Il est important, pour une bonne planification fiscale, de tenir compte de la facture fiscale que nous pourrions avoir au moment de remplir notre déclaration d'impôts, car cela peut nous donner des maux de tête lorsque nous voyons le quota que nous devons payer pour nos impôts. Avant d'effectuer toute transaction de location ou de vente, il est d'une importance vitale de connaître les conditions et la fiscalité de chaque transaction que nous effectuons.
La location d'un bien à un particulier ou à une famille vous intéresse-t-elle davantage ? Combien de capital immobilier devrons-nous payer si nous louons un bien à une entreprise ?
Le client A est propriétaire d'un bien immobilier qu'il souhaite louer, et il en est le propriétaire en tant que personne physique. Il s'adresse à notre agence pour louer un bien situé dans la ville de Malaga, ce bien est situé dans un immeuble à usage mixte (logements et bureaux), compte tenu de la forte demande dans ce quartier de Malaga, nous pouvons proposer au client de le louer à long terme (à un particulier), ou de le louer comme bureau (à une entreprise). Étant donné qu'avant de commencer la commercialisation de la propriété, l'un des aspects qui sont pris en compte, et en même temps le revenu locatif mensuel,
Plusieurs éléments sont à prendre en considération. Du point de vue de la propriété louée, il est bien connu que la loi sur les baux urbains établit une distinction entre les locations à des fins d'habitation et les locations à des fins autres que l'habitation. Les premières sont soumises à toute une série de règles impératives incluses dans la loi sur les baux urbains (LAU), concernant la durée des contrats (minimum 5 ans pour le logement), l'actualisation des loyers, la répartition des dépenses entre les parties, l'obligation de conserver le bien loué, etc. En revanche, les locations à usage autre que le logement bénéficient généralement d'une plus grande liberté d'accord sur ces aspects.
Sur le plan fiscal, les logements locatifs bénéficient d'une réduction de 60 % de l' impôt sur le revenu des personnes physiques (ce qui pourrait changer avec la future loi sur le logement). Par ailleurs, la location à usage autre que l'habitation est soumise à la TVA, ce qui ne changera pas vos revenus, mais crée des obligations supplémentaires pour le propriétaire, que nous verrons. Et dans certains cas, lors du paiement du loyer, le locataire appliquera un précompte mobilier.
Comment déclarer son bien locatif à l'impôt des personnes physiques ?
Calcul du revenu comparatif
Supposons que votre taux marginal d'imposition sur le revenu des personnes physiques soit de 30 %. Si vous louez l'appartement en tant que résidence principale du locataire, vous pouvez Depuis des années, la réglementation de l'impôt sur le revenu des personnes physiques(IRPF) vous permet d'appliquer une réduction dans le calcul du rendement net positif du capital immobilier, dans le cas de baux d'immeubles à usage d'habitation(article 23.2 de la loi 35/2006 sur l'IRPF).
Laloi 12/2023 , du 24 mai, sur le droit au logement ("loi 12/2023 ") a été adoptée par le Parlement européen. Loi 12/2023 ") a introduit d'importantes modifications dans ses dispositions finales, qui incluent une modification fiscale pertinente dans ces réductions. En général, la réduction a été fixée à 50 %, ce qui est inférieur à la réduction précédente (qui était de 60 %) et il a été établi que, dans certains cas très spécifiques, les réductions pouvaient atteindre 90 %. Dans le cas où vous n'auriez pas de dépenses déductibles, si vous recevez 1 500 euros par mois d'impôt sur le revenu, soit un total de 18 000 euros par an, la réduction s'élèvera à 9 000 euros (18 000 x 50 %), soit un rendement fiscal net réduit de 9 000 euros, ce qui signifie un paiement de l'IRPF de 2 700 euros (9 000 x 30 %). Après avoir payé l'impôt sur le revenu, vous obtiendrez 15 300 euros nets par an grâce au loyer. Si vous souhaitez obtenir plus d'informations sur d'autres réductions antérieures envisagées par la loi sur l'IRPF, vous pouvez lire l'article suivant.
Si vous louez l'appartement comme bureau à la société pour 1 500 € par mois, vous aurez à la fin de l'année un revenu net après impôt de 12 600 €, résultant de la soustraction du loyer brut (18 000 €) des 5 400 € d'impôts (18 000 x 30 %).
En conclusion, nous pouvons voir que pour obtenir plus de revenus, si nous louons le bien en tant que bureau, il faudrait que le loyer soit au moins 32% plus élevé que si nous le louons en tant que logement. Bien sûr, on peut penser que l'appartement sera mieux conservé en tant que bureau, théoriquement avec moins de soucis et de coûts de réparation, ou qu'en cas de non-paiement il ne sera pas affecté par les suspensions d'expulsion ou par d'autres limitations légales telles que l'actualisation annuelle des loyers. Ces considérations seraient valables pour la location de locaux commerciaux.
| REVENU LOCATIF NET EN TANT QUE LOGEMENT OU BUREAU, PAR EXEMPLE | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Type | Revenu mensuel | Impôt annuel sur le revenu des personnes physiques | Revenu net annuel | ||
| Logement | 1.500 € | 1.680 € | 10.320 € | ||
| Bureau | 1.500 € | 5.040 € | 9.360 € | ||
| En raison de la fiscalité, pour qu'il soit intéressant de louer un bureau ou une résidence secondaire, vous devez demander un loyer supérieur d'au moins 32 % à celui de votre logement. | |||||
A noter
Si vous possédez plusieurs biens immobiliers locatifs et que la plupart d'entre eux ne sont pas des biens résidentiels, vous souhaiterez probablement créer une société pour administrer et gérer les locations. Vous pourrez déduire davantage de dépenses de l'impôt sur les sociétés que de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, et le taux d'imposition sera plus faible dans la plupart des cas.