Jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości hotelowe, nieruchomości hotelowe, nieruchomości rekreacyjne, obiekty opieki zdrowotnej, mieszkania dla seniorów lub nieruchomości sportowe, zawsze ważne jest, aby mieć wiodących brokerów aktywów i hoteli, takich jak AYRE Estates. Dla zespołu AYRE jest to jeden z najważniejszych portów dla inwestorów od 2009 roku. Nieruchomości hotelowe we właściwej lokalizacji i z odpowiednim operatorem są jednymi z najbardziej dochodowych i przynoszących wysokie zyski dla inwestorów hotelowych.
1.) Zakup dzierżawionych hoteli jako inwestycja z gwarantowanym zwrotem
Żadna inna forma nieruchomości nie wygenerowała wyższych zwrotów z inwestycji na przestrzeni dziesięcioleci niż nieruchomości hotelowe we właściwych lokalizacjach, z właściwą strategią, odpowiednimi umowami najmu lub umowami o zarządzanie i właściwym operatorem. Prawie żadna inna forma inwestycji nie jest w stanie zapewnić stałych zwrotów na poziomie 5%, 6%, 7%, 8% i więcej z dekady na dekadę. Oprócz stałego zwrotu z inwestycji należy również wziąć pod uwagę wzrost wartości nieruchomości.
Udana inwestycja w nieruchomości hotelowe jest możliwa dla niemal każdego budżetu. To, czy inwestor kupi hotel wakacyjny ze stałą dzierżawą indeksowaną kosztem 2,5 mln EUR i stopą zwrotu od 6,5% do 8%, przyjmie ofertę sprzedaży i leasingu zwrotnego od sieci hotelowej za 150 mln EUR i gwarantowaną stopą zwrotu 6,5% przez 15 lat, czy też zainwestuje w hotel dzierżawiony od międzynarodowej sieci hotelowej w dużym mieście lub stolicy za 100 mln EUR i stopą zwrotu od 4,5% do 6,5%, zależy od indywidualnych preferencji i budżetu inwestora hotelowego. Porozmawiaj z jednym z naszych brokerów hotelowych, możemy znaleźć odpowiednią nieruchomość hotelową dla każdej inwestycji kapitałowej inwestora hotelowego.
2.) Zakup nieruchomości hotelowej jako samodzielnie zarządzanej inwestycji
Przez to rozumiemy inwestorów hotelowych, którzy kupują hotel jako inwestycję hotelową / inwestycję kapitałową i prowadzą go z własnym personelem. Oczywiście drastycznie zwiększa to stopę zwrotu, ale także ilość związanego z tym ryzyka, ponieważ hotel jest prowadzony na własne ryzyko.
Nabywcy ci dysponują zazwyczaj niezbędnymi zasobami finansowymi i nie wymagają finansowania bankowego. Mają niewielkie lub żadne doświadczenie w hotelarstwie lub zarządzaniu aktywami i oczekują dobrego zwrotu, a także indywidualnej wartości dodanej. Nabywcy ci to głównie samozatrudnieni profesjonaliści (księgowi, prawnicy, konsultanci) lub handlowcy ze wszystkich możliwych sektorów, przemysłu i biur rodzinnych.
Jest rzeczą oczywistą, że ta grupa nabywców potrzebuje zupełnie innego rodzaju doradztwa i wsparcia. Nasi wyspecjalizowani brokerzy i konsultanci turystyczni mogą przygotować dokumenty i informacje specjalnie dla tej grupy docelowej i uwzględnić wszystkie życzenia i wymagania potencjalnych nabywców / inwestorów hotelowych. Ci nabywcy hoteli potrzebują specjalnego doradztwa i intensywnego wsparcia, zwłaszcza w zakresie personelu, controllingu i benchmarków.
3.) Udziały kapitałowe w nieruchomości hotelowej obsługiwanej przez właściciela z gwarantowanym zwrotem
Aby utrzymać powracających gości i uzyskać dobre wskaźniki obłożenia, przychody i zyski, istnieje presja na inwestowanie i rozbudowę nieruchomości hotelowych. Nowe wymagania dotyczące spa, wyposażenia pokoi i wystroju wnętrz, obiektów rekreacyjnych, atmosfery hotelowej i obszarów ogólnego przeznaczenia pochłaniają duże ilości kapitału. Ponadto rozbudowa tych obiektów wymaga również większej liczby pokoi hotelowych i apartamentów o wyższej jakości, co z kolei wymaga większego kapitału.
Aby sfinansować te inwestycje bez ubiegania się o kredyt bankowy, wielu właścicieli współpracuje z inwestorem z otwartego rynku kapitałowego, który zapewnia im niezbędny kapitał. Tymi partnerami mogą być prywatni inwestorzy, biura rodzinne, fundacje, a może nawet Ty. Dla wielu właścicieli hoteli jest to najszybszy i najmniej skomplikowany sposób na pozyskanie nowego kapitału na ekspansję, poprawę jakości, restrukturyzację itp. Jako inwestor będziesz zaangażowany w przyszłość firmy / biznesu hotelarskiego, ale nie w szczególności w funkcjonowanie hotelu. Twoja inwestycja jest zabezpieczona poprzez wpisanie opłaty gruntowej do księgi wieczystej lub podobnej.
Właściciel i operator hotelu muszą zapewnić, że faktycznie wygenerują i zagwarantują uzgodnioną stopę zwrotu. W zamian za swoje zaangażowanie w inwestycję, będą mieli zagwarantowany określony zwrot z inwestycji, który może być stały lub zależny od sukcesu hotelu. Zazwyczaj będzie to kombinacja tych dwóch czynników. Oznacza to, że otrzymasz gwarantowany zwrot z inwestycji, ale skorzystasz również z sukcesu finansowego hotelu. Ten model ma sens w przypadku dobrze prosperujących hoteli lub jeśli jesteś zainteresowany zakupem większej liczby udziałów w hotelu.
Jeśli jesteś zainteresowany inwestowaniem w nieruchomości hotelowe lub budynki przynoszące zyski, nieruchomości sportowe i rekreacyjne lub nieruchomości emerytalne i zdrowotne, skontaktuj się z jednym z naszych wyspecjalizowanych agentów AYRE Estates zajmujących się nieruchomościami hotelowymi i hotelowymi. Przedstaw nam swoje życzenia, pragnienia i wymagania, a wspólnie znajdziemy idealną inwestycję hotelową dla Ciebie, łączącą przyjemność i sukces!
Informacje dla inwestorów na temat typowych rodzajów umów:
Umowa z operatorem hotelowym - kluczowe kryterium inwestycji w nieruchomości hotelowe.
Hotele, ośrodki wypoczynkowe i nieruchomości hotelowe charakteryzują się pewną heterogenicznością, która wynika nie tylko z różnic w kategoriach, liczbie pokoi, lokalizacji czy udogodnieniach. Równie zróżnicowane są możliwości, za pomocą których właściciel nieruchomości hotelowej i operator hotelowy mogą regulować swoją współpracę. W przypadku inwestycji w nieruchomości hotelowe szczególne znaczenie ma umowa z operatorem hotelowym, która określa podział ryzyka między właścicielem hotelu a operatorem hotelowym.
Umowa o zarządzanie hotelem ma kluczowe znaczenie dla fundamentalnego charakteru inwestycji w nieruchomości. W krajowym i międzynarodowym krajobrazie hotelowym nadal istnieją zasadniczo dwie formy umów wybieranych dla umów operacyjnych: umowa najmu lub umowa o zarządzanie.
Dzierżawa hotelu: pasywna inwestycja w nieruchomość hotelową
Dzierżawa hotelu stanowi pasywną inwestycję w nieruchomość hotelową, w ramach której dzierżawca hotelu generuje dochód z działalności hotelu, w szczególności z działalności jako poddzierżawca pokoi hotelowych i innych obiektów oraz poprzez świadczenie innych usług hotelowych. Inwestor w nieruchomości może oczekiwać trwałego sukcesu inwestycyjnego tylko wtedy, gdy czynsz gwarantowany przez dzierżawę hotelu jest dostosowany do warunków rynkowych i taki pozostaje. Dlatego szczególnie ważne jest przeanalizowanie aktualnych stawek najmu i wszelkich możliwych przypadków nadmiernych lub niewystarczających warunków najmu.
Umowa o zarządzanie hotelem: aktywne zarządzanie nieruchomością hotelową
Umowa o zarządzanie hotelem stanowi jednak aktywną inwestycję, a nie tylko aktywną inwestycję w nieruchomość hotelową. Ten rodzaj inwestycji koncentruje się na prowadzeniu hotelu i wszystkich związanych z tym możliwościach i ryzykach. Firma zarządzająca działa po prostu jako "operator" w imieniu właściciela. Zarządca zazwyczaj otrzymuje wynagrodzenie zależne od obrotu lub zysku i ponosi niewielkie ryzyko finansowe, ponieważ z wyjątkiem kierownictwa wyższego szczebla większość personelu jest zatrudniona przez właściciela nieruchomości hotelowej.
Rośnie popularność hybrydowych umów najmu i zarządzania
Od umów najmu hoteli ze stałymi stawkami najmu po umowy o zarządzanie hotelem, w których wynagrodzenie zależy od sukcesu, istnieje wiele różnych opcji strukturalnych. W praktyce te hybrydowe formy znane jako "umowy hybrydowe" stają się coraz ważniejsze. Powszechne są również modele wieloetapowe, w których na przykład podpisywana jest umowa między właścicielem a spółką operacyjną na umowę dzierżawy, a ta spółka operacyjna posiada umowę o zarządzanie z firmą markową.
Eksperci ds. turystyki i konsultanci ds. turystyki z wiodącej międzynarodowej firmy doradztwa turystycznego lub broker hotelowy z AYRE Estates (www.ayreestates.es/contacto) z przyjemnością zaoferują fachowe doradztwo w zakresie wyboru umowy operatorskiej dla nieruchomości hotelowej.
Pakiet usług AYRE Estates w zakresie zakupu, dzierżawy i inwestycji w nieruchomości hotelowe i budynki:
Doradztwo AYRE Estates:
Doradztwo w zakresie zakupu, dzierżawy lub poszukiwania inwestycji
Wybór według kraju i regionu
Wybór odpowiedniego rodzaju hotelu / stylu hotelu
Wybór wielkości i kategorii
Wybór według ceny zakupu i oczekiwań dotyczących rentowności.
Doradztwo w zakresie orientacji nieruchomości i przyszłych możliwości rozwoju.
Doradztwo w zakresie tego, czy żądana cena zakupu lub kwota dzierżawy jest odpowiednia; wycena nieruchomości.
Wyszukiwanie
Dostarczanie bilansów / wycen komercyjnych za ostatnie okresy, wskaźników obłożenia, wymagań remontowych i budowlanych, spisów inwentarza i wykazów inwentarza, wyciągów z rejestru gruntów, planów gruntów i budynków, świadectwa efektywności energetycznej, istniejących długów i zobowiązań itp. oraz pomoc w interpretacji tych dokumentów
Analiza operacyjna
Przygotowanie danych finansowych
Kalkulacja kosztów inwestycji
Przygotowanie i prezentacja przyszłego rozwoju
Analiza porównawcza
Doradztwo strategiczne AYRE Estates:
Doradztwo we wszystkich decyzjach inwestycyjnych
Towarzyszenie i doradztwo we wszystkich aspektach zakupu
Opracowanie i wdrożenie strategii negocjacyjnych
Strukturyzacja procesów transakcyjnych
Konsultacje i negocjacje optymalnej formy finansowania
Doradztwo w zakresie optymalnej struktury kontraktu w zakresie optymalnej struktury umów
Negocjowanie umów zakupu i dzierżawy z operatorami
Sporządzanie i finalizowanie umów
Wyceny z wykorzystaniem międzynarodowych standardów
Przygotowanie i prace akwizycyjne w zakresie przejęć
Przygotowanie strategii wyjścia. Plany ekspansji.
Instalacja oprogramowania hotelowego, kontrola hotelu, kontrola personelu itp.
Aby otrzymać informacje o dowolnej nieruchomości inwestycyjnej w naszej agencji nieruchomości, wymagana jest wcześniejsza rejestracja klienta, LOI*, POF** i potwierdzenie opłat.
*LOI, akronim używany do skrócenia terminu List intencyjnyJest to akronim używany do skrócenia terminu List Intencyjny. Dokument ten jest wymagany na etapie poprzedzającym zawarcie umowy, w którym strony negocjacji składają na piśmie szereg oświadczeń woli i deklaracji dotyczących zasad i reguł procesu negocjacji.
** POF, akronim używany do skrócenia terminu Proof of Funds, to pismo lub dokumentacja poświadczająca, że osoba fizyczna, instytucja, podmiot lub korporacja posiada wystarczające środki (pieniądze) do sfinalizowania transakcji. POF jest zwykle wystawiany przez bank komercyjny lub powiązanego agenta w celu zapewnienia zaufania lub zapewnienia drugiej stronie, zwykle stronie sprzedającej, że dana osoba lub podmiot posiada wystarczające środki na sfinalizowanie uzgodnionego zakupu, będącego przedmiotem podpisu POF.
Jesteśmy dynamiczną firmą z doświadczeniem w zakresie dużych aktywów i posiadamy: hotele, kompleksy turystyczne, stacje benzynowe, domy spokojnej starości, szpitale, kliniki, duże lokale, centra handlowe, kasyna, grunty, aktywa zadłużone i rentowne. Stosujemy procedurę audytową.