FRAIS DE VENTE
GUIDE DES COÛTS LORS DE LA VENTE D'UN LOGEMENT
Coûts avant la vente d'un bien immobilier
Avant d'entamer la vente d'un bien immobilier, vous devez tenir compte d'une série de dépenses, dont certaines sont obligatoires et d'autres non, mais qu'il est important de connaître.
Le certificat d'habitabilité
Bien qu'il ne soit pas indispensable de l'avoir dès le premier jour, nous vous recommandons toujours d'entamer les démarches pour l'obtenir le plus tôt possible. Il se peut que vous l'ayez déjà. Dans ce cas, il vous suffit de vérifier qu'elle n'est pas périmée. N'oubliez pas que la cédula de habitabilidad doit être renouvelée tous les 15 ans. Si vous ne l'avez pas, la procédure peut prendre plusieurs jours et vous ne pourrez pas vendre votre maison sans elle.
Le coût de la cédula de habitabilidad dépend, entre autres, de la surface du logement.
Si vous souhaitez obtenir le certificat d'habitabilité à Malaga, chez AYRE Estates nous travaillons à partir de 90 euros plus la TVA et les frais (15,27 euros).
Le certificat énergétique
Le certificat de performance énergétique (CPE) a pour fonction de rendre compte de l'efficacité et des niveaux de consommation d'énergie d'un bien immobilier. Jusqu'à présent, je suis sûr que je ne vous apprends rien de nouveau.
Ce que vous ne savez peut-être pas, c'est que depuis 2013, il est obligatoire d'en disposer lorsque vous mettez votre bien en vente ou en location.
L'obtention du certificat de performance énergétique implique un certain nombre de formalités et peut prendre quelques semaines. C'est pourquoi vous devez le faire avant de commencer à vendre votre bien.
Et quel en est le coût ?
Cela dépend de la surface du bien et des honoraires de l'architecte. Chez AYRE Estates, nous fournissons également des certificats énergétiques. Contactez-nous pour obtenir le vôtre.
Le Nota Simple
La Nota Simple Informativa fait partie des dépenses qui ne sont pas obligatoires, bien qu'elles soient fortement recommandées. Il s'agit d'un document public délivré par le registre foncier, qui certifie la propriété, la description et les charges d'un bien immobilier. Il est recommandé pour les raisons suivantes.
Tout d'abord parce qu'en montrant ce document aux personnes intéressées par votre bien, vous les mettez en confiance. Ils pourront ainsi vérifier que vous êtes bien le propriétaire du bien que vous vendez et qu'il n'y a pas de charges sur celui-ci.
Ensuite, parce que vous pourrez également vérifier l'état de votre propriété selon le registre et, si vous détectez des problèmes, vous aurez le temps de les résoudre.
Vous pouvez commander une Nota Simple en ligne pour environ 10 ou 20 euros, et faire une demande en ligne auprès de la plupart des registres fonciers.
Publicité immobilière : photographe professionnel, home staging et commission immobilière prévue.
Cette section est une dépense facultative, on pourrait dire que c'est un "investissement" pour pouvoir vendre votre bien plus tôt et mieux et consiste à préparer votre bien à la vente. Elle n'est pas obligatoire, mais soigner la mise en scène (Home Staging) et utiliser des photos professionnelles dans vos annonces, sont des moyens de vendre à un meilleur prix et en moins de temps.
Le prix d'un service de home staging peut varier entre 500 et 2 000 euros, et un reportage photographique professionnel coûte généralement entre 120 et 150 euros.
Enfin, certaines agences immobilières offrent la possibilité de payer leurs honoraires à l'avance.
Vous vous demandez probablement quel est l'avantage de procéder de cette manière. La réponse est que cette formule permet d'économiser jusqu'à 60 % dans certains cas. Mais c'est vrai. Il n'est conseillé de le faire que si vous avez confiance en l'agent immobilier.
Appartement de 3 chambres à coucher sur Calle Larios
Dépenses lors de la vente de votre maison
Voyons maintenant quels sont les coûts et les taxes qui peuvent survenir entre le moment où vous entamez la vente de votre bien et la signature des titres de propriété.
Taxe foncière (IBI)
L'IBI (Impuesto sobre los Bienes Inmuebles) est l'impôt direct sur la propriété d'un bien immobilier une fois qu'il a été enregistré au cadastre. Il s'agit d'une taxe municipale gérée par les conseils locaux et payée annuellement.
Devez-vous payer l'IBI lorsque vous vendez votre appartement ?
La réglementation est claire à cet égard. Le propriétaire d'un bien immobilier doit payer l'IBI pour l'année en cours. Je vous donne un exemple.
Supposons que vous mettiez votre appartement en vente le 25 novembre 2019, mais que vous ne trouviez pas d'acheteur avant deux mois.
Vous signez l'acte de vente le 15 janvier 2020. Quelle taxe IBI devez-vous payer ?
Comme vous avez été propriétaire du bien en 2019, mais aussi en 2020, vous avez droit au paiement pour les deux années.
Dans certains cas, et seulement si les deux parties sont d'accord, une formule différente peut être convenue avec les acheteurs, bien que cela ne soit pas courant.
N'oubliez pas que le jour de la signature du titre de propriété, vous devez présenter la dernière quittance IBI comme preuve que vous êtes à jour dans le paiement de cette taxe.
Frais d'agence pour la rédaction des contrats
Il est possible que vous ayez décidé de vendre votre appartement en tant que particulier. Dans ce cas, il est conseillé de faire appel à une agence spécialisée ou à un cabinet d'avocats pour rédiger les documents et les contrats.
En revanche, si vous faites appel à une agence immobilière, le service de rédaction des contrats est généralement inclus et vous n'aurez rien à payer en plus.
Le document de réservation, le contrat d'achat ou le contrat de dépôt de pénitence ne sont que quelques exemples de documents qu'un professionnel doit examiner avant de les signer.
Ce type de document implique des sommes d'argent et d'autres engagements importants. Si vous faites des erreurs de formulation ou si vous incluez des clauses incomplètes, vous mettez en péril la vente de votre maison.
Le prix de la rédaction d'un document ou d'un contrat dépend de chaque agence.
Le Conseil :
Dans la mesure du possible, collaborez avec un agent ou un avocat de votre région. Au moment de signer un document avec l'acheteur, vous pourrez le faire dans leur bureau, ce qui favorisera un climat de confiance et de professionnalisme.
simulateur de coût de vente
La radiation de l'hypothèque et les procédures de l'agence
L'une des charges les plus courantes lors de la vente d'un bien immobilier est un prêt hypothécaire impayé.
Vous dites : "Mais j'ai remboursé mon hypothèque il y a des années, pourquoi est-elle encore inscrite comme charge au cadastre ?".
Et c'est là que nous entrons dans le vif du sujet.
Il y a quelques années, lorsque vous avez contracté l'hypothèque pour acheter votre maison, vous avez dû l'inscrire au registre foncier et, même si vous avez payé jusqu'au dernier euro, l'hypothèque est toujours enregistrée. Pour supprimer la charge, vous devez donc également l'annuler au registre foncier.
La manière dont vous vous y prendrez déterminera le coût final. Vous pouvez le faire vous-même, faire appel aux services d'une agence ou demander à votre banque de s'en charger. L'option la moins chère est de le faire soi-même. Toutefois, il vous faudra du temps et de la patience.
La première étape consiste à demander un certificat de solde nul à votre banque. Bien que, selon la Banque d'Espagne, cette démarche doive être gratuite, nous avons vu des cas où la banque demandait jusqu'à 100 euros pour le faire.
Avec ce document, vous (ou le gestionnaire du fonds) et un représentant de la banque devez signer l'annulation du prêt devant un notaire.
Il est possible que la banque veuille facturer ce voyage. Sachez que selon la Banque d'Espagne, cette "commission" ne s'applique pas non plus.
Par la suite, il vous incombe de demander à l'administration fiscale le formulaire 600 sur les actes juridiques documentés (AJD). Ne vous inquiétez pas. Cette procédure est exemptée de la DJA. Mais vous devez présenter le formulaire.
Enfin, avec tous les documents, il est temps de se rendre au bureau d'enregistrement et de demander l'inscription de l'annulation.
Le coût de toutes ces procédures, selon que vous les effectuez vous-même ou par l'intermédiaire d'un gestionnaire de fonds, peut s'élever à 600 euros.
Remarque :
Avec la nouvelle réforme de la loi hypothécaire 2019, les frais de résiliation d'une hypothèque avant le terme convenu avec la banque ont été modifiés comme suit :
En ce qui concerne les frais de retrait, la banque peut choisir entre les options suivantes :
Pendant les cinq premières années de la durée de vie de l'hypothèque, la limite à appliquer sera de 0,15 %.
Pour les trois premières années, le plafond sera de 0,25 %.
Dans le cas des charges de risque d'intérêt, les limites sont fixées à :
2 % pour les 10 premières années.
1,5 % à partir de la onzième année.
N'oubliez pas que ces deux frais sont légaux, mais qu'ils doivent être mentionnés dans le contrat conclu avec la banque et que vous devez en avoir été informé au moment de la signature.
Certificat communautaire
A ce stade, je suis sûr que vous comprenez la nécessité de prouver que tous les paiements liés à votre propriété sont à jour. C'est pourquoi ce document est obligatoire lors de la vente et le notaire l'exigera le jour de l'acte de propriété.
Les coûts d'une communauté sont importants. Et je ne parle pas seulement des frais mensuels que vous payez. Les frais de communauté peuvent être une source de dépenses astronomiques, en fonction de leur objectif.
Le certificat communautaire a pour fonction d'accréditer que vous êtes à jour des paiements correspondant à l'entretien du bâtiment. Il doit être signé par l'administrateur communautaire ou, à défaut, par le président.
Veuillez noter que l'administrateur peut prendre un certain temps pour l'établir, il est donc conseillé de le demander au moins 10 jours avant la signature.
Une fois rédigé, il est valable pour une durée d'environ 15 jours et le prix dépendra des tarifs de votre administrateur.
Publicité immobilière
Si vous continuez à vendre en tant que particulier, vous devrez faire la publicité de votre bien si vous voulez trouver un acheteur. Plusieurs options s'offrent à vous, de la manière traditionnelle avec des affiches et des prospectus à l'utilisation d'Internet et de portails immobiliers tels que Idealista ou Fotocasa. Si vous avez déjà visité ces portails, vous savez qu'en tant que particulier, vous avez la possibilité d'annoncer gratuitement votre bien. Mais pour être vu par les acheteurs potentiels de votre bien, vous devez apparaître au moins dans les 20 premières positions.
Les agents immobiliers dépensent des milliers d'euros par mois pour assurer la visibilité des appartements de leurs clients.
Mais soyons optimistes. Vous pouvez essayer et voir les résultats.
Frais et taxes après la vente
Une fois la vente signée et le chèque encaissé, tout semble terminé. Mais notre longue histoire de paiements se poursuit. Que se passe-t-il ensuite ?
Coûts de la vente d'un logement
Commission immobilière
Si vous avez vendu votre bien par l'intermédiaire d'un agent immobilier, il est possible que vous deviez payer ses honoraires. Je dis "éventuellement" car cette situation n'est pas toujours la même. Certains agents immobiliers sont payés avant de commencer, d'autres facturent leurs honoraires une fois le contrat d'acompte signé et d'autres encore facturent une partie (environ 50 %) de l'acompte et le reste de l'acte public.
Dans ce cas, une fois la signature passée devant le notaire, l'agent immobilier vous présentera sa facture d'honoraires.
La pratique habituelle consiste à préparer le chèque et à le leur remettre le jour même.
Je n'entrerai pas dans le détail de cette question, car il n'existe pas de réglementation sur la commission à percevoir par un agent immobilier, bien qu'elle soit généralement de l'ordre de 3 % du prix de vente final.
Plus-values de l'État, plus-values et impôts sur le revenu
Il s'agit peut-être, avec la Plusvalia Municipal, de l'une des taxes les plus importantes lors de la vente d'un bien immobilier. Pour que vous n'ayez aucun doute à ce sujet, je commencerai par définir quelques concepts importants.
État Gains en capital
En matière d'immobilier, lorsqu'on parle de plus-value, on fait référence à l'augmentation de la valeur d'un actif, qu'il s'agisse d'un terrain ou d'un bien immobilier.
La définition la plus simple de la plus-value est le bénéfice que nous avons réalisé en vendant notre bien à un prix supérieur à celui auquel nous l'avons acheté.
IRPF
L'impôt sur le revenu des personnes physiques est l'impôt sur nos plus-values (en supposant que le propriétaire du bien vendu soit une personne physique).
Base fiscale générale
Nous définissons l'assiette fiscale comme le montant sur lequel sont calculés les impôts que nous allons payer.
Par exemple, dans toute facture, la base imposable est le prix du produit ou du service contracté, avant la TVA et les autres taxes.
Base de la taxe sur l'épargne
Il s'agit notamment des plus-values ou des moins-values résultant de transferts, tels que la vente d'un bien immobilier.
Valeur d'acquisition et valeur de transfert
Enfin, pour calculer notre gain, il est essentiel de connaître la valeur réelle d'acquisition, c'est-à-dire la valeur totale pour laquelle nous avons acquis le bien, et la valeur de transfert ou valeur de vente.
La valeur d'acquisition peut être calculée en appliquant une formule simple.
Valeur d'acquisition = (valeur d'acquisition + coût des transformations et améliorations + frais et taxes) - amortissements
Tous ces concepts étant clairs, il semble assez simple de savoir si nous devons payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
Si vous possédez le bien depuis plus d'un an et que vous le vendez à un prix supérieur à sa valeur d'acquisition, vous serez certainement redevable de la plus-value.
Et combien allez-vous payer ?
19 % pour les gains jusqu'à 6 000 euros.
21 % pour les gains compris entre 6 000 et 50 000 euros.
23 % pour les gains supérieurs à 50 000 euros.
Exonérations de l'impôt sur le revenu des personnes physiques
Vous avez vendu votre maison, vous avez l'argent sur votre compte et vous êtes prêt à en profiter. C'est alors que cette taxe arrive et vous enlève tout sourire. Ne vous inquiétez pas. L'administration fiscale est serrée, mais pas étouffante. Et cette taxe semble destinée à freiner certains intérêts spéculatifs.
La plupart des contribuables, du moins ceux qui n'exercent pas normalement d'activité professionnelle sur leur bien, peuvent bénéficier des exonérations fiscales suivantes :
Réinvestissement dans la résidence principale
Vous ne paierez pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques si le bien vendu est votre résidence principale, si vous utilisez le produit de la vente pour acheter une nouvelle résidence principale et si vous le faites dans les deux ans suivant la date de la cession.
Remplissez-vous ces trois conditions ? Si la réponse est OUI, félicitations. Votre impôt sur le revenu des personnes physiques sera nul.
- Plus de 65 ans
Vous avez travaillé toute votre vie, il est temps de vous faire plaisir. Vous décidez de vendre votre appartement et de vous installer définitivement au village ou, mieux encore, de faire vos valises et d'entreprendre le voyage dont vous avez toujours rêvé. Et comme vous avez plus de 65 ans, l'administration fiscale ne vous demandera pas de payer les bénéfices de la vente.
Bien entendu. Pour bénéficier de l'exonération à 100 %, le bien vendu doit être votre résidence habituelle et tous les propriétaires doivent avoir atteint l'âge de 65 ans.
Personnes âgées de plus de 65 ans (vente de la résidence non habituelle)
Dans le cas où le bien vendu n'est pas votre résidence principale, vous pouvez bénéficier de cette exception à condition de réinvestir le produit de la vente en souscrivant un plan de rente.
Dation en paiement
Une situation désagréable, mais également prévue par le bureau des impôts. Les cas de dation en paiement sont exonérés d'impôt, car aucun gain n'est prévu.
Remarque :
L'impôt sur le revenu des personnes physiques est également prélevé sur les donations. Le propriétaire et le contribuable doivent tous deux payer l'impôt sur le gain obtenu.
Est-il possible de payer moins d'impôt sur le revenu des personnes physiques ?
Si vous n'avez pas pu bénéficier de l'une des exonérations susmentionnées, ne jetez pas l'éponge. Je vais vous expliquer ce qu'est le coefficient d'abattement et si grâce à lui vous pouvez payer moins d'impôt sur les revenus des personnes physiques sur les gains obtenus lors de la vente de votre logement.
Le coefficient d'abattement est un coefficient de réduction que vous pouvez appliquer à votre impôt sur le revenu des personnes physiques, à condition que vous l'ayez acheté avant le 31 décembre 1994 et que la valeur de cession ne dépasse pas 400.000 euros.
Il est calculé en soustrayant 11,11 % de la plus-value pour chaque année comprise entre le 31 décembre 1994 et le 19 janvier 2006.
Le calcul est un peu complexe. C'est pourquoi je me suis rendu au bureau des impôts qui m'a donné un exemple d'opération réelle.
Exemple tiré du site Internet de l'Agence des impôts
"Cession d'un bien immobilier le 31 décembre 2015 pour un montant de 300.000 euros, acquis le 1er janvier 1991 pour l'équivalent de 100.000 euros. Le contribuable avait précédemment cédé, le 1er février 2015, un autre bien (dont la valeur de cession était de 200.000 euros), sur la plus-value duquel le régime transitoire a été appliqué."
Irpf sur la vente d'un bien immobilier
Plus-values municipales ou taxe sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains (IIVTNU)
Le terrain sur lequel votre maison est construite peut également avoir pris de la valeur.
Cette augmentation est connue sous le nom d'impôt municipal sur les plus-values ou IIVTNU et est prélevée sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains. L'impôt municipal sur les plus-values est géré par le conseil municipal, n'est payé qu'en cas de transfert de propriété et génère un revenu de plus de 2 000 millions d'euros pour la seule année 2018.
Quand est-elle versée ?
La taxe communale sur les plus-values est due à chaque fois qu'un bien est transféré, que ce soit à la suite d'une vente, d'un héritage ou d'une donation.
Où est-elle versée ?
L'impôt communal sur les plus-values ou IIVTNU relève de la compétence de la commune, c'est donc l'administration qui désignera une procédure et un lieu pour effectuer le paiement.
Dans des municipalités telles que Madrid et Barcelone, le paiement est effectué par auto-évaluation.
Qui paie la plus-value ?
En règle générale, c'est le vendeur qui supporte le coût de la plus-value, sauf s'il ne réside pas en Espagne, auquel cas c'est l'acheteur qui s'en acquitte.
S'il s'agit d'une succession ou d'une donation, c'est le bénéficiaire du bien transféré qui paie l'impôt.
Comment calculer les plus-values ?
La réponse n'est pas simple, car chaque commune applique ses propres coefficients, ce qui donne des résultats différents selon le lieu de résidence.
Vous trouverez ci-dessous la formule correcte pour calculer le montant de la taxe communale sur les plus-values.
Mais pour que cela fonctionne, il faut connaître la valeur du terrain, le nombre d'années écoulées depuis l'achat de la propriété, la base imposable, le coefficient d'imposition et le taux d'imposition.
FORMULE
Valeur du terrain : vous trouverez cette valeur dans votre facture IBI.
Années complètes x Pondération = Augmentation par an (%)
Valeur du terrain x Augmentation par an = Base d'imposition
VALEUR SUPPLÉMENTAIRE = Base imposable x Taux d'imposition (selon l'ordonnance)
Vous pouvez calculer la taxe communale sur les plus-values en cliquant sur le lien suivant
Frais de vente d'un appartement à Malaga (exemple réel)
Une bonne façon de résumer tout ce que nous avons vu dans cet article est de représenter chacun des coûts de la vente d'un bien immobilier par un exemple concret.
Pour ce faire, nous utiliserons un cas réel :
Daniel a acheté son appartement en 2002 à Malaga pour 120 000 euros et a demandé à sa banque un prêt hypothécaire de 100 000 euros pour financer l'achat.
Fin 2018, Daniel a vendu son appartement à Malaga pour 180 000 euros, avec l'intention de ne pas réinvestir ses bénéfices dans un autre bien, alors qu'il lui restait 30 000 euros à payer.
Voyons quelles dépenses la vente de votre maison a générées pour vous :
Certificat d'habitabilité et certificat d'efficacité énergétique : 200 €.
Nota Simple : 20 €.
IBI : 400 euros correspondant à 2019 (au moment de la vente à la fin de l'année, il a déjà été payé, nous l'inclurons donc comme dépense dans le compte final).
Résiliation de l'hypothèque : Daniel a encore 30 000 euros à payer, pour lesquels la banque applique les frais de résiliation convenus à l'époque, soit 1 %, ce qui représente 300 euros (actuellement, les banques n'incluent pas ces frais dans la signature des hypothèques). Si le vendeur n'effectue pas lui-même cette procédure et décide de la déléguer à l'agence de la banque, il lui en coûtera 300 euros supplémentaires.
Annulation de l'inscription de l'hypothèque : étant donné que vous êtes toujours endetté auprès de la banque, l'hypothèque n'a manifestement pas été annulée, ce qui représente un montant supplémentaire de 1000 €.
Certificat communautaire : Pas de frais communautaires
Commission immobilière : généralement 3% du prix de vente, 5400 € + TVA = 6534 €.
Impôt sur le revenu des personnes physiques : le gain est de 60 000 € (180 000 € de vente moins 120 000 € d'achat). La plus-value est imposée au taux de 23 %. Vous paierez donc 13 800 € d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Toutefois, si vous choisissez de réinvestir la plus-value de 60 000 € dans une autre résidence principale dans un délai de deux ans, vous serez exonéré de cet impôt.
Taxe communale sur les plus-values : supposons que la valeur cadastrale du terrain soit de 40 000 €. En entrant ce montant dans le simulateur de plus-values communales ci-dessus, le montant obtenu est de 5 568 €.
Dépenses totales pour la vente du bien : 27 722 €.
Conclusions sur les coûts de vente d'un logement
Comme vous pouvez le constater, il n'est pas facile de calculer les frais de vente de votre logement. Mais cela vous aidera à savoir à l'avance de combien d'argent vous disposerez réellement à la fin du processus.
S'il est une chose que nous, professionnels, avons apprise au fil des ans, c'est qu'il vaut mieux éviter les surprises lors de la vente d'un bien immobilier.
Chez AYRE Estates, nous savons à quel point votre bien est important pour vous. C'est pourquoi nous prenons soin de chaque détail afin que vous puissiez vendre au meilleur prix, en moins de temps et avec toutes les garanties.
Si vous envisagez de vendre votre maison et que vous avez besoin d'aide, AYRE Estates, votre agent immobilier à Malaga, peut vous aider : appelez-nous ou envoyez-nous un e-mail à : contacto@ayreestates.es pour plus d'informations.
Le contenu de ce guide est fourni à titre d'information uniquement ; il est sujet à de possibles erreurs, omissions ou changements et ne doit pas être considéré comme un substitut à l'avis d'un professionnel du droit et/ou de la fiscalité. L'exactitude des informations n'est pas garantie.