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Welche Steuern müssen Sie zahlen, wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen?
Beim Kauf einer Immobilie fallen unterschiedliche Steuern an, je nachdem, ob es sich um eine neue oder eine gebrauchte Immobilie handelt. Handelt es sich um eine Gebrauchtimmobilie, ist die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) zu entrichten.
Die Steuerbemessungsgrundlage (Betrag, auf den die Steuer berechnet wird) wird ab Januar 2022 durch den Katasterreferenzwert gebildet, der in der elektronischen Zentrale des Katasteramtes veröffentlicht wird. Dabei handelt es sich um einen theoretischen Wert des Immobilienpreises, der sich vom Katasterwert unterscheidet und nicht unbedingt mit dem übereinstimmt, was wir tatsächlich für die Immobilie bezahlen werden. Der tatsächliche Wert der Immobilie wird durch den im Kataster angegebenen Referenzwert ersetzt. Man darf den Katasterwert, der die Lage der Immobilie, ihren Zustand, ihr Alter usw. berücksichtigt, nicht mit dem Marktreferenzwert verwechseln, der auf der Grundlage von Immobilientransaktionen berechnet wird, die vor einem Notar in dem Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, durchgeführt wurden. Das Problem, mit dem viele Käufer derzeit konfrontiert sind, besteht jedoch darin, dass der Referenzwert das Alter oder den Zustand der Immobilie sowie die Lage der Immobilie in einigen sehr breiten Stichproben nicht berücksichtigt und sich nicht nur auf Käufe und Verkäufe desselben Gebäudes oder von Gebäuden mit ähnlichem Alter, Zustand und ähnlichen Merkmalen beschränkt. Dies birgt ein Risiko, da der theoretische Wert den tatsächlichen Wert übersteigen kann, was eine höhere Steuerzahlung zur Folge hat; in diesem Fall muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass der Wert der Immobilie niedriger ist als der Katasterreferenzwert. In diesem Fall muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass der Wert der Immobilie unter dem Katasterreferenzwert liegt. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen, der in diesem Fall der Käufer ist.
Die ITP ist eine regionale Steuer, die je nach Autonomer Gemeinschaft zwischen 4 und 10 % liegt. Die niedrigeren Prozentsätze sind an besondere Bedingungen geknüpft, wie z. B. eine kinderreiche Familie oder eine Behinderung von mindestens 33 %, vorausgesetzt, es handelt sich um den Erwerb eines gewöhnlichen Wohnsitzes. Die normale Spanne liegt jedoch zwischen 7 % und 10 %.
Erwirbt nicht eine Privatperson, sondern ein Gewerbetreibender die gebrauchte Immobilie, kann er/sie sich dafür entscheiden, anstelle der ITP die Mehrwertsteuer zu zahlen. Normalerweise ist die Mehrwertsteuer höher als die ITP, aber Sie können sie ganz oder teilweise abziehen.
Wenn der Kaufpreis der Immobilie höher ist als der Referenzwert, müssen Sie die Steuer auf der Grundlage des Kaufpreises zahlen, da dieser einen höheren Wert hat.
Wie kann man vorgehen, um den Referenzwert anzufechten, wenn dieser höher ist als der tatsächliche Wert der Immobilie?
Es gibt zwei Möglichkeiten:
1- Bezahlen Sie die vom Katasteramt festgesetzte Steuer und beantragen Sie eine spätere Anfechtung.
2- Bezahlen Sie die auf dem tatsächlichen Wert der Immobilie basierende Steuer und legen Sie gegen den Referenzwert und die Liquidation Einspruch ein.