El usufructo de una vivienda es el derecho a disfrutar de su habitabilidad sin ser propietario (quien tiene el uso y goce de la propiedad). Si compramos una propiedad con usufructo tendremos que considerar al usufructuario como si fuese otro vendedor más, éste vende el derecho de habitabilidad (usufructo) y el propietario vende la titularidad (nuda propiedad),
Hay diferentes tipos de usufructos, puede ser: vitalicio; cuando dura toda la vida; o temporal, concedido un tiempo determinado. Esto afectará el el valor del usufructo.
Si es temporal, el valor es del 2 por ciento sobre el valor total de la vivienda por cada año de duración del usufructo sin superar el 70 por ciento del valor de la propiedad y sin tener en cuenta los periodos inferiores a un año.
Por ejemplo si el usufructo sobre una propiedad de 100 000€ es de 20 años y 2 meses sólo se computarán los 20 años, y cuyo valor será 20×2%=40% por lo que 40%x100000€ = 40000€ sería el valor del usufructo.
Si el usufructo temporal es menor de 1 año, por ejemplo de 9 meses contará como 1 año. Y el cálculo sobre los 100000€ sería 1×2%=2% donde 2%x100 000€=2000€ sería el valor del usufructo.
Recordemos que el porcentaje nunca podrá superar el 70% del valor de la propiedad, en cuyo caso se aplicaría el 70% y no más para el cálculo del valor del usufructo.
Si es vitalicio, el valor mínimo es el 10% y el máximo el 70%. El valor de calcula restándole a 89 la edad del usufructuario.
Si el usufructuario tiene 50 años y la vivienda tiene un valor de 100 000€, se calcula mediante 89-50=39% donde el valor es 39%x100000=39 000€
La vivienda puede además tener más de un usufructuario, pasando el derecho de uno a otro según vayan falleciendo. En este caso habrá que calcular el valor con la edad del usufructuario más joven. 89-la edad del más joven. Si es un matrimonio quien disfruta del usufructo de 80 y 70 años tomaremos la edad del de 70 entonces 89-70=19% el valor sería de 19%100 000=19 000€.
Entonces: ¿Cuál es el valor del pleno dominio de la propiedad? Es la suma del valor del usufructo más la nuda propiedad.