Málaga capital sigue evolucionando como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de España. Tanto en precio como en perfiles de demanda, oferta y rentabilidad, la ciudad presenta tendencias que impactan directamente a inversores, compradores residentes y profesionales del sector. A continuación, se desglosan las principales claves que están configurando la evolución del mercado inmobiliario en Málaga en 2026.
Precios récord y evolución reciente
Tasas de crecimiento histórico
Los datos más recientes muestran que el precio medio de la vivienda en Málaga se mantiene en niveles elevados, aunque con signos de ajuste tras máximos históricos:
- En enero de 2026, el precio medio actual por metro cuadrado es de 3.632 €/m², reflejando una subida interanual del 12,2 % respecto al año anterior.
- Durante 2025 se registraron cifras históricas por encima de los 3.600 €/m², con incrementos sostenidos a lo largo del año.
Si bien el ritmo de subida puede haberse moderado o incluso presentar ligeras correcciones puntuales, los valores siguen muy por encima de la media nacional, consolidando a Málaga como un mercado de alta demanda y fuerte presión de precios.
Diferencias por zona y producto
Zonas premium vs. áreas emergentes
- Barrios como Este y el Centro Histórico mantienen los precios más altos, superando los 4.000 + €/m².
- Áreas más accesibles económicamente (por ejemplo, Ciudad Jardín o Puerto de la Torre) muestran precios más moderados, aunque con subidas importantes en términos porcentuales.
Este patrón refleja la polarización típica de mercados urbanos tensionados: zonas céntricas y primeras líneas costeras presionadas por demanda nacional e internacional, frente a periferias con mejor perfil precio/metros.
Demanda y perfiles de comprador
Demanda local y migración interna
Málaga capital mantiene una fuerte demanda de residentes, impulsada por:
- Crecimiento económico local.
- Atractivo de la ciudad para profesionales jóvenes.
- Ecosistema tecnológico y sectores emergentes que atraen talento nacional e internacional.
La presión sobre la demanda de vivienda habitual sigue alta, especialmente en segmentos de primer acceso y vivienda media.
Inversión extranjera y mercado ‘prime’
El segmento de vivienda de lujo ha registrado una fuerte presencia en la ciudad y en la Costa del Sol:
- La provincia de Málaga concentra alrededor del 30 % de toda la oferta inmobiliaria ‘prime’ en España, con una presencia significativa de compradores internacionales.
Este perfil de demanda premium impulsa aún más los precios en los tramos elevados del mercado y genera una dinámica de segmentación muy marcada.
Rentabilidad y atractivo inversor
Rentabilidad bruta en 2025
Según los últimos datos de mercado:
- La rentabilidad bruta en alquiler para viviendas en Málaga capital se situó alrededor del 5,2 %, con segmentos como oficinas y locales registrando incluso mayores porcentajes.
Aunque los precios altos comprimieron algo los rendimientos en comparación con años anteriores, estos niveles siguen siendo atractivos en comparación con activos financieros tradicionales.
Implicaciones para inversores
- La combinación de demanda estable de alquiler y crecimiento de precios hace que la inversión en vivienda siga siendo interesante, aunque con márgenes más reducidos que en mercados secundarios.
- El segmento de larga estancia, frente al turismo de corto plazo, ha ganado relevancia, especialmente con la consolidación de perfiles laborales más permanentes en Málaga.
Oferta, construcción y nuevos desarrollos
Vivienda nueva y construcción
La oferta sigue siendo un factor limitante:
- A pesar del impulso a la construcción de nuevas viviendas, la construcción de obra nueva no está compensando la fuerte demanda, lo que mantiene la presión sobre los precios.
- Se espera un aumento de nuevos hogares construidos, pero el crecimiento aún no elimina el déficit de oferta.
La planificación urbana, la transformación de infraestructuras y el crecimiento de áreas como Teatinos son factores clave para diversificar la oferta residencial.
Mercado de alquiler y tensiones habitacionales
Tensión en el alquiler
En línea con tendencias nacionales, el alquiler en grandes ciudades, incluida Málaga, sigue siendo un segmento con alta presión de demanda:
- Factores como la escasez de oferta asequible y la rotación de contratos generan aumentos continuos de precios.
Aunque existen proyectos para ampliar el parque de alquiler asequible en la ciudad, su impacto aún será gradual.
Riesgos, desafíos y proyecciones para 2026
Ajustes de precios
El mercado muestra señales de corrección técnica en algunas métricas de precios, aunque no se espera una caída pronunciada, sino más bien una estabilización tras años de fuerte alza.
Oferta más estructurada
- La mejora de la oferta de vivienda nueva y la movilización de suelo es esencial para aliviar la tensión de precios.
- La presión normativa y las propuestas municipales para regular prácticas del mercado pueden impactar la oferta y el alquiler urbano.
Mercado inmobiliario maduro y con múltiples vectores
El mercado inmobiliario de Málaga capital en 2026 se caracteriza por:
- Altos niveles de precio, aunque con signos de estabilización.
- Diferenciación marcada por ubicaciones y segmentos.
- Fuerte presencia de demanda internacional e inmuebles premium.
- Rentabilidad aún sólida para inversión, especialmente en alquiler.
- Déficit de oferta persistente, que mantiene la presión sobre el mercado.
Para profesionales del sector, comprender estas tendencias es esencial para ofrecer asesoramiento estratégico a compradores, inversores y desarrolladores, así como anticipar los cambios regulatorios y las dinámicas de equilibrio entre oferta, demanda y rentabilidad en el corto y medio plazo.
Málaga reúne todos los elementos que hoy definen un destino inmobiliario de alto valor: clima excepcional, calidad de vida diferencial y un mercado residencial en plena consolidación. Estos factores la posicionan como una de las capitales más sólidas y atractivas para la inversión inmobiliaria en el sur de Europa.
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