Folgen der Begrenzung des Mietpreises

Die Regierung hat eine Reihe von Maßnahmen im Bereich Wohnen angekündigt. Die herausragendste bezieht sich auf die Begrenzung des Mietpreises mit dem Ziel, die Mietsteigerungen in Städten wie Madrid, Barcelona oder Málaga zu stoppen.

Könnten diese Einschränkungen mittelfristig diese Preisbegrenzung/Regulierung haben? Die Fachleute des Immobiliensektors sehen darin Nachteile. Warum?
Das Gesetz sieht einen Referenzindex für Mietpreise von Wohnungen vor und verpflichtet den Vermieter, diesen dem Mieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrags mitzuteilen und im Vertrag festzuhalten.

Ein weiterer Effekt ist, dass es könnte die Mobilität der Arbeit zu bremsen, Ungleichgewichte erzeugen oder Zahlungen ohne Deklaration fördern. Die Studie legt im Allgemeinen fest, dass es drei Mietkontrollen geben könnte. Die Mieten könnten vollständig eingefroren werden, eine gewisse Flexibilität haben oder die Miete während der gesamten Vertragsdauer für denselben Mieter kontrolliert werden, wobei sie zwischen Mietern variieren kann, sobald ein neuer Vertrag mit einem anderen Mieter abgeschlossen wird.

Im Falle eines Verstoßes, der Der Eigentümer kann mit Geldstrafen von bis zu 9.000 Euro rechnen, erklärt Iñaki Unsain, Präsident des Spanischen Verbands der Immobilien-Personal Shopper. „Aber die Absicht der Stadtverwaltung von Barcelona ist, dass dieser Index verpflichtend angewendet wird, was viel „Schlauheit“ hervorrufen wird.

Drastische Reduzierung des Angebots

Die meisten der befragten Fachleute des Sektors sehen keinen Vorteil in dieser vom Regierung ergriffenen Maßnahme. Óscar Martínez, Präsident des Berufsverbands der Immobilienexperten, er ist der Meinung, dass eine Maßnahme dieser Art zu einem Rückgang des Angebots an Mietwohnungen auf dem Markt führt. „Und keine Wohnungen auf dem Mietmarkt zu haben, ist das schlimmste Szenario. Es sollte gefördert werden, dass das Angebot wächst, und das wird eine Regulierung der Preise bewirken.“
Er stellt auch fest, dass es einen weiteren Aspekt gibt, der nicht berücksichtigt wird, und zwar die Unterschiede zwischen den Wohnungen selbst, „die, die renoviert sind, müssen beispielsweise einen anderen Preis haben als die, die es nicht sind. Es ist sehr schwierig, dieses Thema gut zu regulieren und auch sehr kostspielig.“
Die  Die Begrenzung der Mietpreise wird völlig gegenteilige Effekte haben als die beabsichtigten, „das aktuelle Mietangebot reduzierend, und verhindert, dass ein neuer gebaut wird, während gleichzeitig die Auswahl und Bewertung der potenziellen Mieter verschärft wird.“ Wahrscheinlich könnten diese Maßnahmen dazu führen, dass die Anzahl der Neubauten sinkt, die Mietpreise steigen und infolgedessen ein Schwarzmarkt entsteht, um die Preisbegrenzung zu umgehen.

Rechtliche Unsicherheit

Außerdem, und laut Toni Expósito, Geschäftsführer von Comprarcasa, falls diese Maßnahme in den angespannten Mietgebieten umgesetzt würde, „würden wir von einer Maßnahme mit sehr geringem Einfluss sprechen“. Im Gegenteil, wenn diese Maßnahme auf staatlicher Ebene durchgesetzt würde, während das Problem auf bestimmte Gebiete bestimmter Städte beschränkt ist, „würde es den Markt eingreifen und eine rechtliche Unsicherheit schaffen, die immer den Mieter benachteiligen würde.“

Eine Maßnahme, die dem Eigentümer nicht zugutekommt

Für Jesús Duque, Vizepräsident von Alfa Inmobiliaria, diese Maßnahme ist sehr negativ. „Ich glaube, dass in vielen Fällen die Eigentümer dieser Wohnungen Privatpersonen sind, die dort die Ersparnisse ihres ganzen Lebens investiert haben, als eine Form der Ergänzung zu ihrer Rente (die jetzt auch in Frage steht).“
Er erklärt, dass er es nicht sinnvoll findet, ein Sonderregime für diejenigen aufrechtzuerhalten, die mehr als 7 vermietete Wohnungen haben. „Ich glaube, es wäre weder gerecht noch positiv, die Verantwortung für ein zugängliches Mietangebot auf die Schultern dieser Bürger zu legen.“

Auch Oscar Martínez sieht das so, „der größte Teil der Eigentümer von Wohnungen, die zur Vermietung geeignet sind, sind Privatpersonen, kleinen Investoren, die mit Blick auf die Zukunft oder die Rente erwerben. Viele dieser Privatpersonen werden sich für den Verkauf entscheiden.“ Er kommentiert, dass einige große Unternehmen bereits Immobilien zum Verkauf angeboten haben.
Iñaki Unsain äußert zudem, dass die Festlegung von Höchstpreisen auf der Grundlage von Referenzindizes in den meisten Fällen überraschenderweise den Vermieter-Eigentümer befähigt, einen Preis festzulegen, der sogar höher ist als der Marktpreis.
Infolge all dessen glaubt er, dass „eine Abweichung der Investitionen in Mietwohnungen in solche Gemeinschaften wie Madrid entstehen wird, die bereits angekündigt haben, dass sie die Preisregulierung der Mieten nicht anwenden werden.“

Was sollte dann getan werden?

Eine Lösung könnte sein, dass die Verwaltungen den Bestand an Sozialwohnungen erhöhen.

Rechtliche Sicherheit bieten, damit die Eigentümer, die es vorziehen, ihre Wohnung leer zu lassen, aus Angst, durch das Gesetz ungeschützt zu bleiben, vermieten.
Vertrauen schaffen. Das ist die Maßnahme, die Oscar Martínez vorschlägt, „Es muss mehr Vertrauen in den Vermieter, den Eigentümer, geschaffen werden, damit mehr Wohnungen auf den Mietmarkt kommen.“
Jesús Duque geht weiter. „Den großen Besitzern leerstehender Wohnungen sollte eine ergänzende Steuer auf die Grundsteuer auferlegt werden. Die großen Besitzer von Wohnungen regulieren das Immobilienangebot zur Miete und beeinflussen letztlich direkt die Preise.“
Der Präsident des spanischen Verbands der Immobilien-Personal Shopper glaubt, dass die Lösung darin besteht, das Angebot mit einem öffentlichen Bestand an erschwinglichen Mietwohnungen zu erhöhen aus einem öffentlichen Angebot für Wohnraumvermietung, „löst den Mangel an verfügbaren Immobilien auf dem Markt angesichts der steigenden Nachfrage“. Er schlussfolgert, dass es nicht einfach ist, weil das Problem dieser Maßnahme einen langen Umsetzungszeitraum erfordert und „klar, das ist schon langfristig denken und die Politiker sind nicht daran interessiert.“