Cuando se trata de invertir en propiedades hoteleras, inmuebles para hoteles, inmuebles recreativos, instalaciones sanitarias, viviendas para personas mayores o inmuebles deportivos, siempre es de vital importancia contar con agentes en la venta de activos y hoteles líderes como AYRE Estates. Para el equipo de AYRE ha sido uno de los puertos de escala más importantes para los inversores desde el año 2009. Las propiedades hoteleras en la ubicación correcta y con el operador adecuado se encuentran entre las más rentables y de alto rendimiento para los inversores hoteleros.
1.) Compra de hoteles arrendados como inversión con una rentabilidad asegurada
Ningún otro tipo de propiedad inmobiliaria ha generado mayores retornos de inversión a lo largo de las décadas, como lo hacen las propiedades hoteleras en las ubicaciones correctas con la estrategia correcta, los contratos de arrendamiento o administración correctos y el operador correcto. Casi ninguna otra forma de inversión puede proporcionar rendimientos constantes del 5%, 6%, 7%, 8% y más de una década a otra. Además de este retorno continuo de la inversión, también se debe considerar el aumento en el valor de la propiedad inmobiliaria.
Una inversión exitosa en propiedades inmobiliarias hoteleras es posible para casi todos los presupuestos. Si un inversor compra un hotel de vacaciones con un arrendamiento fijo indexado a un costo de 2,5 millones de euros y un rendimiento del 6,5% al 8%, acepta una oferta de ‘sale-and-lease-back’ de una cadena hotelera por 150 millones de euros y un rendimiento garantizado del 6,5% durante 15 años, o invierte en un hotel, alquilado a una cadena hotelera internacional en una gran ciudad o capital por 100 millones de euros y un rendimiento del 4,5% al 6,5%, depende de las preferencias y el presupuesto individuales. del inversor hotelero. Hable con uno de nuestros agentes hoteleros, podemos encontrar la propiedad hotelera adecuada para la inversión de capital de cualquier inversor hotelero.
2.) Compra de un inmueble hotelero como inversión con autogestión
Con esto nos referimos a inversores hoteleros que compran un hotel como inversión hotelera / inversión de capital y lo operan con su propio personal. Por supuesto, esto aumenta drásticamente la tasa de rendimiento, pero también la cantidad de riesgo involucrado, ya que el hotel se ejecuta bajo su propio riesgo.
Estos compradores tienden a disponer de los recursos financieros necesarios y no requieren financiación bancaria. Tienen poca o ninguna experiencia en hoteles o gestión de activos y esperan un buen beneficio, así como un valor añadido individual. Estos compradores son en su mayoría profesionales autónomos (contables, abogados, asesores), o comerciantes de todos los sectores posibles, industrial y family office.
No hace falta decir que este grupo de compradores necesita un tipo de consultoría y apoyo muy diferente. Nuestros corredores especializados y consultores turísticos pueden preparar documentos e información especialmente para este grupo objetivo y tener en cuenta todos los deseos y requisitos de los posibles compradores / inversores hoteleros. Estos compradores de hoteles necesitan una consultoría especial y un asesoramiento y apoyo intensivos, especialmente en las áreas de personal, control y benchmarks.
3.) Participación de capital en una propiedad hotelera operada por el propietario con rendimiento garantizado
Para mantener a sus huéspedes regresando y obtener buenas tasas de ocupación, ingresos y rendimientos, existe una cierta presión para invertir y expandir los bienes inmuebles del hotel. Los nuevos requisitos para los spas, las instalaciones de las habitaciones y el diseño de interiores, las instalaciones de ocio, el ambiente del hotel y las áreas de uso general consumen altos niveles de capital. Además, la expansión de estas instalaciones también requiere más habitaciones y suites de hotel de mayor calidad, lo que a su vez requiere más capital.
Para financiar estas inversiones sin solicitar un préstamo bancario, muchos propietarios se asocian con un inversor del mercado de capitales abierto que les proporciona el capital necesario. Estos socios pueden ser inversores privados, oficinas familiares, fundaciones y quizás usted también. Para muchos propietarios de hoteles, esta es la forma más rápida y menos complicada de obtener capital fresco para la expansión, la mejora de la calidad, la reestructuración, etc. Como inversor, estará involucrado en el futuro de la empresa / negocio hotelero, pero no especialmente en la operación de el hotel. Su inversión está salvaguardada por la entrada de una tasa territorial en el registro de la propiedad o similar.
El propietario y operador del hotel debe asegurarse de que realmente generan y garantizan la tasa de retorno acordada. A cambio de su compromiso de invertir, se le garantizará un cierto retorno de la inversión que puede ser fijo o depender del éxito del hotel. Normalmente será una combinación de los dos. Esto significa que recibirá un retorno de la inversión garantizado, pero también se beneficiará del éxito financiero del hotel. Este modelo realmente tiene sentido en el caso de hoteles exitosos, o si está interesado en comprar más acciones del hotel.
Si está interesado en invertir en propiedades inmobiliarias para hoteles o edificios en rentabilidad, propiedades deportivas y de ocio, o propiedades inmobiliarias para la jubilación y la salud, comuníquese con uno de nuestros agentes especializados de AYRE Estates para propiedades hoteleras y hoteleras. Háganos saber sus deseos, anhelos y requisitos, y juntos encontraremos la inversión hotelera ideal para usted, ¡combinando disfrute y éxito!
Información para inversores sobre tipos habituales de contratos:
El contrato de operador hotelero: criterio fundamental para la inversión en inmuebles hoteleros.
Los hoteles, resorts y propiedades hoteleras se caracterizan por una cierta heterogeneidad, que no se debe solo a diferencias en categorías, número de habitaciones, ubicación o instalaciones. Las posibilidades mediante las cuales el propietario de la propiedad inmobiliaria del hotel y el operador del hotel pueden regular su cooperación son igualmente diversas. Cuando se trata de inversiones inmobiliarias hoteleras, el contrato del operador hotelero es de particular importancia: determina la distribución del riesgo entre el propietario y el operador hotelero.
El contrato de gestión hotelera es crucial para la naturaleza fundamental de la inversión en la propiedad inmobiliaria. En el panorama hotelero nacional e internacional, todavía existen esencialmente dos formas de contrato elegidas para los contratos operativos: el contrato de arrendamiento o el contrato de gestión.
Contrato de arrendamiento para un hotel: inversión pasiva en un inmueble hotelero
El arrendamiento de hotel representa una inversión pasiva en una propiedad hotelera mediante la cual el arrendatario del hotel genera ingresos de las operaciones del hotel, en particular de su actividad como subarrendatario de habitaciones de hotel y otras instalaciones, y mediante la prestación de otros servicios hoteleros. El inversor inmobiliario solo puede esperar un éxito sostenido de la inversión si el alquiler garantizado por el contrato de arrendamiento del hotel está acostumbrado a las condiciones del mercado y lo sigue siendo. Por lo tanto, es especialmente importante analizar las tarifas de arrendamiento actuales y cualquier posible caso de condiciones de contrato de alquiler excesivo o insuficiente.
Contrato de gestión de un hotel: gestión activa de un inmueble hotelero
El contrato de gestión del hotel, sin embargo, representa una inversión activa, no solo se invierte activamente en los bienes inmuebles del hotel. Este tipo de inversión se centra en la operación del hotel y todas las oportunidades y riesgos involucrados en el mismo. La sociedad gestora actúa simplemente como “operador” en nombre del propietario. El gerente generalmente recibe una remuneración relacionada con el volumen de negocios o las ganancias y conlleva poco riesgo económico, ya que, con la excepción de los altos directivos, la mayor parte del personal es contratado por el propietario de la propiedad del hotel.
Aumentan los contratos híbridos de arrendamiento y gestión
Desde arrendamientos de hoteles con tarifas de arrendamiento fijas y contratos de administración de hoteles donde la remuneración depende del éxito, existe una amplia variedad de opciones estructurales. En la práctica, estas formas híbridas conocidas como ‘contratos híbridos’ son cada vez más importantes. Los modelos de etapas múltiples también son comunes, donde, por ejemplo, se firma un contrato entre un propietario y una empresa operadora para un contrato de arrendamiento y esta empresa operadora mantiene un contrato de gestión con una empresa de marca.
Los expertos en turismo y los consultores turísticos de la consultora de turismo líder a nivel internacional, o su agente hotelero en AYRE Estates (www.ayreestates.es/contacto) estarán encantados de ofrecerle un asesoramiento experto. en la selección del contrato de operador para su propiedad hotelera.
Paquete de servicios de AYRE Estates para la compra, arrendamiento e inversión de propiedades inmobiliarias en hoteles y edificios:
Consultoría AYRE Estates:
Asesoramiento en compra, arrendamiento o búsqueda de inversión
Selección por país y región
Selección del tipo apropiado de hotel / estilo de hotel
Selección de tamaño y categoría
Selección por precio de compra y expectativas de rendimiento.
Asesoramiento en orientación inmobiliaria y futuras oportunidades de desarrollo.
Asesoramiento sobre si el precio de compra solicitado o el monto del arrendamiento es apropiado; tasación de propiedad
Búsqueda
Proporcionar balances / evaluaciones comerciales de los últimos períodos, tasas de ocupación, requisitos de renovación y edificios, listas de inventario e inventario, extractos del registro de la propiedad, planos de terrenos y edificios, certificado de eficiencia energética, deudas y pasivos existentes, etc. y ayudar con la interpretación de estos documentos
Análisis operacional
Elaboración de datos financieros
Cálculo de costos de inversión
Preparación y presentación del desarrollo futuro
Análisis comparativo
Consultoría estratégica de AYRE Estates:
Asesoramiento en todas las decisiones de inversión
Acompañando y asesorando todos los aspectos de compra
Desarrollo e implementación de estrategias de negociación
Estructuración de procesos transaccionales
Consulta y negociación de la forma óptima de financiación
Asesoramiento sobre la estructura óptima del contrato
Negociación de contratos de compra y arrendamiento con operadores
Elaboración y finalización de contratos
Tasaciones utilizando estándares internacionales
Trabajos de preparación y adquisición de adquisiciones
Preparando estrategias de salida. Planes de expansión.
Instalación de software hotelero, control hotelero, control de personal, etc.
Para recibir información de cualquier propiedad de inversión en nuestra agencia inmobiliaria se precisa previamente registro de cliente, carta LOI*, POF** y reconocimiento de honorarios
*LOI, acrónimo usado para abreviar el término Letter of Intent, lo que en español se conoce como carta de intenciones. Este documento lo solicitamos en la fase previa al contrato en el que las partes negociadoras dejan por escrito un número de declaraciones de intención y manifestaciones sobre los principios y reglas del proceso de negociación.
** POF, acrónimo usado para abreviar el término Proof of Funds, lo que en español se traduce como: prueba de fondos, esta carta o documentación certifica que un individuo, institución, entidad o corporación tiene fondos suficientes (dinero) para completar una transacción. Por lo general, un banco comercial o un agente asociado emite una POF para brindar confianza o seguridad a otra parte, generalmente a la parte vendedora, de que la persona o entidad en cuestión tiene fondos suficientes para completar la compra acordada, objeto de firma del POF.
Ya que somos una empresa dinámica y experimentada en activos de grandes superficies y disponemos de: hoteles, complejos turísticos, gasolineras, geriátricos, hospitales, clínicas, grandes locales, centros comerciales, casinos, solares, activos con deuda y en rentabilidad. Seguimos un procedimiento auditado.