FRAIS VENDEUR
GUIDE DES DÉPENSES LORS DE LA VENTE DE VOTRE LOGEMENT
Dépenses avant de vendre un logement
Avant de commencer la vente d'un logement, il existe une série de frais dont vous devez tenir compte, certains sont obligatoires et d'autres non, mais il est important que vous les connaissiez tous.
Le certificat de conformité
Bien que ce ne soit pas indispensable de l'avoir dès le premier jour, nous recommandons toujours de commencer les démarches pour l'obtenir le plus tôt possible. Il se peut que vous l'ayez déjà. Dans ce cas, il vous suffit de vérifier qu'il n'est pas périmé. N'oubliez pas que le certificat d'habitabilité doit être renouvelé tous les 15 ans. Si vous ne l'avez pas, le traiter peut vous prendre plusieurs jours et vous ne pourrez pas vendre votre maison sans lui.
Le coût du certificat de conformité dépend, entre autres, de la superficie du logement.
Si vous souhaitez obtenir le certificat d'habitabilité à Málaga, chez AYRE Estates, nous travaillons à partir de 90 euros plus TVA et frais (15,27 euros).
Le certificat énergétique
La fonction du certificat de performance énergétique (CEE) est d'informer sur l'efficacité et les niveaux de consommation énergétique d'un bien immobilier. Jusqu'ici, je ne vous apprends rien de nouveau.
Ce que vous ne savez peut-être pas, c'est que depuis 2013, il est obligatoire de le posséder au moment où vous annoncez votre logement à vendre ou à louer.
Obtenir le certificat de performance énergétique implique une série de démarches et peut prendre plusieurs semaines. C'est pourquoi vous devriez le traiter avant de commencer la vente.
Et quel en est le coût ?
Cela dépendra de la superficie du logement et des honoraires de l'architecte. Chez AYRE Estates, nous faisons également des certificats énergétiques. Consultez-nous pour réaliser le vôtre.
La Note Simple
La Note Simple informative est l'un de ces frais qui ne sont pas obligatoires, bien que totalement recommandables. Il s'agit d'un document public délivré par le Registre de la Propriété, qui atteste de la propriété, de la description et des charges d'un bien. C'est recommandé pour les raisons suivantes.
Tout d'abord, en montrant ce document aux personnes intéressées par votre propriété, vous générez de la confiance. Elles pourront confirmer que vous êtes réellement le propriétaire ou la propriétaire du bien que vous vendez, et s'il existe des charges ou des droits sur celui-ci.
Deuxièmement, parce que vous pourrez également vérifier l'état de votre propriété selon le registre et, si vous détectez un problème, vous aurez le temps de le résoudre.
Vous pouvez demander une Note Simple en ligne pour environ 10 ou 20 euros, et la demander en ligne dans la plupart des Registres de la Propriété.
Publicité immobilière : photographe professionnel, Home Staging et la commission immobilière anticipée.
Cette section est une dépense optionnelle, nous pourrions dire que c'est un "investissement" pour pouvoir vendre votre propriété plus rapidement et mieux, et consiste à préparer votre maison pour la vente. Ce n'est pas obligatoire, mais soigner la mise en scène (Home Staging) et utiliser des photographies professionnelles dans vos annonces sont des moyens de vendre à un meilleur prix et en moins de temps.
Le prix d'un service de Home Staging peut varier entre 500 et 2 000 euros, et un reportage photographique professionnel coûte généralement environ 120 ou 150 euros.
Enfin, certaines agences immobilières offrent la possibilité de payer leurs honoraires à l'avance.
Vous vous demandez probablement quel avantage cela a de le faire ainsi. La réponse est que cette formule peut représenter une économie allant jusqu'à 60 % dans certains cas. Cela dit, il est seulement recommandé de le faire si vous avez confiance en l'agence immobilière.
Appartement de 3 chambres rue Larios
Frais lors de la vente de votre maison
Voyons maintenant quels frais et impôts peuvent survenir depuis le moment où vous commencez la vente de votre logement jusqu'à la signature en Acte Public.
Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI)
L'IBI, Impôt sur les Biens Immobiliers, est l'impôt direct qui frappe la propriété d'un bien immobilier une fois inscrit au cadastre. Il s'agit d'un impôt municipal géré par les municipalités, et il est payé annuellement.
Devez-vous payer l'IBI en vendant votre appartement ?
La réglementation est claire à ce sujet. Le propriétaire d'un logement doit s'acquitter de l'IBI correspondant à l'année en cours. Je vais vous donner un exemple.
Supposons que vous mettiez votre appartement en vente le 25 novembre 2019, mais qu'il faille 2 mois avant de trouver un acheteur.
Vous signez l'acte de vente le 15 janvier 2020. Quel IBI devez-vous payer ?
Comme vous avez été le titulaire de la propriété pendant 2019, mais aussi en 2020, vous devez payer pour les deux années.
Dans certains cas, et seulement si les deux parties sont d'accord, il est possible de convenir avec les acheteurs d'une formule différente, bien que ce ne soit pas habituel.
N'oubliez pas que le jour de la signature de l'Acte Notarié, vous devrez présenter le dernier reçu de l'IBI comme preuve d'être à jour dans le paiement de cet impôt.
Frais de gestion pour la rédaction de contrats
Il est possible que vous ayez décidé de vendre votre appartement en tant que particulier. Dans ce cas, il est recommandé de faire appel à une agence spécialisée ou à un cabinet d'avocats pour la rédaction de documents et de contrats.
Si en revanche vous engagez une agence immobilière, le service de rédaction de contrats est généralement inclus et vous n'aurez rien à payer de plus.
Le document de réservation, le contrat de vente ou le contrat de promesse de vente sont quelques exemples de documents qu'un professionnel devrait examiner avant de les signer.
Ce type de document implique des remises d'argent et d'autres engagements importants. Si vous faites des erreurs dans la rédaction ou incluez des clauses incomplètes, vous mettrez en péril la vente de votre maison.
Le prix pour la rédaction d'un document ou d'un contrat dépendra de chaque gestion.
Conseil :
Chaque fois que cela est possible, collaborez avec un gestionnaire ou un avocat de votre région. Lorsque viendra le moment de signer un document avec la partie acheteuse, vous pourrez le faire dans son bureau, favorisant un environnement de confiance et de professionnalisme.
simulateur frais vendeur
Annulation hypothèque et démarche de la gestion
L'une des charges les plus courantes lorsque nous vendons un logement est une hypothèque non annulée.
Vous direz : « Mais j'ai déjà fini de payer mon hypothèque il y a des années. Pourquoi figure-t-elle encore comme une charge au Registre de la Propriété ? »
Et ici nous arrivons au cœur du sujet.
Il y a des années, lorsque vous avez contracté l'hypothèque pour acheter votre maison, vous avez dû l'inscrire dans ce registre et même si vous avez payé jusqu'au dernier euro, l'hypothèque reste inscrite. Donc, pour supprimer la charge, vous devrez également l'annuler au Registre de la Propriété.
Comment vous le faites déterminera la dépense finale. Vous pouvez le faire vous-même, engager les services d'une agence ou demander à votre banque de s'occuper de la procédure. Le faire vous-même est l'option la plus économique. Cependant, cela vous prendra du temps et de la patience.
La première étape consiste à demander un certificat de solde zéro à votre banque. Bien que selon la Banque d'Espagne, cette démarche devrait être gratuite, nous avons vu des cas où la banque a demandé jusqu'à 100 euros pour le faire.
Avec ce document, vous (ou le gestionnaire) et un représentant de la banque devez signer l'annulation du prêt devant notaire.
Il est possible que la banque veuille facturer ce déplacement. Vous devez savoir que selon la Banque d'Espagne, cette "commission" n'est pas non plus justifiée.
Par la suite, il est de votre obligation de demander à l'administration fiscale le modèle 600 sur les Actes Juridiques Documentés (AJD). Ne vous inquiétez pas. Cette procédure est exonérée d'AJD. Mais vous devez présenter le modèle.
Enfin, avec toute la documentation, il est temps d'aller au Registre et de demander l'inscription de l'annulation.
Les frais générés par toutes ces démarches, selon que vous les fassiez par vous-même ou par l'intermédiaire d'un gestionnaire, peuvent atteindre 600 euros.
Remarque :
Avec la nouvelle réforme de la Loi Hypothécaire de 2019, les commissions pour annuler une hypothèque avant le délai convenu avec la banque ont été modifiées comme suit :
Dans le cas des commissions pour désistement, la banque pourra choisir parmi les options suivantes :
Au cours des cinq premières années de vie de l'hypothèque, le plafond à appliquer sera de 0,15 %.
Au cours des trois premières années, le plafond sera de 0,25 %.
Dans le cas des commissions pour risque d'intérêt, les limites seront situées à :
Un 2 % pendant les 10 premières années.
Un 1,5 % à partir de la onzième année.
N'oubliez pas que bien que les deux frais soient légaux, ils doivent figurer dans le contrat avec la banque et vous auraient dû être informé au moment de la signature.
Certificat de la Communauté
Arrivé à ce stade, je suis sûr que vous comprenez la nécessité de prouver que tous les paiements liés à votre logement sont à jour. C'est pourquoi ce document est obligatoire lors de la vente et le notaire vous le demandera le jour de l'Acte Notarié.
Les frais d'une communauté sont importants. Et je ne fais pas seulement référence à la cotisation que vous payez chaque mois. Les appels de fonds peuvent entraîner des dépenses astronomiques, selon leur finalité.
Le certificat de communauté a pour fonction d'attester que vous êtes à jour dans les paiements correspondants à l'entretien de l'immeuble. Il doit être signé par l'Administrateur de la Communauté ou, à défaut, par le Président.
Gardez à l'esprit que l'administrateur peut mettre du temps à le rédiger, donc il est bon de le demander au moins 10 jours avant la signature.
Une fois rédigé, sa validité est d'environ 15 jours et le prix dépendra des tarifs de votre administrateur.
Publicité immobilière
En continuant avec l'idée de vendre en tant que particulier, vous aurez besoin de faire de la publicité pour votre logement si vous souhaitez trouver un acheteur ou une acheteuse. Vous avez de nombreuses options, allant de la méthode traditionnelle avec des affiches et des flyers, à l'utilisation d'internet et des portails immobiliers comme Idealista ou Fotocasa. Si vous avez déjà visité ces portails, vous savez qu'en tant que particulier, vous avez la possibilité de publier une annonce pour votre logement gratuitement. Mais pour que les acheteurs potentiels voient votre logement, vous devez apparaître au moins parmi les 20 premières positions.
Les agences immobilières dépensent des milliers d'euros par mois pour s'assurer que les appartements de leurs clients soient visibles, donc ce ne sera pas facile.
Mais soyons optimistes. Vous pouvez essayer et vérifier les résultats.
Frais et impôts après la vente
Une fois la vente signée en Acte Public et le chèque encaissé, il semble que tout soit terminé. Mais notre longue histoire de paiements continue. Que faut-il faire maintenant ?
Frais de vente de logement
Commission immobilière
Si vous avez vendu votre logement par l'intermédiaire d'une agence immobilière, il est possible que vous deviez payer ses honoraires. Et je dis "possible" car cette situation ne se présente pas toujours de la même manière. Certaines agences immobilières facturent avant de commencer, d'autres facturent leurs honoraires une fois le contrat de promesse signé et d'autres encore, prennent une partie (environ 50 %) en promesse et le reste en Acte Notarié.
Si c'est votre cas, une fois la signature devant le Notaire terminée, le représentant de l'agence immobilière vous présentera sa facture d'honoraires.
Il est habituel que vous ayez le chèque prêt et que vous le remettiez le même jour.
Je ne vais pas entrer dans les détails sur ce sujet, car il n'existe aucune réglementation sur la commission qu'une agence immobilière doit percevoir, bien qu'elle soit généralement de 3 % du prix final de vente.
Plus-value d'État, gain patrimonial et IRPF
C'est peut-être, avec la Plusvalía Municipale, l'un des impôts les plus pertinents lorsque nous vendons un bien immobilier. Pour que vous n'ayez aucun doute à ce sujet, je vais commencer par définir quelques concepts importants.
La Plusvalía État
En termes immobiliers, lorsque nous parlons de plus-value, nous faisons référence à l'augmentation de la valeur d'un bien, qu'il s'agisse d'un terrain ou d'un immeuble.
La définition la plus simple de la plus-value d'État ou gain patrimonial est le gain que nous avons obtenu en vendant notre logement à un prix supérieur à celui auquel nous l'avons acheté.
IRPF
L'impôt sur le revenu des personnes physiques est le tribut qui taxe nos gains patrimoniaux (en supposant que la propriété vendue soit détenue par une personne physique)
Base imposable générale
Nous définissons la base imposable comme le montant sur lequel sont calculés les impôts que nous allons payer.
Par exemple, sur toute facture, la base imposable est le prix du produit ou du service contracté, avant d'y appliquer la TVA et d'autres impôts.
Base imposable de l'épargne
Elle intègre les gains ou pertes patrimoniales résultant de transmissions, comme la vente d'un bien immobilier.
Valeur d'acquisition et valeur de transmission
Enfin, pour calculer notre gain, il est impératif de connaître la valeur réelle d'acquisition, c'est-à-dire la valeur totale pour laquelle nous avons acquis le bien, et la valeur de transmission ou valeur de vente.
La valeur d'acquisition peut être calculée en appliquant une formule simple.
Valeur d'acquisition = (Montant de l'acquisition + coût des rénovations et améliorations + frais et impôts) – amortissements
Avec tous ces concepts clairs, il semble assez simple de savoir si nous devons payer l'IRPF.
Si vous avez été titulaire du bien pendant plus d'un an et que vous vendez pour un montant supérieur à la valeur d'acquisition, vous devrez sans aucun doute répondre de la plus-value.
Et combien allez-vous payer ?
19 % pour les gains allant jusqu'à 6 000 euros.
Le 21 % pour les gains entre 6.000 et 50.000 euros.
Le 23 % pour les gains supérieurs à 50.000 euros.
Exemptions dans l'IRPF
Vous avez vendu votre maison, vous avez l'argent sur votre compte et vous vous apprêtez à en profiter. Puis arrive cet impôt qui vous enlève le sourire. Ne vous inquiétez pas. L'administration fiscale serre la vis, mais ne noie pas. Et cet impôt semble conçu pour freiner certains intérêts spéculatifs.
La plupart des contribuables, du moins ceux qui ne font pas souvent des affaires avec leurs propriétés, peuvent bénéficier des exonérations fiscales suivantes :
Réinvestissement dans la résidence principale
Vous ne paierez pas d'IRPF si le logement que vous avez vendu est votre résidence principale, si vous destinez les gains à l'achat d'une nouvelle résidence principale et si vous le faites dans les 2 ans suivant la date de transmission.
Remplissez-vous les 3 conditions ? Si la réponse est OUI, félicitations. Votre dépense en IRPF sera nulle.
- Plus de 65 ans
Vous avez travaillé toute votre vie, maintenant il est temps de profiter. Vous décidez de vendre votre appartement et de vous installer définitivement au village, ou mieux encore, pourquoi ne pas faire vos valises et commencer ce voyage dont vous avez toujours rêvé ? Le meilleur de tout, c'est qu'en tant que personne de plus de 65 ans, le fisc ne vous demandera pas de payer pour vos gains de la vente.
C'est sûr. Pour pouvoir bénéficier de 100 % de l'exonération, le logement vendu doit être votre résidence principale et tous les titulaires doivent avoir plus de 65 ans.
Plus de 65 ans (vente de résidence non habituelle)
Dans le cas où la propriété vendue n'est pas votre résidence habituelle, vous pourrez bénéficier de cette exception tant que vous réinvestissez les gains en souscrivant un plan de rente viagère.
Dation en paiement
Une situation désagréable, mais également prévue par l'Agence fiscale. Les cas de remise de paiement sont exonérés d'imposition, car aucune plus-value n'est prévue.
Remarque :
L'IRPF taxe également les dons. Tant le propriétaire que le sujet passif devront payer des impôts sur le gain obtenu.
Peut-on payer moins d'IRPF ?
Si vous n'avez pas pu bénéficier d'aucune des exonérations précédentes, ne jetez pas l'éponge. Je vais vous expliquer ce qu'est le coefficient d'abattement et si grâce à lui vous pouvez payer moins d'IRPF sur les gains réalisés avec la vente de votre logement.
Le coefficient d'abattement est un coefficient réducteur que vous pourrez appliquer à votre quota d'IRPF, tant que vous l'avez acheté avant le 31 décembre 1994 et que la valeur de transmission ne dépasse pas 400 000 euros.
Il est calculé en soustrayant 11,11 % du gain patrimonial, pour chaque année écoulée depuis le 31 décembre 1994 jusqu'au 19 janvier 2006.
Le calcul est un peu complexe. C'est pourquoi je me suis rendu à l'Agence fiscale et ils m'ont fourni un exemple d'une opération réelle.
Exemple extrait du site de l'Agence fiscale
« Transmission d'un bien immobilier le 31 décembre 2015 pour un montant de 300.000 euros, acquis le 1er janvier 1991 pour un montant équivalent à 100.000 euros. Le contribuable a précédemment transmis, le 1er février 2015, un autre élément patrimonial (dont la valeur de transmission était de 200.000 euros), à laquelle la plus-value a été appliquée le régime transitoire. »
IRPF lors de la vente d'un bien immobilier
Plus-value municipale ou impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine (IIVTNU)
Le terrain sur lequel votre maison est construite a également pu voir sa valeur augmenter.
Cette augmentation est connue sous le nom de plus-value municipale ou IIVTNU et frappe l'augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine. La plus-value municipale est gérée par la municipalité, elle n'est payée que lors de la transmission d'un bien immobilier et génère des revenus de plus de 2 milliards d'euros, rien qu'en 2018.
Quand est-ce que ça se paie ?
La plus-value municipale est due chaque fois qu'un logement est transmis, que ce soit par le biais d'une vente, d'un héritage ou d'un don.
Où se paie ?
La plus-value municipale ou IIVTNU est de la compétence de la municipalité, c'est donc l'administration qui désignera une procédure et un espace pour effectuer le paiement.
Dans des municipalités comme Madrid ou Barcelone, le paiement se fait par auto-liquidation.
Qui paie la plus-value ?
En règle générale, c'est le vendeur qui assume le coût de la plus-value, sauf s'il n'est pas résident en Espagne, auquel cas c'est l'acheteur qui le paiera.
Si la transmission se produit par héritage ou donation, le bénéficiaire des biens transmis sera celui qui paiera l'impôt.
Comment calculer la plus-value ?
La réponse n'est pas simple, car chaque municipalité applique ses propres coefficients, ce qui donne lieu à des résultats différents selon votre lieu de résidence.
Vous trouverez ci-dessous la formule correcte pour calculer combien vous coûtera la plus-value municipale.
Mais pour que cela fonctionne, vous devez connaître la valeur du terrain, les années complètes écoulées depuis l'acquisition du logement, la base imposable, le coefficient régulateur et le taux d'imposition.
FORMULE
Valeur du terrain : vous trouverez cette valeur sur votre reçu de l'IBI
Années complètes x Coefficient régulateur = Augmentation par années (%)
Valeur du terrain x Augmentation par années = Base imposable
PLUSVALÍA = Base imposable x Taux d'imposition (selon l'ordonnance)
Vous pouvez calculer l'Impôt sur la Plus-Value Municipale depuis ici
Frais pour la vente d'un appartement à Málaga (exemple réel)
Une bonne façon de résumer tout ce que nous avons vu dans cet article est de représenter chacun des frais liés à la vente d'un logement dans un exemple réel.
Pour cela, nous utiliserons un cas réel :
Daniel a acheté son appartement en 2002 à Málaga pour un montant de 120.000 euros et a demandé à sa banque un prêt hypothécaire de 100.000 euros pour financer l'achat.
À la fin de 2018, Daniel a vendu son appartement à Málaga pour 180.000 euros, avec l'intention de ne pas réinvestir dans un autre logement ses gains, alors qu'il lui restait encore 30.000 euros à payer.
Voyons quels frais ont été générés par la vente de votre maison :
Certificat d'habitabilité et Certificat de performance énergétique : 200 €.
Note Simple : 20 €
IBI : 400 euros correspondant à 2019 (au moment de la vente à la fin de l'année, ils avaient déjà été réglés, donc nous ne l'inclurons pas comme une dépense dans le compte final)
Annulation d'hypothèque : à Daniel, il reste 30 000 euros à payer, donc la banque applique la commission convenue à l'époque pour l'annulation de 1 %, ce qui représente 300 € (actuellement, les banques n'incluent pas cette commission dans la signature des hypothèques). Si le vendeur ne réalise pas cette démarche par lui-même et décide de la déléguer à la gestion de la banque, cela lui coûtera environ 300 € supplémentaires.
Annulation de l'hypothèque au registre : étant encore endetté auprès de la banque, il est évident que l'annulation de l'hypothèque au registre n'a pas eu lieu, ce qui entraînera environ 1000 € supplémentaires.
Certificat de Communauté : Pas de frais de communauté
Commission immobilière : généralement 3 % du prix de vente, 5400 € + TVA = 6534 €
IRPF : le gain est de 60.000€ (180.000€ de vente moins 120.000€ d'achat). Au gain s'applique un taux de 23%. Par conséquent, vous paierez 13.800€ d'impôt sur l'IRPF. Cependant, si vous choisissez de réinvestir ces 60.000€ de gain dans un autre logement principal dans un délai de deux ans, vous serez exonéré de cet impôt.
Plusvalía municipale : supposons que la valeur cadastrale du terrain est de 40.000€. En introduisant ce montant dans le simulateur précédent de plusvalía municipale, la cotisation résultante est de 5.568€.
Dépense totale pour la vente d'un logement : 27.722 €
Conclusions sur les frais de vente d'un bien immobilier
Comme vous le voyez, calculer les frais de vente de votre maison n'est pas simple. Mais cela vous aidera à connaître à l'avance quel montant vous disposerez réellement à la fin du processus.
S'il y a une chose que nous, en tant que professionnels, avons appris au fil des ans, c'est qu'il vaut mieux éviter les surprises lors de la vente d'un logement.
Chez AYRE Estates, nous savons à quel point votre propriété est importante pour vous. C'est pourquoi nous prenons soin de chaque détail pour que vous vendiez au meilleur prix, dans les meilleurs délais et avec toutes les garanties.
Si vous envisagez de vendre votre maison et avez besoin d'aide, chez AYRE Estates, votre agence immobilière à Málaga, nous pouvons vous aider : appelez-nous ou envoyez-nous un email à : contacto@ayreestates.es pour vous informer.
Le contenu de ce guide a un caractère informatif uniquement ; il est sujet à d'éventuelles erreurs, omissions ou changements et ne doit pas être considéré comme un substitut au conseil d'un professionnel légal et/ou fiscal. La précision n'est pas garantie.
