Для правильного налогового планирования важно учитывать налоговый счет, который мы можем получить при подаче налоговых деклараций, поскольку это может принести нам головную боль, когда мы увидим квоту, которую мы должны заплатить. Прежде чем совершить какую-либо сделку по аренде или продаже, крайне важно знать условия и налогообложение каждой сделки, которую мы совершаем.
Вы предпочитаете сдавать недвижимость в аренду частному лицу или семье? Какую сумму придется заплатить за недвижимость, если мы сдаем ее в аренду компании?
Клиент A является владельцем недвижимости, которую он хочет сдать в аренду, и он является владельцем как физическое лицо. Он пришел в наш офис, чтобы арендовать недвижимость, расположенную в городе Малага, эта недвижимость находится в здании смешанного назначения (для жилья и бизнес-офисов), учитывая высокий спрос в этом районе Малаги, мы можем предложить клиенту вариант аренды на длительный срок (для частного лица), или аренду под офис (для компании). Учитывая, что перед началом маркетинга недвижимости одним из аспектов, который принимается во внимание, является ежемесячный доход от аренды,
Здесь есть несколько моментов, которые необходимо учитывать. С точки зрения арендуемого имущества, хорошо известно, что Закон об аренде в городах различает аренду для жилья и аренду для использования, отличного от жилья. На первые распространяется целый ряд обязательных правил, включенных в Закон о городской аренде (LAU), касающихся срока действия договоров (минимум 5 лет для жилья), обновления арендной платы, распределения расходов между сторонами, обязанности по сохранению арендованного имущества и т. д. В отличие от этого, аренда для использования, отличного от жилья, обычно пользуется большей свободой соглашения в этих аспектах.
С точки зрения налогообложения арендованное жилье облагается подоходным налогом в размере 60 % (это может измениться с принятием будущего закона о жилье). Кроме того, аренда для использования, отличного от жилья, облагается НДС, что не изменит ваш доход, но создаст дополнительные обязательства для арендодателя, которые мы еще увидим. И в некоторых случаях, когда вы платите арендную плату, арендатор будет применять налог у источника.
Как задекларировать арендованную недвижимость для целей НДФЛ?
Расчет сравнительного дохода
Предположим, что ваша предельная ставка НДФЛ составляет 30%. Если вы сдаете квартиру в качестве основного места жительства арендатора, вы можете В течение многих лет правиланалога на доходы физических лиц(IRPF) позволяли вам применять уменьшение при расчете положительной чистой доходности капитала недвижимости в случае аренды недвижимости, используемой для жилья(статья 23.2 Закона IRPF 35/2006 ).
Сайт Закон 12/2023 от 24 мая о праве на жилище ("Закон 12/2023 ") . Закон 12/2023 ") внес важные изменения в его заключительные положения, которые включают соответствующее изменение налога на эти сокращения. В целом, снижение было установлено на уровне 50 %, что ниже предыдущего ( 60 %), и было установлено, что в некоторых особых случаях снижение может достигать 90 %. В случае, если у вас нет вычитаемых расходов, если вы получаете 1 500 евро в месяц в качестве подоходного налога, получая в общей сложности 18 000 евро в год, снижение составит 9 000 евро (18 000 x 50%), т.е. чистая налоговая доходность составит 9 000 евро, что означает выплату IRPF в размере 2 700 евро (9 000 x 30%). После уплаты подоходного налога вы получите 15 300 евро в год нетто от аренды. Если вы хотите получить более подробную информацию о других предыдущих снижениях, которые предусматривал закон IRPF, вы можете прочитать следующую статью.
Если вы сдаете квартиру в аренду компании в качестве офиса за 1 500 евро в месяц, то в конце года чистый доход после уплаты налогов составит 12 600 евро, полученный в результате вычитания из валовой арендной платы (18 000 евро) 5 400 евро налога (18 000 x 30%).
В итоге мы видим, что для получения большего дохода, если сдавать недвижимость под офис, арендная плата должна быть как минимум на 32 % выше, чем если бы мы сдавали ее под жилье. Конечно, вы можете думать, что квартира лучше сохранится в качестве офиса, теоретически с меньшими хлопотами и затратами на ремонт, или что в случае неуплаты на нее не будут распространяться приостановки выселения или другие законодательные ограничения, такие как ежегодное обновление арендной платы. Эти соображения справедливы и для аренды коммерческих помещений.
| ЧИСТЫЙ ДОХОД ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ ЖИЛЬЯ ИЛИ ОФИСА, НАПРИМЕР | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Тип | Ежемесячный доход | Годовой налог на доходы физических лиц к уплате | Годовой чистый доход | ||
| Жилье | 1.500 € | 1.680 € | 10.320 € | ||
| Офис | 1.500 € | 5.040 € | 9.360 € | ||
| В связи с налогообложением, для того чтобы выгодно сдавать помещение под офис, контору или дом отдыха, необходимо взимать арендную плату как минимум на 32 % выше, чем за жилье. | |||||
Обратите внимание
Если вы владеете несколькими объектами аренды и большинство из них не являются жилой недвижимостью, вам, возможно, захочется создать компанию для управления арендой. Вы сможете вычесть из корпоративного налога больше расходов, чем разрешено по подоходному налогу с физических лиц, а ставка налога в большинстве случаев будет ниже.
Что произойдет, если я арендую свой дом у компании для использования сотрудником? Что произойдет, если компания арендует мой дом, чтобы передать его другому арендатору? Об этом вы можете прочитать в нашем следующем посте.
