EDYTOWAĆ |
Ley de Arrendamientos Urbanos (ustawa o najmie lokali miejskich) reguluje umowy najmu, które odnoszą się do zwykłych lokali mieszkalnych. W przypadku najmu zwykłych lokali mieszkalnych minimalny czas trwania umowy wynosi 5 lat dla osób fizycznych i 7 lat dla osób prawnych. Istnieje jednak błędne przekonanie, że podpisywanie umów na 11 miesięcy pozwala uniknąć obowiązkowych przedłużeń ustanowionych przez prawo. Jest to błąd. Umowy te mają takie same obowiązki i prawa jak umowy, które zostały początkowo zawarte na jeden rok, dlatego też przedłużenia mogą być stosowane, nawet jeśli umowa została początkowo podpisana na 11 miesięcy (powtarzamy).
Co jednak należy wziąć pod uwagę przy podpisywaniu umowy najmu krótkoterminowego? Szczegółowo przeanalizujemy tę kwestię w niniejszym artykule. Mamy nadzieję, że uda nam się rozwiać wątpliwości wielu wynajmujących i najemców związane z tym pytaniem, biorąc pod uwagę, że jest ono coraz częściej powtarzane od czasu wejścia w życie ustawy 12/2023 z dnia 24 maja o prawie do mieszkania.
Ustawa o najmie miejskim (LAU) zezwala na zawieranie umów najmu mieszkań na czas swobodnie uzgodniony przez obie strony i stanowi, że w przypadku najmu zwykłego miejsca zamieszkania będą one automatycznie przedłużane do pięciu lat, jeśli wynajmujący jest osobą fizyczną, i do siedmiu lat, jeśli wynajmujący jest osobą prawną. Chociaż powszechne jest uzgadnianie 11-miesięcznej umowy najmu, nie oznacza to, że jest ona mniej ważna niż umowa roczna lub że nie można jej przedłużyć, jeśli wymagają tego potrzeby najemcy. Obie opcje mają taki sam stopień obowiązkowego przedłużenia. Podsumowując, 11-miesięczne umowy najmu są legalne i podlegają tym samym zasadom, co każda inna umowa najmu.
Jak wspomniano wcześniej, 11-miesięczna umowa najmu jest całkowicie legalna. Ważne jest jednak, aby pamiętać o pewnych szczegółach, aby uniknąć niepowodzeń. Podobnie jak w przypadku każdej innej umowy najmu, czas trwania umowy musi zostać uzgodniony przez obie strony w sposób swobodny i bez przymusu. Po podpisaniu umowy żadna ze stron nie może zmienić okresu jej obowiązywania bez wyraźnej zgody drugiej strony.
Należy pamiętać, że umowy najmu lokali mieszkalnych reguluje art. 2 u.o.p.l., który stanowi, że najmem lokalu mieszkalnego jest: "najem budynku nadającego się do zamieszkania, którego głównym celem jest zaspokojenie stałych potrzeb mieszkaniowych najemcy".
Podkreślamy, że błędem jest myślenie, że ponieważ umowa została zawarta na okres krótszy niż jeden rok, nie powinna zostać automatycznie przedłużona do ustawowego maksymalnego okresu pięciu lat, a umowa powinna zostać odnowiona, ponieważ są to obowiązkowe przedłużenia. Podczas gdy umowa najmu jest prawnie ważna, wynajmujący ma dokładnie taki sam obowiązek przedłużenia umowy, jak gdyby została podpisana na cały rok. Jeśli najemca chce przedłużyć umowę najmu, wymagana jest akceptacja wynajmującego.
Podsumowując, umowa najmu na 11 miesięcy jest zgodna z prawem, a obie strony mają takie same obowiązki i odpowiedzialność, jak w przypadku umowy zawartej na cały rok. Najemca musi dbać o nieruchomość i utrzymywać ją w dobrym stanie, podczas gdy wynajmujący musi przez cały czas wypełniać wszystkie swoje zobowiązania prawne.
Należy jednak zwrócić uwagę na różnicę między umową najmu na pobyt stały a umową najmu na pobyt czasowy. Pierwsza z nich jest podpisywana z zamiarem korzystania z nieruchomości jako stałego miejsca zamieszkania przez dłuższy okres czasu, podczas gdy druga jest wykorzystywana w sytuacjach, w których potrzebne jest tymczasowe zakwaterowanie, takie jak wakacje (umowy dłuższe niż 31 dni) lub tymczasowe podróże służbowe. W obu przypadkach posiadanie jasnej i kompletnej umowy będzie miało zasadnicze znaczenie dla uniknięcia nieporozumień.
Różnica pomiędzy koniecznością przymusowego przedłużenia umowy najmu na okres pięciu lub siedmiu lat a brakiem takiego obowiązku nie leży w okresie uzgodnionym w umowie najmu, ale w konkretnym rodzaju najmu i okolicznościach najemcy, które doprowadziły do zawarcia tej umowy najmu między dwiema stronami. Istnieją dwa rodzaje najmu:
1) Najem do celów innych niż stałe miejsce zamieszkania: obejmuje korzystanie z nieruchomości do celów innych niż stałe miejsce zamieszkania, takich jak: wynajem mieszkań (wynajem sezonowy lub mieszkania do użytku turystycznego) lub lokali handlowych lub biur.
2) Najem tymczasowy: stosowany, gdy zakwaterowanie jest potrzebne na krótkie okresy, takie jak wakacje lub tymczasowe przeprowadzki.
Należy zauważyć, że te szczególne rodzaje umów nie podlegają tym samym zasadom dotyczącym wymuszonych przedłużeń, co standardowa umowa najmu.
Jeśli masz jakieś pytania dotyczące tego konkretnego tematu lub potrzebujesz dodatkowych informacji na temat umów najmu lokali mieszkalnych, zostaw je w komentarzach, a my z przyjemnością pomożemy Ci na nie odpowiedzieć.
Z naszej agencji nieruchomości świadczymy usługi w mieście Malaga i całej prowincji Malaga, chętnie odpowiemy na Twoje pytania.