Lorsqu'il s'agit d'investir dans des propriétés hôtelières, des biens immobiliers pour hôtels, des biens récréatifs, des installations sanitaires, des logements pour personnes âgées ou des biens sportifs, il est toujours d'une importance vitale de disposer d'agents dans la vente d'actifs et d'hôtels leaders comme AYRE Estates. Pour l'équipe d'AYRE, cela a été l'un des ports d'escale les plus importants pour les investisseurs depuis 2009. Les propriétés hôtelières situées au bon endroit et avec le bon opérateur figurent parmi les plus rentables et à haut rendement pour les investisseurs hôteliers.
1.) Achat d'hôtels loués comme investissement avec un rendement garanti
Aucun autre type de propriété immobilière n'a généré de plus grands retours sur investissement au fil des décennies, comme le font les propriétés hôtelières dans les bons emplacements avec la bonne stratégie, les bons contrats de location ou de gestion et le bon opérateur. Presque aucune autre forme d'investissement ne peut fournir des rendements constants de 5 %, 6 %, 7 %, 8 % et plus d'une décennie à l'autre. En plus de ce retour continu sur investissement, l'augmentation de la valeur de la propriété immobilière doit également être prise en compte.
Un investissement réussi dans des propriétés immobilières hôtelières est possible pour presque tous les budgets. Si un investisseur achète un hôtel de vacances avec un bail fixe indexé à un coût de 2,5 millions d'euros et un rendement de 6,5 % à 8 %, accepte une offre de 'sale-and-lease-back' d'une chaîne hôtelière pour 150 millions d'euros et un rendement garanti de 6,5 % pendant 15 ans, ou investit dans un hôtel, loué à une chaîne hôtelière internationale dans une grande ville ou capitale pour 100 millions d'euros et un rendement de 4,5 % à 6,5 %, cela dépend des préférences et du budget individuels de l'investisseur hôtelier. Parlez à l'un de nos agents hôteliers, nous pouvons trouver la propriété hôtelière adéquate pour l'investissement en capital de tout investisseur hôtelier.
2.) Achat d'un bien hôtelier comme investissement avec autogestion
Par cela, nous entendons des investisseurs hôteliers qui achètent un hôtel comme investissement hôtelier / investissement en capital et l'exploitent avec leur propre personnel. Bien sûr, cela augmente considérablement le taux de rendement, mais aussi le montant du risque impliqué, car l'hôtel est géré à leurs propres risques.
Ces acheteurs ont tendance à disposer des ressources financières nécessaires et ne nécessitent pas de financement bancaire. Ils ont peu ou pas d'expérience dans les hôtels ou la gestion d'actifs et s'attendent à un bon bénéfice, ainsi qu'à une valeur ajoutée individuelle. Ces acheteurs sont pour la plupart des professionnels indépendants (comptables, avocats, conseillers), ou des commerçants de tous les secteurs possibles, industriel et family office.
Il va sans dire que ce groupe d'acheteurs a besoin d'un type de conseil et de soutien très différent. Nos courtiers spécialisés et consultants touristiques peuvent préparer des documents et des informations spécialement pour ce groupe cible et prendre en compte tous les souhaits et exigences des acheteurs / investisseurs hôteliers potentiels. Ces acheteurs d'hôtels ont besoin d'un conseil spécial et d'un accompagnement intensif, en particulier dans les domaines du personnel, du contrôle et des benchmarks.
3.) Participation au capital dans une propriété hôtelière exploitée par le propriétaire avec rendement garanti
Pour maintenir ses clients et obtenir de bons taux d'occupation, revenus et rendements, il existe une certaine pression pour investir et étendre les biens immobiliers de l'hôtel. Les nouvelles exigences pour les spas, les installations des chambres et le design intérieur, les installations de loisirs, l'ambiance de l'hôtel et les espaces d'utilisation générale consomment des niveaux élevés de capital. De plus, l'expansion de ces installations nécessite également plus de chambres et de suites d'hôtel de meilleure qualité, ce qui à son tour nécessite plus de capital.
Pour financer ces investissements sans demander un prêt bancaire, de nombreux propriétaires s'associent à un investisseur du marché des capitaux ouverts qui leur fournit le capital nécessaire. Ces partenaires peuvent être des investisseurs privés, des bureaux familiaux, des fondations et peut-être vous aussi. Pour de nombreux propriétaires d'hôtels, c'est la manière la plus rapide et la moins compliquée d'obtenir des capitaux frais pour l'expansion, l'amélioration de la qualité, la restructuration, etc. En tant qu'investisseur, vous serez impliqué dans l'avenir de l'entreprise / du commerce hôtelier, mais pas particulièrement dans l'exploitation de l'hôtel. Votre investissement est protégé par l'entrée d'un taux territorial dans le registre de la propriété ou similaire.
Le propriétaire et l'opérateur de l'hôtel doivent s'assurer qu'ils génèrent et garantissent réellement le taux de retour convenu. En échange de leur engagement à investir, un certain retour sur investissement sera garanti, qui peut être fixe ou dépendre du succès de l'hôtel. Ce sera normalement une combinaison des deux. Cela signifie que vous recevrez un retour sur investissement garanti, mais vous bénéficierez également du succès financier de l'hôtel. Ce modèle a vraiment du sens dans le cas d'hôtels prospères, ou si vous êtes intéressé à acheter plus d'actions de l'hôtel.
Si vous êtes intéressé par l'investissement dans des propriétés immobilières pour hôtels ou bâtiments rentables, propriétés sportives et de loisirs, ou propriétés immobilières pour la retraite et la santé, contactez l'un de nos agents spécialisés d'AYRE Estates pour les propriétés hôtelières et hôtelières. Faites-nous part de vos souhaits, désirs et exigences, et ensemble nous trouverons l'investissement hôtelier idéal pour vous, alliant plaisir et succès !
Informations pour les investisseurs sur les types de contrats habituels :
Le contrat d'opérateur hôtelier : critère fondamental pour l'investissement dans des biens immobiliers hôteliers.
Les hôtels, complexes et propriétés hôtelières se caractérisent par une certaine hétérogénéité, qui ne se limite pas seulement aux différences de catégories, nombre de chambres, emplacement ou installations. Les possibilités par lesquelles le propriétaire de la propriété immobilière de l'hôtel et l'opérateur de l'hôtel peuvent réguler leur coopération sont également diverses. En ce qui concerne les investissements immobiliers hôteliers, le contrat de l'opérateur hôtelier est d'une importance particulière : il détermine la répartition du risque entre le propriétaire et l'opérateur hôtelier.
Le contrat de gestion hôtelière est crucial pour la nature fondamentale de l'investissement dans la propriété immobilière. Dans le paysage hôtelier national et international, il existe essentiellement deux formes de contrat choisies pour les contrats opérationnels : le contrat de location ou le contrat de gestion.
Contrat de location pour un hôtel : investissement passif dans un bien hôtelier
La location d'hôtel représente un investissement passif dans une propriété hôtelière par laquelle le locataire de l'hôtel génère des revenus des opérations de l'hôtel, en particulier de son activité en tant que sous-locataire de chambres d'hôtel et d'autres installations, et par la fourniture d'autres services hôteliers. L'investisseur immobilier ne peut s'attendre à un succès durable de l'investissement que si le loyer garanti par le contrat de location de l'hôtel est conforme aux conditions du marché et le reste. Par conséquent, il est particulièrement important d'analyser les tarifs de location actuels et tout cas possible de conditions de contrat de location excessives ou insuffisantes.
Contrat de gestion d'un hôtel : gestion active d'un bien hôtelier
Le contrat de gestion de l'hôtel, cependant, représente un investissement actif, non seulement on investit activement dans les biens immobiliers de l'hôtel. Ce type d'investissement se concentre sur l'exploitation de l'hôtel et toutes les opportunités et risques qui y sont associés. La société de gestion agit simplement en tant qu'"opérateur" au nom du propriétaire. Le directeur reçoit généralement une rémunération liée au chiffre d'affaires ou aux bénéfices et comporte peu de risque économique, car, à l'exception des hauts dirigeants, la plupart du personnel est engagé par le propriétaire de la propriété de l'hôtel.
Les contrats hybrides de location et de gestion augmentent
Des locations d'hôtels avec des tarifs de location fixes et des contrats de gestion d'hôtels où la rémunération dépend du succès, il existe une large gamme d'options structurelles. En pratique, ces formes hybrides connues sous le nom de 'contrats hybrides' deviennent de plus en plus importantes. Les modèles à étapes multiples sont également courants, où, par exemple, un contrat est signé entre un propriétaire et une entreprise opératrice pour un contrat de location et cette entreprise opératrice maintient un contrat de gestion avec une entreprise de marque.
Les experts en tourisme et les consultants touristiques du cabinet de conseil en tourisme leader au niveau international, ou votre agent hôtelier à AYRE Estates (www.ayreestates.es/contacto) seront ravis de vous offrir des conseils d'experts. dans le choix du contrat d'opérateur pour votre propriété hôtelière.
Paquet de services d'AYRE Estates pour l'achat, la location et l'investissement dans des biens immobiliers dans des hôtels et des bâtiments :
Consultation AYRE Estates :
Conseil dans achat, location ou recherche de investissement
Sélection par pays et région
Sélection du type approprié d'hôtel / style d'hôtel
Sélection de taille et de catégorie
Sélection par prix d'achat et attentes de rendement.
Conseil dans orientation immobilière et futurs opportunités de développement.
Conseil sur si le prix d'achat demandé ou le montant du loyer est approprié ; évaluation de propriété
Recherche
Fournir des bilans / évaluations commerciales des dernières périodes, taux d'occupation, exigences de renouvellement et bâtiments, listes d'inventaire et inventaire, extraits du registre de la propriété, plans de terrains et bâtiments, certificat de performance énergétique, dettes et passifs existants, etc. et aider à l'interprétation de ces documents
Analyse opérationnelle
Élaboration de données financières
Calcul des coûts d'investissement
Préparation et présentation du développement futur
Analyse comparative
Consultation stratégique d'AYRE Estates :
Conseil sur toutes les décisions d'investissement
Accompagnant et conseillant tous les aspects de l'achat
Développement et mise en œuvre de stratégies de négociation
Structuration de processus transactionnels
Consultation et négociation de la forme optimale de financement
Conseil sur la structure optimale du contrat
Négociation de contrats d'achat et de location avec des opérateurs
Élaboration et finalisation des contrats
Évaluations utilisant des normes internationales
Travaux de préparation et d'acquisition d'acquisitions
Préparation des stratégies de sortie. Plans d'expansion.
Installation de logiciels hôteliers, contrôle hôtelier, contrôle du personnel, etc.
Pour recevoir des informations sur toute propriété d'investissement dans notre agence immobilière, un enregistrement préalable du client, une lettre LOI*, POF** et une reconnaissance des honoraires sont nécessaires
*LOI, acronyme utilisé pour abréger le terme Lettre d'intention, ce qui en français est connu sous le nom de lettre d'intention. Ce document est demandé à la phase préalable au contrat où les parties négociantes laissent par écrit un certain nombre de déclarations d'intention et de manifestations sur les principes et règles du processus de négociation.
** POF, acronyme utilisé pour abréger le terme Preuve de fonds, ce qui en espagnol se preuve de fonds, cette lettre ou documentation certifie qu'un individu, une institution, une entité ou une société dispose de fonds suffisants (argent) pour compléter une transaction. En général, une banque commerciale ou un agent associé émet une POF pour donner confiance ou sécurité à une autre partie, généralement à la partie vendeuse, que la personne ou l'entité en question a des fonds suffisants pour compléter l'achat convenu, objet de la signature du POF.
Étant donné que nous sommes une entreprise dynamique et expérimentée dans les actifs de grande superficie et que nous disposons de : hôtels, complexes touristiques, stations-service, maisons de retraite, hôpitaux, cliniques, grands locaux, centres commerciaux, casinos, terrains, actifs avec dettes et rentables. Nous suivons une procédure auditée.
