Condiciones para que las ganancias estén exentas de tributación
Si vende su vivienda habitual, la ganancia obtenida puede quedar exenta de impuestos si reinvierte todo el dinero en la compra de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que planifique como su nueva residencia. Para aplicar esta exención, no es un proceso automático; debe mostrar su intención de acogerte a ella.
Además, es esencial que tanto la vivienda vendida como la nueva, o en su caso, la rehabilitada, se consideren residencias habituales. La reinversión debe realizarse dentro de los plazos y condiciones legales establecidos. Puede reinvertir el dinero obtenido de una sola vez o en varios , pero siempre dentro de un plazo no superior a dos años, ya sea antes o después de la venta de la vivienda anterior.
Si la venta se efectúa en pagos o con precio aplazado, no se considerará fuera de plazo si el dinero recibido en dichos plazos se destina al fin mencionado dentro del periodo impositivo correspondiente. En caso de que la cantidad reinvertida sea menor que el total recibido, solo la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida estará exenta de impuestos, siempre que se cumplan las condiciones previamente señaladas.
Exención por Reinversión en Vivienda Habitual. Reinversión en el plazo máximo de dos años
Las ganancias patrimoniales resultantes de la venta de la vivienda habitual del contribuyente pueden quedar exentas de impuestos si el total del valor de la venta se reinvierte en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Además, el contribuyente puede beneficiarse de esta exención si destina los fondos de la venta de su vivienda a financiar una nueva vivienda en construcción, permitiendo incluso opciones de autopromoción.
Para aplicar la exención, es necesario cumplir dos plazos: reinvertir dentro de dos años desde la transmisión y terminar la construcción en un máximo de cuatro años desde el inicio de la inversión para adquirir la nueva propiedad. Si se utilizó un préstamo para adquirir la vivienda vendida, el importe total considerado para la exención será el valor de transmisión menos el saldo pendiente del préstamo. Se entiende como transmisión de vivienda habitual cuando ésta constituya su residencia en ese momento o lo haya sido en los dos años anteriores a la venta.
Concepto de vivienda Habitual y rehabilitación
A efectos fiscales, se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente reside de manera continua durante al menos tres años.
No obstante, este requisito se flexibiliza en caso de fallecimiento o circunstancias como matrimonio, separación, traslado laboral o cambio de empleo. Para que una nueva vivienda sea considerada habitual, debe ser habitada de manera efectiva y permanente dentro de los doce meses posteriores a su adquisición o finalización de las obras.
La rehabilitación de la vivienda se asimila a su adquisición si las obras cumplen ciertos criterios, como ser subvencionadas según el Real Decreto 233/2013 sobre fomento del alquiler y rehabilitación o implicar la reconstrucción estructural de la misma, siempre que el coste de estas exceda el 25% del precio de adquisición, si esta se hizo en los dos años previos al inicio de las obras, o del valor de mercado al inicio de las mismas.
En estos cálculos, se descuenta el valor proporcional del suelo del precio de adquisición o del valor de mercado. Reinversión Total o Parcial Para aprovechar la exención por reinversión, no es necesario usar todo el dinero obtenido de la venta de la vivienda anterior. Es viable emplear fondos tomados en préstamo de otra persona, ya sea directamente o mediante la subrogación de un préstamo anteriormente adquirido por el vendedor del inmueble.
Por consiguiente, al evaluar la reinversión, se considerará el valor total de la nueva vivienda, sin importar si su pago ha sido en efectivo o financiado. En caso de reinversión parcial, solo se exonerará de impuestos la ganancia patrimonial correspondiente a la cantidad realmente invertida.
Plazo para la reinversión
La reinversión debe efectuarse, de manera integra o en partes, dentro de un plazo máximo de dos años, contados de fecha a fecha, pudiendo ser tanto anteriores como posteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Se considerará que la reinversión se realiza a tiempo si la venta se hizo a plazos o con pago diferido, siempre que el importe recibido se utilice conforme a lo previsto dentro del período impositivo en que se reciba. Si la reinversión no se efectúa en el mismo año en que se vende la propiedad, el contribuyente deberá declarar en el Impuesto del ejercicio correspondiente su intención de reinvertir bajo las condiciones y plazos establecidos.
Debido al estado de alarma por la epidemia de COVID-19, el plazo de dos años para la reinversión se suspendió desde el 14 de marzo de 2020, fecha en que entró en vigor el Real Decreto 463/2020, hasta el 30 de mayo de 2020. Además, el plazo estipulado en el artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF, que empieza a contar desde que la vivienda deja de ser habitual hasta su venta, también fue afectado por esta suspensión. Incumplimiento de condiciones
El no cumplimiento de cualquiera de las condiciones implicará que la parte de la ganancia patrimonial involucrada estará sujeta a impuestos. En tal situación, el contribuyente deberá asignar la ganancia patrimonial no exenta al año en que se obtuvo, presentando una declaración-liquidación complementaria, incluyendo los intereses moratorios, y deberá hacerlo entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y el final del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que ocurra dicho incumplimiento. Si está en este supuesto desde nuestra inmobiliaria podemos ayudarle a presentarle la declaración, descargándole del trabajo de buscar asesorías y resolviéndole cualquier duda.