Lorsqu'il s'agit d'investir dans des propriétés hôtelières, de l'immobilier hôtelier, de l'immobilier de loisir, des installations de soins de santé, des logements pour personnes âgées ou de l'immobilier sportif, il est toujours essentiel d'avoir recours à des courtiers en actifs et en hôtels de premier plan comme AYRE Estates. Pour l'équipe d'AYRE, il s'agit de l'un des ports d'escale les plus importants pour les investisseurs depuis 2009. Les propriétés hôtelières au bon endroit et avec le bon opérateur sont parmi les plus rentables et à haut rendement pour les investisseurs hôteliers.
1.) Acheter des hôtels loués en tant qu'investissement à rendement garanti
Aucune autre forme d'immobilier n'a généré de meilleurs rendements au fil des décennies que les propriétés hôtelières situées au bon endroit, avec la bonne stratégie, les bons contrats de location ou de gestion et le bon exploitant. Pratiquement aucune autre forme d'investissement ne peut offrir des rendements constants de 5 %, 6 %, 7 %, 8 % et plus d'une décennie à l'autre. Outre ce retour sur investissement continu, il faut également tenir compte de l'augmentation de la valeur du bien immobilier.
Un investissement réussi dans l'immobilier hôtelier est possible pour presque tous les budgets. Qu'un investisseur achète un hôtel de vacances avec un bail indexé fixe pour un coût de 2,5 millions d'euros et un rendement de 6,5 % à 8 %, qu'il accepte une offre de cession-bail d'une chaîne hôtelière pour 150 millions d'euros et un rendement garanti de 6,5 % pendant 15 ans, ou qu'il investisse dans un hôtel loué à une chaîne hôtelière internationale dans une grande ville ou une capitale pour 100 millions d'euros et un rendement de 4,5 % à 6,5 %, tout dépend des préférences individuelles et du budget de l'investisseur hôtelier. Contactez l'un de nos courtiers en hôtellerie, nous pouvons trouver la propriété hôtelière qui convient à l'investissement en capital de n'importe quel investisseur hôtelier.
2.) Achat d'une propriété hôtelière en tant qu'investissement autogéré
Nous entendons par là les investisseurs hôteliers qui achètent un hôtel en tant qu'investissement hôtelier / investissement en capital et qui l'exploitent avec leur propre personnel. Bien entendu, cela augmente considérablement le taux de rendement, mais aussi le niveau de risque, puisque l'hôtel est géré à ses propres risques.
Ces acheteurs disposent généralement des ressources financières nécessaires et n'ont pas besoin de financement bancaire. Ils ont peu ou pas d'expérience dans le domaine de l'hôtellerie ou de la gestion d'actifs et attendent un bon rendement ainsi qu'une valeur ajoutée individuelle. Ces acheteurs sont pour la plupart des professionnels indépendants (comptables, avocats, consultants) ou des commerçants de tous les secteurs possibles, de l'industrie et des family offices.
Il va sans dire que ce groupe d'acheteurs a besoin d'un type de conseil et de soutien très différent. Nos courtiers spécialisés et nos consultants en tourisme peuvent préparer des documents et des informations spécialement pour ce groupe cible et tenir compte de tous les souhaits et exigences des acheteurs potentiels d'hôtels ou des investisseurs. Ces acheteurs d'hôtels ont besoin d'une consultation spéciale et d'un conseil et d'un soutien intensifs, en particulier dans les domaines du personnel, du contrôle de gestion et des critères de référence.
3.) Participation au capital d'un hôtel exploité par son propriétaire avec un rendement garanti
Pour que les clients reviennent et pour obtenir de bons taux d'occupation, de bonnes recettes et de bons rendements, il est nécessaire d'investir et d'agrandir les biens immobiliers de l'hôtel. Les nouvelles exigences en matière de spas, d'équipements et de décoration intérieure des chambres, d'installations de loisirs, d'ambiance de l'hôtel et d'espaces à usage général consomment des capitaux importants. En outre, l'expansion de ces installations nécessite également des chambres et des suites d'hôtel plus nombreuses et de meilleure qualité, ce qui requiert à son tour davantage de capitaux.
Pour financer ces investissements sans demander de prêt bancaire, de nombreux propriétaires s'associent à un investisseur du marché libre des capitaux qui leur fournit le capital nécessaire. Ces partenaires peuvent être des investisseurs privés, des family offices, des fondations et peut-être même vous. Pour de nombreux propriétaires d'hôtels, c'est le moyen le plus rapide et le moins compliqué de lever des capitaux frais pour l'expansion, l'amélioration de la qualité, la restructuration, etc. En tant qu'investisseur, vous serez impliqué dans l'avenir de la société hôtelière ou de l'entreprise, mais pas spécialement dans l'exploitation de l'hôtel. Votre investissement est protégé par l'inscription d'une charge foncière au registre foncier ou à un registre similaire.
Le propriétaire et l'exploitant de l'hôtel doivent s'assurer qu'ils génèrent et garantissent effectivement le taux de rendement convenu. En contrepartie de leur engagement à investir, ils se verront garantir un certain retour sur investissement qui peut être fixe ou dépendre du succès de l'hôtel. En général, il s'agit d'une combinaison des deux. Cela signifie que vous recevrez un retour sur investissement garanti, mais que vous bénéficierez également du succès financier de l'hôtel. Ce modèle prend tout son sens dans le cas d'hôtels prospères ou si vous souhaitez acheter davantage de parts dans l'hôtel.
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier hôtelier ou dans des immeubles de rapport, dans des immeubles de sport et de loisirs, ou dans l'immobilier de retraite et de santé, n'hésitez pas à contacter l'un de nos agents spécialisés dans l'immobilier hôtelier d'AYRE Estates. Faites-nous part de vos souhaits, désirs et exigences, et nous trouverons ensemble l'investissement hôtelier idéal pour vous, alliant plaisir et succès !
Informations pour les investisseurs sur les types de contrats les plus courants :
Le contrat d'exploitation hôtelière - un critère essentiel pour l'investissement dans l'immobilier hôtelier.
Les hôtels, les centres de villégiature et les propriétés hôtelières se caractérisent par une certaine hétérogénéité, qui n'est pas seulement due aux différences de catégories, au nombre de chambres, à l'emplacement ou aux équipements. Les possibilités de coopération entre le propriétaire de l'immobilier hôtelier et l'exploitant de l'hôtel sont tout aussi diverses. En ce qui concerne les investissements dans l'immobilier hôtelier, le contrat d'exploitation de l'hôtel revêt une importance particulière : il détermine la répartition des risques entre le propriétaire de l'hôtel et l'exploitant de l'hôtel.
Le contrat de gestion hôtelière est un élément fondamental de l'investissement immobilier. Dans le paysage hôtelier national et international, il existe encore essentiellement deux formes de contrat choisies pour les contrats d'exploitation : le contrat de location ou le contrat de gestion.
Bail hôtelier : investissement passif dans une propriété hôtelière
Le bail hôtelier représente un investissement passif dans une propriété hôtelière par lequel le locataire de l'hôtel génère des revenus de l'exploitation de l'hôtel, en particulier de son activité de sous-locataire de chambres d'hôtel et d'autres installations, et par la fourniture d'autres services hôteliers. L'investisseur immobilier ne peut espérer un succès durable de son investissement que si le loyer garanti par le bail de l'hôtel est adapté aux conditions du marché et le reste. Il est donc particulièrement important d'analyser les taux de location actuels et les éventuels cas de conditions de location excessives ou insuffisantes.
Contrat de gestion hôtelière : gestion active d'un établissement hôtelier
Le contrat de gestion hôtelière représente toutefois un investissement actif, et pas seulement un investissement actif dans l'immobilier hôtelier. Ce type d'investissement se concentre sur l'exploitation de l'hôtel et sur toutes les opportunités et tous les risques qui y sont liés. La société de gestion agit simplement en tant qu'"opérateur" pour le compte du propriétaire. Le gestionnaire reçoit généralement une rémunération liée au chiffre d'affaires ou aux bénéfices et supporte peu de risques financiers, étant donné que, à l'exception des cadres supérieurs, la majeure partie du personnel est employée par le propriétaire de l'établissement hôtelier.
Les contrats hybrides de location et de gestion se multiplient
Il existe une grande variété d'options structurelles, qu'il s'agisse de baux hôteliers avec des taux de location fixes ou de contrats de gestion hôtelière où la rémunération dépend du succès. Dans la pratique, ces formes hybrides, connues sous le nom de "contrats hybrides", deviennent de plus en plus importantes. Les modèles à plusieurs étapes sont également courants, par exemple lorsqu'un contrat est signé entre un propriétaire et une société d'exploitation pour un contrat de location et que cette société d'exploitation détient un contrat de gestion avec une société de marque.
Les experts et consultants en tourisme de la principale société internationale de conseil en tourisme ou votre courtier hôtelier chez AYRE Estates (www.ayreestates.es/contacto) se feront un plaisir de vous donner des conseils avisés sur la sélection du contrat d'exploitation de votre propriété hôtelière.
Ensemble de services d' AYRE Estates pour l'achat, la location et l'investissement de biens immobiliers dans des hôtels et des bâtiments :
Conseils d'AYRE Estates :
Conseils sur la recherche d'achat, de location ou d'investissement
Sélection par pays et région
Sélection du type d'hôtel / style d'hôtel approprié
Sélection de la taille et de la catégorie
Sélection par prix d'achat et attentes en matière de rendement.
Conseils sur l' orientation de la propriété et les possibilités de développement futur.
Conseils sur l'adéquation du prix d'achat ou du montant du bail demandé ; évaluation de la propriété.
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Fourniture de bilans / évaluations commerciales pour les dernières périodes, taux d'occupation, besoins en matière de rénovation et de construction, inventaire et listes d'inventaire, extraits du registre foncier, plans des terrains et des bâtiments, certificat d'efficacité énergétique, dettes et passifs existants, etc. et aide à l'interprétation de ces documents
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Conseils sur la structure optimale du contrat sur la structure contractuelle optimale
Négociation des contrats d'achat et de location avec les opérateurs
Rédaction et finalisation des contrats
Évaluations à l'aide de normes internationales
Préparation et travail d'acquisition pour les acquisitions
Préparation des stratégies de sortie. Plans d'expansion.
Installation de logiciels hôteliers, contrôle de l'hôtel, contrôle du personnel, etc.
Pour recevoir des informations sur un bien d'investissement dans notre agence immobilière, l'inscription du client, la LOI*, le POF** et la reconnaissance des frais sont requis à l'avance.
*LOI, un acronyme utilisé pour abréger le terme Lettre d'intentionIl s'agit d'un acronyme utilisé pour abréger le terme "lettre d'intention". Ce document est demandé lors de la phase précontractuelle au cours de laquelle les parties à la négociation mettent par écrit un certain nombre de déclarations d'intention et de déclarations sur les principes et les règles du processus de négociation.
** POF, acronyme utilisé pour abréger le terme Proof of Funds, cette lettre ou documentation certifie qu'une personne, une institution, une entité ou une société dispose de suffisamment de fonds (argent) pour effectuer une transaction. Une POF est généralement émise par une banque commerciale ou un agent associé pour donner confiance ou assurance à une autre partie, généralement la partie vendeuse, que la personne ou l'entité en question dispose de fonds suffisants pour réaliser l'achat convenu, qui fait l'objet de la POF.
Nous sommes une société dynamique avec une expérience dans les actifs de grande envergure et nous avons : des hôtels, des complexes touristiques, des stations-service, des maisons de retraite, des hôpitaux, des cliniques, des grands locaux, des centres commerciaux, des casinos, des terrains, des actifs endettés et rentables. Nous suivons une procédure auditée.