EDITORIAL |
Le portail immobilier Fotocasa révèle que Malaga continue d'être une ville convoitée par les acheteurs de biens immobiliers. Malgré les obstacles économiques et juridiques, les prix de l'immobilier d'occasion ont atteint un niveau record en octobre, avec une valeur moyenne de 3 189 euros par mètre carré et une hausse spectaculaire de 14,6 % en glissement annuel. En fait, Malaga est la deuxième ville espagnole, après Palma de Majorque, à atteindre les prix les plus élevés à la vente et à la location.
Cette tendance est due à un acheteur plus expérimenté et financièrement solvable, par opposition au résident local qui trouve l'accès au logement difficile. Fotocasa révèle que cette hausse des prix est constante tout au long de l'année et n'est pas affectée par des facteurs économiques défavorables. Malaga continue d'être une ville recherchée par ceux qui cherchent à faire partie du marché immobilier espagnol et il ne semble pas que cette situation va changer dans un avenir proche.
Selon Fotocasa, Malaga est déjà la deuxième ville la plus chère d'Espagne, après Palma de Majorque, à la fois en termes de prix d'achat et de location. En ce qui concerne les prix de vente, le mois de février a connu une augmentation historique de 18,2 % en glissement annuel, dépassant même la période d'échauffement qui a précédé la bulle immobilière.
Actuellement, le prix moyen des logements de seconde main à Malaga est supérieur de 15 % au prix enregistré lors de la bulle de 2007, où il était de 2 778 euros par mètre. Dans une analyse plus détaillée, cette ville andalouse a connu une hausse des prix "rapide et persistante", bien supérieure à celle de ses villes sœurs. En effet, dans le reste des capitales andalouses, les prix se situent en moyenne entre 1 270 et 1 836 euros par mètre, à l'exception de Jaén, qui est la plus abordable, avec une moyenne de 1 000 euros par mètre.
L'évolution des prix à Malaga marque un écart important par rapport au reste des villes andalouses et s'est encore accentuée avec l'arrivée de Covid-19. Une tendance qui a commencé à être remarquée après la reprise de la crise économique de 2008 et qui a atteint son apogée aujourd'hui. La directrice de la recherche, María Matos, a fait part de son inquiétude à ce sujet : "Le prix des logements a de nouveau atteint des chiffres record, avec la plus forte accélération de ces 17 dernières années. Nous n'avons jamais vu une augmentation des prix aussi importante en si peu de temps. Cette hausse nous ramène aux niveaux de 2006, avant la bulle immobilière, lorsque le coût du logement s'envolait".
Selon M. Matos, ces augmentations sont dues au changement de politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), qui a entraîné une hausse des taux d'intérêt, pénalisant l'acheteur moyen. En outre, la demande d'achat a été stimulée par la présence sur le marché d'un plus grand nombre d'acheteurs solvables et experts, pour la plupart des étrangers disposant d'un pouvoir d'achat supérieur à celui de la moyenne des résidents. Le fait que Malaga dispose de très peu de logements sociaux publics n'arrange rien, ce qui aggrave encore les difficultés d'accès au logement.
Sur le marché locatif de la ville de Malaga, la situation est également préoccupante.
En ce qui concerne les logements locatifs, Fotocasa met en garde contre une situation encore plus préoccupante. En effet, les prix les plus élevés ont été enregistrés en 2022, avec des augmentations annuelles qui ont même dépassé 30 % au cours de certains mois de cette année. Ce chiffre représente la plus forte augmentation enregistrée à ce jour par Fotocasa. Bien que certains indices indiquent une hausse plus modérée en octobre (10,4 %), il s'agit toujours d'une augmentation à deux chiffres qui reflète une grande tension sur le marché de la location.
Dans le cas de la ville de Malaga, le coût du mètre carré est de 13,89 euros, soit 65 % de plus qu'il y a 16 ans, lorsqu'il était de 8,43 euros. C'est pourquoi M. Matos explique que le maintien de prix élevés pendant si longtemps est à l'origine d'une baisse de la demande de logements locatifs en Andalousie, en particulier de la part des groupes les plus vulnérables.
En effet, selon Fotocasa, les locataires à la recherche d'un logement dans cette région en février 2023 représentaient 13 % du marché. Or, six mois plus tard, ce chiffre est tombé à 11 %. La perte de représentation sur le marché est due au fait que de nombreux demandeurs sont contraints de se retirer en raison de l'impossibilité d'accéder aux prix des loyers. Par conséquent, les groupes les plus vulnérables sont les plus touchés par leur expulsion du marché locatif.
Le coût de la location à Malaga, comme en Andalousie et dans l'ensemble de l'Espagne, a atteint un niveau record avec une tendance à la hausse. Depuis la sortie de la crise financière en 2015, Malaga a suivi cette tendance, mais de manière plus prononcée et avec des augmentations beaucoup plus significatives.
L'insuffisance de l'offre de logements est la principale cause de la hausse des prix, qui ont augmenté de plus de 30 % l'année dernière, selon Fotocasa. L'écart entre l'offre et la demande devient donc de plus en plus important.
La vente de propriétés, le retour des maisons de vacances sur le marché des vacances et la surréglementation du marché ont considérablement réduit l'inventaire. Cependant, la demande diminue parce qu'un grand nombre de personnes ne sont pas en mesure de payer les prix de location élevés, considérés comme prohibitifs, à Málaga. Selon M. Mato, il s'agit d'une tendance inquiétante.