Когда речь идет об инвестициях в гостиничную недвижимость, гостиничную недвижимость, рекреационную недвижимость, объекты здравоохранения, жилье для пожилых людей или спортивную недвижимость, всегда важно иметь ведущих брокеров по продаже активов и гостиничных объектов, таких как AYRE Estates. Для команды AYRE это один из самых важных портов захода для инвесторов с 2009 года. Гостиничная недвижимость в правильном месте и с правильным оператором является одной из самых прибыльных и высокодоходных для инвесторов в гостиничный бизнес.
1.) Покупка арендованных гостиниц как инвестиция с гарантированным доходом
Ни один другой вид недвижимости не приносил более высокий инвестиционный доход на протяжении десятилетий, чем гостиничная недвижимость в правильных местах с правильной стратегией, правильными договорами аренды или управления и правильным оператором. Почти ни один другой вид инвестиций не может обеспечить постоянную доходность в размере 5 %, 6 %, 7 %, 8 % и более от одного десятилетия к другому. Помимо постоянного дохода от инвестиций, необходимо также учитывать рост стоимости недвижимости.
Успешные инвестиции в гостиничную недвижимость возможны практически при любом бюджете. Купит ли инвестор курортный отель с фиксированным индексом аренды стоимостью 2,5 млн евро и доходностью от 6,5 до 8 %, примет ли предложение от гостиничной сети о продаже и обратной аренде за 150 млн евро и гарантированной доходностью 6,5 % в течение 15 лет или вложит средства в отель, арендованный у международной гостиничной сети в крупном городе или столице за 100 млн евро и доходностью от 4,5 до 6,5 %, зависит от индивидуальных предпочтений и бюджета гостиничного инвестора. Обратитесь к одному из наших гостиничных брокеров, и мы подберем подходящую гостиничную недвижимость для капиталовложений любого гостиничного инвестора.
2.) Приобретение гостиничной недвижимости в качестве самоуправляемой инвестиции
Под этим мы понимаем гостиничных инвесторов, которые покупают отель в качестве гостиничной инвестиции / капиталовложения и управляют им с помощью собственного персонала. Конечно, это резко повышает доходность, но и увеличивает степень риска, поскольку отель управляется на свой страх и риск.
Такие покупатели, как правило, обладают необходимыми финансовыми ресурсами и не нуждаются в банковском финансировании. Они имеют небольшой опыт работы в гостиничном бизнесе или управлении активами или не имеют его вовсе и ожидают хорошей прибыли, а также индивидуальной добавленной стоимости. В основном это самозанятые профессионалы (бухгалтеры, юристы, консультанты) или коммерсанты из всех возможных секторов, промышленные предприятия и семейные офисы.
Само собой разумеется, что эта группа покупателей нуждается в консультациях и поддержке совершенно иного рода. Наши специализированные брокеры и консультанты по туризму могут подготовить документы и информацию специально для этой целевой группы и учесть все пожелания и требования потенциальных покупателей/инвесторов отелей. Эти покупатели отелей нуждаются в особых консультациях и интенсивной поддержке, особенно в области персонала, контроля и контрольных показателей.
3.) Долевое участие в гостиничной недвижимости, управляемой владельцем, с гарантированным доходом
Чтобы гости возвращались и получали хорошие показатели заполняемости, доходов и доходности, необходимо инвестировать и расширять гостиничную недвижимость. Новые требования к спа-салонам, номерному фонду и дизайну интерьеров, местам отдыха, атмосфере отеля и помещениям общего назначения требуют больших капиталовложений. Кроме того, для расширения этих объектов требуется все больше и больше качественных гостиничных номеров и сьютов, что, в свою очередь, требует большего капитала.
Чтобы финансировать эти инвестиции, не обращаясь за банковским кредитом, многие владельцы сотрудничают с инвесторами с открытого рынка капитала, которые предоставляют им необходимый капитал. Такими партнерами могут быть частные инвесторы, семейные офисы, фонды и, возможно, даже вы сами. Для многих владельцев отелей это самый быстрый и наименее сложный способ привлечения капитала для расширения, улучшения качества, реструктуризации и т. д. Как инвестор, вы будете участвовать в будущем гостиничной компании/бизнеса, но не особенно в работе отеля. Ваши инвестиции будут защищены путем внесения земельного сбора в земельную книгу или аналогичным образом.
Владелец и оператор отеля должны убедиться, что они действительно генерируют и гарантируют согласованную норму прибыли. В обмен на свои обязательства по инвестированию им будет гарантирована определенная прибыль на вложенные средства, которая может быть фиксированной или зависеть от успеха отеля. Обычно это комбинация обоих вариантов. Это означает, что вы получите гарантированный доход от инвестиций, но при этом выиграете от финансового успеха отеля. Такая модель действительно имеет смысл в случае успешных отелей или если вы заинтересованы в приобретении дополнительных акций отеля.
Если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость для отелей или зданий с целью получения прибыли, в недвижимость для спорта и отдыха или в недвижимость для пенсии и здоровья, пожалуйста, свяжитесь с одним из наших специализированных агентов AYRE Estates по недвижимости для отелей и гостиниц. Сообщите нам свои пожелания, желания и требования, и мы вместе подберем для вас идеальный вариант инвестиций в гостиничную недвижимость, сочетающий в себе удовольствие и успех!
Информация для инвесторов о распространенных типах договоров:
Договор с гостиничным оператором - ключевой критерий для инвестиций в гостиничную недвижимость.
Отели, курорты и гостиничная недвижимость характеризуются определенной неоднородностью, которая обусловлена не только различиями в категориях, количестве номеров, местоположении или удобствах. Не менее разнообразны и возможности, с помощью которых владелец гостиничной недвижимости и гостиничный оператор могут регулировать свое сотрудничество. Когда речь идет об инвестициях в гостиничную недвижимость, особое значение имеет договор с гостиничным оператором: он определяет распределение рисков между владельцем отеля и гостиничным оператором.
Договор на управление отелем имеет решающее значение для фундаментальной природы инвестиций в недвижимость. В отечественной и международной гостиничной индустрии до сих пор существует две формы договора на эксплуатацию: договор аренды или договор управления.
Аренда гостиницы: пассивная инвестиция в гостиничную недвижимость
Аренда гостиницы представляет собой пассивную инвестицию в гостиничную недвижимость, при которой арендатор получает доход от деятельности гостиницы, в частности от своей деятельности в качестве субарендатора гостиничных номеров и других объектов, а также от предоставления других гостиничных услуг. Инвестор в недвижимость может рассчитывать на стабильный инвестиционный успех только в том случае, если арендная плата, гарантируемая договором аренды отеля, соответствует рыночным условиям и остается таковой. Поэтому особенно важно проанализировать текущие арендные ставки и возможные случаи чрезмерных или недостаточных условий аренды.
Договор управления отелем: активное управление гостиничной недвижимостью
Договор управления отелем, однако, представляет собой активную инвестицию, а не только активное вложение в гостиничную недвижимость. Этот вид инвестиций сосредоточен на эксплуатации отеля и всех связанных с этим возможностях и рисках. Управляющая компания просто выступает в качестве "оператора" от имени владельца. Управляющий, как правило, получает вознаграждение, зависящее от оборота или прибыли, и несет незначительный финансовый риск, поскольку, за исключением высшего руководства, большая часть персонала нанята владельцем гостиничной недвижимости.
Гибридные договоры аренды и управления набирают обороты
От аренды отеля с фиксированной арендной ставкой до договоров управления отелем, где вознаграждение зависит от успеха, - существует широкий спектр структурных вариантов. На практике эти гибридные формы, известные как "гибридные контракты", приобретают все большее значение. Также распространены многоступенчатые модели, когда, например, между владельцем и операционной компанией подписывается договор аренды, а эта операционная компания заключает договор управления с брендовой компанией.
Эксперты и консультанты по туризму ведущей международной туристической компании или ваш гостиничный брокер AYRE Estates (www.ayreestates.es/contacto) будут рады предложить вам квалифицированную консультацию по выбору операторского контракта для вашей гостиничной недвижимости.
Пакет услуг AYRE Estates по покупке, аренде и инвестированию в недвижимость в отелях и зданиях:
Консультации AYRE Estates:
Консультации по поиску покупки, аренды или инвестиций
Выбор по стране и региону
Выбор подходящего типа отеля / стиля отеля
Выбор размера и категории
Выбор по цене покупки и ожидаемой доходности.
Консультирование по вопросам ориентации объекта и возможностям будущего развития.
Консультирование по вопросам соответствия запрашиваемой цены покупки или аренды; оценка недвижимости.
Поиск
Предоставление балансовых отчетов / коммерческих оценок за последние периоды, коэффициентов заполняемости, требований к реконструкции и строительству, инвентаризационных списков, выписок из земельного кадастра, планов земли и зданий, сертификатов энергоэффективности, существующих долгов и обязательств и др. а также помощь в интерпретации этих документов
Операционный анализ
Подготовка финансовых данных
Расчет инвестиционных затрат
Подготовка и презентация будущего развития
Сравнительный анализ
Стратегический консалтинг AYRE Estates:
Консультации по всем инвестиционным решениям
Сопровождение и консультирование по всем аспектам покупки
Разработка и реализация переговорных стратегий
Структурирование транзакционных процессов
Консультации и переговоры по оптимальной форме финансирования
Консультации по оптимальной структуре контракта по оптимальной структуре контрактов
Ведение переговоров с операторами по договорам купли-продажи и аренды
Подготовка и окончательное оформление контрактов
Оценка стоимости по международным стандартам
Подготовка и проведение сделок по приобретению
Подготовка стратегий выхода. Планы расширения.
Установка гостиничного программного обеспечения, управление отелем, контроль персонала и т.д.
Чтобы получить информацию о любом инвестиционном объекте в нашем агентстве недвижимости, необходимо предварительно зарегистрироваться, предоставить LOI*, POF** и подтвердить оплату.
*LOI - аббревиатура, используемая для сокращения термина Письмо о намеренияхЭто аббревиатура, используемая для сокращения термина "письмо о намерениях". Мы запрашиваем этот документ на этапе, предшествующем заключению контракта, когда стороны переговоров письменно излагают ряд заявлений о намерениях и деклараций о принципах и правилах переговорного процесса.
** POF - аббревиатура, используемая для сокращения термина Proof of Funds (подтверждение наличия средств), это письмо или документ, удостоверяющий, что физическое лицо, учреждение, организация или корпорация располагают достаточными средствами (деньгами) для завершения сделки. POF обычно выдается коммерческим банком или связанным с ним агентом для обеспечения уверенности или заверения другой стороны, обычно продающей стороны, в том, что данное физическое или юридическое лицо имеет достаточно средств для завершения согласованной покупки, которая является предметом POF.
Мы динамично развивающаяся компания с опытом работы с крупными активами, у нас есть: отели, туристические комплексы, автозаправочные станции, дома престарелых, больницы, поликлиники, большие помещения, торговые центры, казино, земля, активы с долгами и с прибылью. Мы следуем процедуре аудита.