EDITORIAL |
Das Immobilienportal Fotocasa zeigt, dass Málaga weiterhin eine Stadt ist, die von Immobilienkäufern begehrt ist. Trotz der wirtschaftlichen und rechtlichen Hindernisse erreichten die Preise für Gebrauchtimmobilien im Oktober mit einem Durchschnittswert von 3.189 Euro pro Quadratmeter und einem spektakulären Anstieg von 14,6 % im Vergleich zum Vorjahr ein Allzeithoch. Tatsächlich ist Málaga nach Palma de Mallorca die zweite spanische Stadt, die die höchsten Preise sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung erreicht.
Dieser Trend ist auf einen erfahreneren und zahlungskräftigeren Käufer zurückzuführen, im Gegensatz zu den Einheimischen, für die der Zugang zu Wohnraum schwierig ist. Fotocasa stellt fest, dass diese steigenden Preise das ganze Jahr über konstant sind und nicht von ungünstigen wirtschaftlichen Faktoren beeinflusst werden. Málaga ist nach wie vor eine begehrte Stadt für diejenigen, die auf dem spanischen Immobilienmarkt tätig sein wollen, und es sieht nicht so aus, als würde sich diese Situation in naher Zukunft ändern.
Laut Fotocasa ist Málaga bereits die zweitteuerste Stadt Spaniens, nach Palma de Mallorca, sowohl bei den Kauf- als auch bei den Mietpreisen. Bei den Verkaufspreisen wurde im Februar ein historischer Anstieg von 18,2 % im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet, der sogar die Aufwärmphase vor der Immobilienblase übertrifft. Gegenwärtig liegt der Durchschnittspreis für Gebrauchtimmobilien in Málaga 15 % über dem Preis, der während der Immobilienblase im Jahr 2007 verzeichnet wurde, als er bei 2.778 Euro pro Meter lag.
Eine genauere Analyse zeigt, dass die andalusische Stadt einen "raschen und anhaltenden" Preisanstieg erlebt hat, der weit über dem ihrer Schwesterstädte liegt. In der Tat liegen die Preise in den übrigen andalusischen Hauptstädten im Durchschnitt zwischen 1.270 und 1.836 Euro pro Meter, mit Ausnahme von Jaén, das mit durchschnittlich 1.000 Euro pro Meter am günstigsten ist.
Die Preisentwicklung in Málaga weist eine deutliche Diskrepanz zum Rest der andalusischen Städte auf und hat sich mit dem Einzug von Covid-19 weiter verschärft. Ein Trend, der sich nach der Erholung von der Wirtschaftskrise 2008 abzuzeichnen begann und heute seinen Höhepunkt erreicht hat. Die Forschungsdirektorin María Matos äußerte sich diesbezüglich besorgt: "Die Wohnungspreise haben wieder einmal Rekordwerte erreicht, mit der größten Beschleunigung in den letzten 17 Jahren. Wir haben noch nie einen so starken Preisanstieg in einem so kurzen Zeitraum erlebt. Dieser Anstieg bringt uns zurück auf das Niveau von 2006, also vor der Immobilienblase, als die Wohnkosten in die Höhe schossen".
Laut Matos ist dieser Anstieg auf die veränderte Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zurückzuführen, die zu einem Anstieg der Zinssätze geführt hat, was den durchschnittlichen Käufer benachteiligt. Darüber hinaus wurde die Kaufnachfrage durch die Anwesenheit von mehr solventen und erfahrenen Käufern auf dem Markt angekurbelt, bei denen es sich meist um Ausländer handelt, die über eine höhere Kaufkraft verfügen als der durchschnittliche Einwohner. Erschwerend kommt hinzu, dass Málaga nur über einen sehr geringen Bestand an Sozialwohnungen verfügt, was die Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum weiter verschärft.
Auch auf dem Mietmarkt in der Stadt Málaga ist die Situation besorgniserregend.
Was die Mietwohnungen betrifft, so warnt Fotocasa vor einer noch besorgniserregenderen Situation. In der Tat wurden die höchsten Preise im Jahr 2022 verzeichnet, mit jährlichen Steigerungen, die in einigen Monaten dieses Jahres sogar über 30 % lagen. Dies ist der größte Anstieg, der bisher bei Fotocasa verzeichnet wurde. Zwar deuten einige Indizes auf einen moderateren Anstieg im Oktober hin (10,4 %), doch handelt es sich immer noch um einen zweistelligen Anstieg, der die große Anspannung auf dem Mietmarkt widerspiegelt.
Im Fall der Stadt Málaga liegt der Quadratmeterpreis bei 13,89 Euro und damit um 65 % höher als vor 16 Jahren, als er bei 8,43 Euro lag. Aus diesem Grund erklärt Matos, dass der hohe Preis, der so lange aufrechterhalten wurde, zu einem Rückgang der Nachfrage nach Mietwohnungen in Andalusien führt, insbesondere bei den schwächsten Bevölkerungsgruppen.
Laut Fotocasa machten Mieter, die im Februar 2023 in dieser Region eine Wohnung suchten, 13 % des Marktes aus. Sechs Monate später ist diese Zahl jedoch auf 11 % gesunken. Der Verlust der Marktpräsenz ist darauf zurückzuführen, dass sich viele Bewerber zurückziehen müssen, weil sie keinen Zugang zu den Mietpreisen haben. Folglich sind die schwächsten Gruppen am stärksten von ihrer Verdrängung aus dem Mietmarkt betroffen.
Die Mietkosten in Málaga haben, wie in Andalusien und Spanien insgesamt, ein Allzeithoch mit steigender Tendenz erreicht. Seit der Überwindung der Finanzkrise im Jahr 2015 folgt Málaga diesem Trend, allerdings in noch stärkerem Maße und mit noch deutlicheren Steigerungen.
Die Verknappung des Wohnungsangebots ist die Hauptursache für den Preisanstieg, der nach Angaben von Fotocasa im letzten Jahr um mehr als 30 % zugenommen hat. Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage wird dadurch immer größer.
Der Verkauf von Immobilien, die Rückkehr von Ferienhäusern auf den Ferienmarkt und die Überregulierung des Marktes haben den Bestand drastisch reduziert. Die Nachfrage ist jedoch rückläufig, da sich viele Menschen die hohen Mietpreise, die in Málaga als unerschwinglich gelten, nicht leisten können. Mato hält dies für einen besorgniserregenden Trend.