L'usufruit d'un logement est le droit de jouir de son habitabilité sans en être propriétaire (celui qui a l'usage et le plaisir de la propriété). Si nous achetons une propriété avec usufruit, nous devrons considérer l'usufruitier comme un autre vendeur, il vend le droit d'habitabilité (usufruit) et le propriétaire vend la titularité (nue propriété).
Il existe différents types d'usufruits, cela peut être : viager ; lorsqu'il dure toute la vie ; ou temporaire, accordé pour une durée déterminée. Cela affectera la valeur de l'usufruit.
S'il est temporaire, la valeur est de 2 pour cent de la valeur totale du logement pour chaque année de durée de l'usufruit sans dépasser 70 pour cent de la valeur de la propriété et sans tenir compte des périodes inférieures à un an.
Par exemple, si l'usufruit sur une propriété de 100 000€ est de 20 ans et 2 mois, seuls les 20 ans seront pris en compte, et dont la valeur sera 20x2%=40% donc 40%x100000€ = 40000€ serait la valeur de l'usufruit.
Si l'usufruit temporaire est inférieur à 1 an, par exemple de 9 mois, il comptera comme 1 an. Et le calcul sur les 100000€ serait 1x2%=2% où 2%x100 000€=2000€ serait la valeur de l'usufruit.
Rappelons que le pourcentage ne pourra jamais dépasser 70 % de la valeur de la propriété, auquel cas 70 % s'appliquerait et pas plus pour le calcul de la valeur de l'usufruit.
S'il est viager, la valeur minimale est de 10 % et la maximale de 70 %. La valeur se calcule en soustrayant à 89 l'âge de l'usufruitier.
Si l'usufruitier a 50 ans et que le logement a une valeur de 100 000€, il est calculé par 89-50=39% où la valeur est 39%x100000=39 000€
Le logement peut également avoir plus d'un usufruitier, le droit de l'un passant à l'autre au fur et à mesure des décès. Dans ce cas, il faudra calculer la valeur avec l'âge de l'usufruitier le plus jeune. 89-l'âge du plus jeune. Si un couple bénéficie de l'usufruit de 80 et 70 ans, nous prendrons l'âge de 70, donc 89-70=19% la valeur serait de 19%100 000=19 000€.
Alors : Quelle est la valeur de la pleine propriété du bien ? C'est la somme de la valeur de l'usufruit plus la nue-propriété.
