L'usufruit d'un bien immobilier est le droit de jouir de son habitabilité sans en être le propriétaire (qui a l'usage et la jouissance du bien). Si nous achetons un bien immobilier avec usufruit, nous devrons considérer l'usufruitier comme s'il était un autre vendeur, il vend le droit d'habitabilité (usufruit) et le propriétaire vend la propriété (nuda propiedad),
Il existe différents types d'usufruits : viager, lorsqu'il dure toute la vie, ou temporaire, accordé pour une certaine période. La valeur de l'usufruit s'en trouve affectée.
S'il est temporaire, la valeur est de 2 % de la valeur totale du bien pour chaque année de l'usufruit, sans dépasser 70 % de la valeur du bien et sans tenir compte des périodes de moins d'un an.
Par exemple, si l'usufruit d'un bien immobilier de 100 000 € est de 20 ans et 2 mois, seules les 20 années seront calculées, et leur valeur sera de 20x2%=40%, de sorte que 40%x100 000 € = 40000 € sera la valeur de l'usufruit.
Si l'usufruit temporaire est inférieur à 1 an, par exemple 9 mois, il comptera pour 1 an. Et le calcul sur les 100 000 € serait 1x2%=2% où 2%x100 000 €=2000 € serait la valeur de l'usufruit.
Rappelons que le pourcentage ne peut jamais dépasser 70 % de la valeur du bien, auquel cas 70 % et pas plus seraient appliqués dans le calcul de la valeur de l'usufruit.
Si l'usufruit est viager, la valeur minimale est de 10% et la valeur maximale de 70%.
La valeur est calculée en soustrayant l'âge de l'usufruitier de 89. Si l'usufruitier a 50 ans et que le bien a une valeur de 100 000 €, elle est calculée par 89-50=39% où la valeur est de 39%x100000=39 000 €.
Le bien peut également avoir plusieurs usufruitiers, le droit passant de l'un à l'autre au fur et à mesure qu'ils décèdent. Dans ce cas, il faudra calculer la valeur avec l'âge de l'usufruitier le plus jeune. 89-âge du plus jeune. S'il s'agit d'un couple marié qui jouit de l'usufruit à l'âge de 80 et 70 ans, nous prendrons l'âge du plus jeune de 70 ans, soit 89-70=19%, la valeur sera de 19%100 000=19 000€.
Alors : quelle est la valeur de la pleine propriété du bien ? C'est la somme de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété.