Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, el artículo 23.1.b) de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas permite reducir, entre otros conceptos, las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los bienes cedidos conjuntamente, siempre que reflejen una depreciación real. En este artículo, vamos a examinar específicamente la amortización en casos de alquiler de inmuebles obtenidos por herencia o donación, es decir, de manera gratuita.
Amortización deducible
Cambio en el criterio de la base de amortización
Criterio aceptado por la Administración
Amortización deducible
El artículo 14 del Reglamento fiscal establece que, para bienes inmuebles, la amortización se considerará efectiva cuando no supere el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición pagado o el valor catastral, excluyendo el valor del suelo. Hasta ahora, la Administración tributaria entendía que “coste de adquisición pagado” se refería solo a los gastos y tributos relacionados con la adquisición abonados por el contribuyente, incluyendo el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por tanto, la base de amortización solía ser el valor catastral del inmueble, al ser generalmente superior a los simples gastos y tributos de la adquisición lucrativa.
Sobre el cambio en el criterio de la base de amortización Un cambio de criterio surge del Tribunal Supremo, que mediante su Sentencia de 15 de septiembre de 2021 (recurso de casación 5664/2019) determinó que “coste de adquisición pagado” debe incluir el valor mismo del inmueble. En consecuencia, la base de amortización para inmuebles adquiridos a título gratuito se compone del valor conforme al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sumado a los gastos y tributos relacionados con la adquisición.
Criterio aceptado por la Administración El criterio del Tribunal Supremo ha sido respaldado por la Administración, tanto por los tribunales económico-administrativos (Resolución TEAC 0356/2020, de 28 de junio de 2022) como por la Dirección General de Tributos (DGT CV1693-22, de 15 de julio).