliqué à tous les propriétaires de biens urbains situés dans la ville.
📌 Qui doit payer la plus-value municipale à Málaga ?
- Vendeur du bien immobilier: lorsque l'on vend une propriété, normalement celui qui transmet la propriété est obligé de liquider et de payer cet impôt.
- Héritier ou donataire: en cas d'héritage ou de donation, l'impôt est à la charge de la personne qui reçoit la propriété.
- Exceptions: en pratique, s'il n'y a pas eu d'augmentation réelle de la valeur du terrain depuis l'achat jusqu'à la transmission —par exemple parce que la valeur marchande est restée stable ou a diminué— il est possible de déposer la déclaration et de prouver auprès de la mairie qu'il n'y a pas de gain, ce qui ne génère pas de montant à payer.
🧮 Comment est calculée la plus-value municipale à Málaga ?
La formule générale consiste en :
- Valeur cadastrale du terrain: on prend la valeur du terrain urbain attribuée au bien (figurant sur le reçu de la taxe foncière).
- Coefficient d'augmentation: un pourcentage qui dépend des années écoulées entre l'acquisition et la transmission du bien immobilier.
- Taux d'imposition municipal: c'est un pourcentage fixé par la mairie (qui ne peut pas dépasser le maximum légal).
Exemple simplifié :
Si la valeur cadastrale du terrain est de 90 000 €, les coefficients par années de détention sont appliqués et ensuite multipliés par le taux d'imposition fixé par la mairie pour obtenir la quote-part finale.
📌 Cette méthode est celle dite méthode objective (basé sur un calcul), dont nous détaillons la méthode ci-dessous :
MÉTHODE 1 : Système objectif
Formule :
Valeur cadastrale du terrain × coefficient selon les années de détention
- La période maximale calculable : 20 ans.
- Les coefficients maximaux sont fixés par la réglementation nationale, mais la mairie peut approuver les siens dans ces limites.
- Le taux d'imposition municipal ne peut pas dépasser 30%.
📌 Recommandation professionnelle : vérifier la valeur cadastrale mise à jour (vérifier les éventuelles procédures d'évaluation collective).
MÉTHODE 2 : Système réel
Formule :
(Valeur de transmission – Valeur d'acquisition) × proportion sol
Où :
Proportion sol =
Valeur cadastrale du sol / Valeur cadastrale totale
Cette méthode est obligatoire lorsque l'augmentation réelle est inférieure au résultat de la méthode objective si le contribuable le demande.
⚠️ Si l'augmentation réelle est inexistante ou négative → il n'y a pas de soumission.
📅 Délais et obligations formelles
- La déclaration et le paiement de l'impôt doivent être présentés dans le délai établi par la mairie après la transmission, habituellement dans les 30 jours ouvrables depuis la date de la vente ou de la transmission.
- Bien que l'impôt soit généralement payé par le vendeur, dans les contrats de vente, il est habituel de convenir par écrit qui assume la procédure, tout en respectant la réglementation municipale.
🔄 Changements et bonifications en vigueur pour 2026
La mairie de Málaga continue d'appliquer diverses bonifications et réductions sur la plus-value municipale, en particulier dans les transmissions par héritage :
- Pour héritages entre cohabitants, la bonification peut atteindre un 95 % sur le montant de l'impôt, surtout si les conditions de cohabitation et la valeur cadastrale sont respectées.
- Pour non cohabitants dans les transmissions mortis causa, une bonification de 37,5 % en 2026 comme partie des ordonnances fiscales municipales, dans le but de modérer la pression fiscale locale.
Actuellement, les ordonnances municipales maintiendront gelés les principaux impôts locaux, y compris la plus-value, sans mise à jour liée à l'IPC.
Il est également important de savoir qu'au niveau national, il existe une jurisprudence et une réglementation qui permettent ne pas payer de plus-value lorsqu'il n'y a pas d'augmentation réelle de la valeur du terrain entre l'achat et la vente d'un bien immobilier, tant que la certification correspondante est fournie.
📊 Conseils fiscaux pour les propriétaires à Málaga
Si vous envisagez de vendre, d'hériter ou de donner un bien à Málaga, considérez ce qui suit :
- Vérifiez l'évolution de la valeur du terrain et comparez s'il existe une augmentation réelle.
- Demandez un conseil professionnel pour évaluer s'il est préférable d'opter pour la méthode de calcul objective ou réelle.
- Vérifiez si vous pouvez appliquer des bonifications, surtout en cas d'héritage entre membres de la famille cohabitants.
- Assurez-vous de soumettre la déclaration et de payer dans le délai légal pour éviter des majorations ou des sanctions.
Stratégie fiscale recommandée avant de vendre à Málaga
- Avant de signer l'acte :
- Calculer la plus-value municipale.
- Calculer le gain patrimonial dans l'IRPF.
- Évaluer l'impact global.
- Vérifier s'il est préférable d'attendre un exercice fiscal déterminé.
- Analyser les éventuelles exonérations (plus de 65 ans, réinvestissement dans la résidence principale, etc.).
- Une opération immobilière doit être analysée de manière globale, impôt par impôt.
