КОММЕРЧЕСКИЕ РАСХОДЫ
РУКОВОДСТВО ПО РАСХОДАМ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОМА
Расходы перед продажей недвижимости
Прежде чем приступить к продаже недвижимости, необходимо учесть ряд расходов, некоторые из которых являются обязательными, а другие - нет, но важно, чтобы вы знали о них все.
Сертификат пригодности для проживания
Хотя его наличие не обязательно с первого дня, мы всегда рекомендуем начать процедуры по его получению как можно скорее. Возможно, он уже есть у вас. В этом случае вам нужно только проверить, не истек ли срок его действия. Помните, что cédula de habitabilidad необходимо обновлять каждые 15 лет. Если у вас его нет, оформление может занять несколько дней, и без него вы не сможете продать дом.
Стоимость cédula de habitabilidad зависит, в частности, от площади жилья.
Если вы хотите получить сертификат пригодности для проживания в Малаге, в AYRE Estates мы работаем по цене от 90 евро плюс НДС и сборы (15,27 евро).
Энергетический сертификат
Функция сертификата энергоэффективности (СЭЭ) заключается в том, чтобы сообщить об эффективности и уровне энергопотребления объекта недвижимости. Пока что я уверен, что не скажу вам ничего нового.
Возможно, вы не знаете, что с 2013 года его наличие является обязательным при размещении объявления о продаже или аренде недвижимости.
Получение сертификата энергоэффективности включает в себя ряд формальностей и может занять несколько недель. Поэтому его следует получить до того, как вы начнете продавать свою недвижимость.
И сколько это стоит?
Это зависит от площади объекта и стоимости услуг архитектора. В компании AYRE Estates мы также предоставляем энергетические сертификаты. Свяжитесь с нами, чтобы получить свой.
Nota Simple
Nota Simple Informativa - одна из тех статей расходов, которые не являются обязательными, хотя и настоятельно рекомендуются. Это публичный документ, выдаваемый Земельным кадастром, который удостоверяет право собственности, описание и обременения недвижимости. Его рекомендуется использовать по следующим причинам.
Во-первых, потому что, показывая этот документ людям, заинтересованным в вашей недвижимости, вы вызываете у них доверие. Они смогут подтвердить, что вы действительно являетесь владельцем продаваемой недвижимости, и нет ли на ней каких-либо обременений или накладок.
Во-вторых, потому что вы также сможете проверить, в каком состоянии находится ваша собственность согласно реестру, и, если вы обнаружите какие-либо проблемы, у вас будет время, чтобы их решить.
Вы можете заказать Nota Simple онлайн за 10 или 20 евро и подать заявление в большинстве земельных кадастров.
Реклама недвижимости: профессиональный фотограф, постановка дома и предполагаемая комиссия за недвижимость.
Этот раздел - необязательная статья расходов, можно сказать, что это "инвестиция", чтобы иметь возможность продать свою недвижимость раньше и лучше, и состоит он из подготовки недвижимости к продаже. Это не является обязательным, но забота о постановке (Home Staging) и использование профессиональных фотографий в объявлениях - это способы продать недвижимость по лучшей цене и за меньшее время.
Стоимость услуг по постановке дома может варьироваться от 500 до 2 000 евро, а профессиональный фоторепортаж обычно стоит от 120 до 150 евро.
Наконец, некоторые агентства недвижимости предлагают возможность оплачивать услуги заранее.
Вы, вероятно, задаетесь вопросом, в чем преимущество такого способа. Ответ заключается в том, что эта формула позволяет сэкономить до 60 % в некоторых случаях. Однако. Это целесообразно делать только в том случае, если вы доверяете агенту по недвижимости.
Квартира с 3 спальнями в Калле Лариос
Расходы во время продажи дома
Давайте посмотрим, какие расходы и налоги могут возникнуть с момента начала продажи вашей недвижимости до подписания документов о праве собственности.
Налог на недвижимость (IBI)
IBI, Impuesto sobre los Bienes Inmuebles, - это прямой налог на владение недвижимостью после ее регистрации в земельном кадастре. Это муниципальный налог, управляемый местными советами, и уплачивается ежегодно.
Нужно ли платить IBI при продаже квартиры?
В этом отношении правила четко прописаны. Владелец недвижимости должен уплатить IBI за текущий год. Приведу пример.
Допустим, вы выставили свою квартиру на продажу 25 ноября 2019 года, но прошло 2 месяца, прежде чем вы нашли покупателя.
Вы подписываете акт купли-продажи 15 января 2020 года. Какой налог IBI вы должны заплатить?
Поскольку вы были владельцем недвижимости не только в 2019, но и в 2020 году, вы имеете право на выплату за оба года.
В некоторых случаях, и только при согласии обеих сторон, с покупателями может быть согласована другая формула, хотя это встречается нечасто.
Помните, что в день подписания документов на право собственности вы должны предъявить последнюю квитанцию IBI в качестве доказательства своевременной уплаты этого налога.
Агентское вознаграждение за составление договоров
Возможно, вы решили продать свою квартиру как частное лицо. В этом случае для составления документов и договоров желательно прибегнуть к помощи специализированного агентства или юридической фирмы.
С другой стороны, если вы нанимаете агентство недвижимости, услуга по составлению договора обычно включена в стоимость, и вам не придется платить ничего дополнительно.
Документ о резервировании, договор купли-продажи или договор о покаянном депозите - вот лишь несколько примеров документов, которые специалист должен изучить до их подписания.
Этот вид документа связан с деньгами и другими важными обязательствами. Если вы допустите ошибки в формулировках или включите неполные пункты, вы поставите под угрозу продажу своего дома.
Стоимость составления документа или договора зависит от конкретного агентства.
Совет:
По возможности сотрудничайте с агентом или юристом в вашем регионе. Когда придет время подписывать документы с покупателем, вы сможете сделать это в его офисе, что будет способствовать созданию атмосферы доверия и профессионализма.
симулятор стоимости продавца
Отмена ипотеки и процедуры агентства
Одним из самых распространенных расходов при продаже недвижимости является невыплаченная ипотека.
Вы скажете: "Но я погасил ипотеку много лет назад, почему же она до сих пор числится в земельном кадастре как обременение?"
И тут мы подходим к самой сути вопроса.
Много лет назад, когда вы взяли ипотечный кредит на покупку дома, вы должны были зарегистрировать его в Земельном кадастре, и даже если вы выплатили все до последнего евро, ипотечный кредит все еще зарегистрирован. Поэтому, чтобы снять с себя ответственность, вы должны также аннулировать ее в земельном кадастре.
От того, как вы это сделаете, будет зависеть конечная стоимость. Вы можете сделать это самостоятельно, нанять агентство или попросить свой банк позаботиться об этом. Самостоятельная работа - самый дешевый вариант. Однако он потребует времени и терпения.
Первый шаг - запросить в своем банке справку о нулевом балансе. Хотя, согласно требованиям Банка Испании, это должно быть бесплатным, мы сталкивались со случаями, когда банк просил за это до 100 евро.
С помощью этого документа вы (или управляющий фондом) и представитель банка должны подписать отказ от кредита у нотариуса.
Не исключено, что банк захочет взимать плату за эту поездку. Вы должны знать, что, по мнению Банка Испании, эта "комиссия" также не взимается.
После этого вы обязаны подать в налоговый орган заявление по форме 600 о документально подтвержденных правовых актах (AJD). Не волнуйтесь. Эта процедура освобождена от AJD. Но вам необходимо предоставить форму.
Наконец, собрав все документы, пора отправляться в регистрационную палату и подавать заявление на регистрацию отмены.
Стоимость всех этих процедур, в зависимости от того, делаете ли вы их самостоятельно или через управляющего фондом, может составлять до 600 евро.
Примечание:
В связи с новой реформой закона "Об ипотеке" в 2019 году плата за отказ от ипотеки до истечения срока, согласованного с банком, была изменена следующим образом:
В случае комиссии за снятие средств банк может выбрать один из следующих вариантов:
В течение первых пяти лет жизни ипотечного кредита лимит будет составлять 0,15%.
В течение первых трех лет предельная ставка будет составлять 0,25%.
В случае начисления процентного риска лимиты должны быть установлены на уровне:
2 % в течение первых 10 лет.
1,5%, начиная с одиннадцатого года и далее.
Помните, что хотя обе комиссии являются законными, они должны быть указаны в договоре с банком, и вас должны были проинформировать об этом при подписании.
Сертификат сообщества
Уверен, что на данном этапе вы понимаете необходимость подтверждения того, что все платежи, связанные с вашей недвижимостью, являются актуальными. Именно поэтому этот документ является обязательным при продаже, и нотариус потребует его в день оформления титула.
Плата за услуги сообщества очень важна. И я имею в виду не только ежемесячные платежи. В зависимости от цели, которую они преследуют, общественные взносы могут стать источником астрономических расходов.
Сертификат сообщества выполняет функцию подтверждения того, что вы своевременно вносите платежи, связанные с обслуживанием здания. Он должен быть подписан администратором сообщества или, в случае отсутствия такового, президентом.
Обратите внимание, что администратору может потребоваться некоторое время на его составление, поэтому лучше запросить его не позднее чем за 10 дней до подписания.
После составления он действует около 15 дней, а его стоимость зависит от тарифов вашего администратора.
Реклама недвижимости
Продолжая мысль о продаже от частного лица, вы должны будете разместить объявление о продаже своей недвижимости, если хотите найти покупателя. У вас есть множество вариантов: от традиционного способа с помощью плакатов и листовок до использования интернета и порталов недвижимости, таких как Idealista или Fotocasa. Если вы когда-нибудь посещали эти порталы, то знаете, что как частное лицо вы имеете возможность бесплатно разместить объявление о продаже своей недвижимости. Но для того, чтобы потенциальные покупатели увидели вашу недвижимость, вам нужно появиться хотя бы в первых 20 позициях.
Агенты по недвижимости тратят тысячи евро в месяц на то, чтобы квартиры их клиентов были на виду, так что это будет нелегко.
Но давайте будем оптимистами. Вы можете попробовать и увидеть результаты.
Расходы и налоги после продажи
Когда сделка подписана, а чек обналичивается, кажется, что все кончено. Но наша долгая история платежей все еще продолжается. Что происходит дальше?
Затраты на продажу дома
Комиссия по недвижимости
Если вы продали свою недвижимость с помощью агента по недвижимости, вполне возможно, что вам придется оплатить его услуги. Я говорю "возможно", потому что эта ситуация не всегда одинакова. Некоторые агенты по недвижимости получают оплату до начала работы, другие выставляют счет после подписания договора с задатком, а третьи берут часть (примерно 50 %) в виде задатка, а остальное - в виде публичного договора.
Если это ваш случай, то после подписания договора у нотариуса агент по недвижимости предъявит вам счет за свои услуги.
Обычная практика - подготовить чек и отдать его в тот же день.
Я не буду подробно останавливаться на этом вопросе, так как нет никаких правил относительно комиссионных, взимаемых агентом по недвижимости, хотя обычно они составляют 3 % от конечной цены продажи.
Государственный налог на прирост капитала, прирост капитала и подоходный налог
Это, пожалуй, один из самых значимых налогов при продаже недвижимости, наряду с муниципальным Plusvalia. Чтобы у вас не осталось сомнений, я начну с определения некоторых важных понятий.
Государственные доходы от прироста капитала
Говоря о приросте капитала в сфере недвижимости, мы имеем в виду увеличение стоимости актива, будь то земля или недвижимость.
Самое простое определение прироста капитала - это прибыль, которую мы получили, продав свою собственность по более высокой цене, чем при покупке.
IRPF
Подоходный налог с физических лиц - это налог на прирост капитала (при условии, что владельцем проданного имущества является физическое лицо).
Общая налоговая база
Мы определяем налоговую базу как сумму, с которой рассчитываются налоги, которые мы собираемся платить.
Например, в любом счете-фактуре облагаемая сумма - это цена товара или услуги, указанная в договоре, до вычета НДС и других налогов.
Налоговая база по сбережениям
Сюда входят прирост или убытки капитала, возникающие при передаче имущества, например, при его продаже.
Стоимость приобретения и стоимость передачи
Наконец, чтобы рассчитать прибыль, необходимо знать реальную стоимость приобретения, то есть общую стоимость, за которую мы приобрели актив, и стоимость передачи или стоимость продажи.
Стоимость приобретения можно рассчитать по простой формуле.
Стоимость приобретения = (стоимость приобретения + стоимость перепланировок и улучшений + расходы и налоги) - амортизация
Когда все эти понятия ясны, кажется, что узнать, должны ли мы платить НДФЛ, довольно просто.
Если вы владели недвижимостью более 1 года и продали ее дороже, чем стоимость приобретения, вы, несомненно, должны будете заплатить за прибыль.
И сколько вы заплатите?
19% на выигрыши до 6 000 евро.
21% для доходов в размере от 6 000 до 50 000 евро.
23% для доходов свыше 50 000 евро.
Льготы по подоходному налогу с физических лиц
Вы продали дом, получили деньги на счет и готовы наслаждаться ими. И тут появляется этот налог и стирает улыбку с вашего лица. Не волнуйтесь. Налоговые органы действуют жестко, но не удушающе. И этот налог, похоже, призван обуздать определенные спекулятивные интересы.
Большинство налогоплательщиков, по крайней мере те, кто обычно не занимается бизнесом, имеют право на следующие налоговые льготы:
Реинвестирование в первичное жилье
Вы не будете платить налог на доходы физических лиц, если проданная вами недвижимость является вашим основным местом жительства, если вы используете вырученные средства для покупки нового основного места жительства и если вы сделаете это в течение 2 лет с момента передачи.
Соответствуете ли вы всем трем требованиям? Если ответ "ДА", поздравляем. Ваши расходы по налогу на доходы физических лиц будут равны нулю.
- Старше 65 лет
Вы всю жизнь работали, а теперь пришло время наслаждаться жизнью. Вы решили продать свою квартиру и переехать в деревню насовсем, а еще лучше - собрать чемоданы и отправиться в путешествие, о котором вы всегда мечтали? Самое приятное, что, поскольку вам уже больше 65 лет, налоговые органы не потребуют от вас уплаты налога на прибыль от продажи.
Конечно. Чтобы воспользоваться 100-процентным освобождением, продаваемая недвижимость должна быть вашим постоянным местом жительства, а все ее владельцы должны достичь 65-летнего возраста.
Старше 65 лет (продажа жилья, не являющегося местом жительства)
Если проданная недвижимость не является вашим основным местом жительства, вы можете воспользоваться этим исключением при условии, что реинвестируете вырученные средства, заключив аннуитетный план.
Дотация вместо оплаты
Неприятная ситуация, но также предусмотренная налоговой службой. Случаи дарения вместо оплаты освобождаются от налогообложения, так как никакой выгоды не предвидится.
Примечание:
С пожертвований также взимается подоходный налог с физических лиц. И владелец, и налогоплательщик должны уплатить налог с полученной прибыли.
Можно ли платить меньше НДФЛ?
Если вы не смогли воспользоваться ни одним из вышеперечисленных освобождений, не стоит опускать руки. Я собираюсь объяснить вам, что такое коэффициент льготы и сможете ли вы благодаря ему заплатить меньше НДФЛ с прибыли, полученной от продажи вашего дома.
Коэффициент льготы - это понижающий коэффициент, который вы можете применить к своим обязательствам по уплате подоходного налога при условии, что вы приобрели недвижимость до 31 декабря 1994 года и что стоимость передачи не превышает 400 000 евро.
Она рассчитывается путем вычитания 11,11 % от прироста капитала за каждый год с 31 декабря 1994 года по 19 января 2006 года.
Расчет немного сложный. Поэтому я обратился в налоговую инспекцию, где мне привели пример реальной операции.
Пример взят с сайта Налогового агентства
"Передача 31 декабря 2015 года имущества на сумму 300 000 евро, приобретенного 1 января 1991 года за сумму, эквивалентную 100 000 евро. Налогоплательщик ранее, 1 февраля 2015 года, передал другой актив (передаточная стоимость которого составляла 200 000 евро), к прибыли от которого был применен переходный режим."
Ирпф при продаже недвижимости
Муниципальный прирост капитала или налог на увеличение стоимости городской земли (IIVTNU)
Земля, на которой построен ваш дом, также может вырасти в цене.
Это повышение известно как муниципальный налог на прирост капитала или IIVTNU и взимается с увеличения стоимости городской земли. Муниципальный налог на прирост капитала управляется местным советом, уплачивается только при передаче собственности и только в 2018 году принес доход в размере более 2 000 миллионов евро.
Когда она выплачивается?
Муниципальный налог на прирост капитала уплачивается каждый раз, когда происходит передача собственности, будь то продажа, наследование или дарение.
Где она выплачивается?
Муниципальный налог на прирост капитала или IIVTNU находится в ведении местного совета, поэтому именно администрация назначает процедуру и место для осуществления платежа.
В таких муниципалитетах, как Мадрид и Барселона, оплата производится путем самооценки.
Кто оплачивает прирост капитала?
Как правило, расходы, связанные с приростом капитала, несет продавец, за исключением случаев, когда продавец не является резидентом Испании, в этом случае их оплачивает покупатель.
Если передача осуществляется в порядке наследования или дарения, то налог платит получатель передаваемого имущества.
Как рассчитать прирост капитала?
Ответ не так прост, поскольку каждый муниципалитет применяет свои коэффициенты, дающие разные результаты в зависимости от места проживания.
Ниже вы найдете правильную формулу для расчета того, во сколько вам обойдется муниципальный налог на прирост капитала.
Но чтобы это сработало, необходимо знать стоимость земли, количество лет, прошедших с момента покупки недвижимости, налогооблагаемую базу, налоговый коэффициент и налоговую ставку.
ФОРМУЛА
Стоимость земли: вы найдете это значение в вашем счете IBI.
Полные годы x Взвешивание = Увеличение за годы (%)
Стоимость земли x Увеличение в год = Налоговая база
ПЛЮСВАЛЮТА = Налогооблагаемая база х Налоговая ставка (в соответствии с постановлением)
Вы можете рассчитать муниципальный налог на прирост капитала здесь
Расходы на продажу квартиры в Малаге (реальный пример)
Хороший способ обобщить все, что мы рассмотрели в этой статье, - представить каждую из статей расходов на продажу недвижимости на реальном примере.
Для этого мы воспользуемся реальным случаем:
Даниэль купил свою квартиру в 2002 году в Малаге за 120 000 евро и попросил у своего банка ипотечный кредит в размере 100 000 евро для финансирования покупки.
В конце 2018 года Даниэль продал свою квартиру в Малаге за 180 000 евро, намереваясь не реинвестировать полученную прибыль в другую недвижимость, когда ему еще оставалось заплатить 30 000 евро.
Давайте посмотрим, какие расходы принесла вам продажа дома:
Сертификат пригодности для проживания и сертификат энергоэффективности: 200 €.
Nota Simple: 20 €.
IBI: 400 евро, соответствующие 2019 году (на момент продажи в конце года он уже был оплачен, поэтому мы включим его в качестве расхода в итоговый счет).
Аннулирование ипотеки: у Даниэля остается непогашенной задолженность в 30 000 евро, за аннулирование которой банк взимает оговоренный на тот момент 1%, что составляет 300 евро (в настоящее время банки не включают эту плату при подписании ипотечного договора). Если продавец не будет проводить эту процедуру самостоятельно, а решит поручить ее агентству банка, это обойдется ему еще в 300 евро.
Отмена регистрации ипотеки: поскольку вы все еще в долгу перед банком, ипотека, очевидно, не была отменена, что обойдется еще примерно в 1000 евро.
Сертификат сообщества: Без коммунальных платежей
Комиссия по недвижимости: обычно 3% от цены продажи, 5400 € + НДС = 6534 €.
Подоходный налог с физических лиц: прибыль составляет 60 000 евро (180 000 евро при продаже минус 120 000 евро при покупке). Прибыль облагается налогом по ставке 23 %. Таким образом, вы заплатите 13 800 евро личного подоходного налога. Однако если вы решите реинвестировать прибыль в размере 60 000 евро в другое первичное жилье в течение двух лет, вы будете освобождены от этого налога.
Муниципальный налог на прирост капитала: предположим, что кадастровая стоимость земли составляет 40 000 евро. Если ввести эту сумму в вышеуказанный симулятор муниципального налога на прирост капитала, то в результате получится 5 568 евро.
Общие расходы на продажу недвижимости: 27 722 €.
Выводы о стоимости продажи дома
Как видите, подсчитать расходы на продажу дома не так-то просто. Но это поможет вам заранее узнать, сколько денег у вас будет на самом деле в конце процесса.
Если мы, профессионалы, и научились чему-то за годы работы, так это тому, что лучше всего избегать сюрпризов во время продажи недвижимости.
В компании AYRE Estates мы знаем, насколько важна для вас ваша собственность. Поэтому мы заботимся о каждой детали, чтобы вы могли продать ее по лучшей цене, за меньшее время и со всеми гарантиями.
Если вы думаете о продаже своего дома и нуждаетесь в помощи, AYRE Estates, ваш агент по недвижимости в Малаге, может помочь вам: позвоните нам или отправьте письмо по адресу: contacto@ayreestates.es для получения дополнительной информации.
Содержание данного руководства носит исключительно информационный характер; в нем возможны ошибки, пропуски или изменения, и оно не должно заменять консультацию специалиста в области права и/или налогообложения. Точность не гарантируется.