En post le contamos algunas de las ventajas que tiene alquilar su vivienda, esperamos poder resolver todas las dudas que tengan como propietarios, algunas de las ventajas de alquilar su vivienda son:
✓ La posibilidad de rentabilizar la inversión
✓ Ayuda al pago de la hipoteca (si la hay) y a amortizar costes fijos como el IBI, la comunidad o el mantenimiento de suministros.
El miedo de que el inquilino no cumpla con los pagos de la renta del alquiler y cometa actos vandálicos en el inmueble puede subsanarse ya que debe de realizarse un filtro y selección de los inquilinos. No obstante si lo desea puede contratar nuestro servicio de gestión inmobiliaria alquiler integral que le garantizará el pago de la renta de su inquilino y el mantenimiento de la propiedad.
Sabemos de la importancia de que una vivienda se alquile rápido y con garantías. ¿Cuánto se debe pedir por la fianza?, ¿Por cuánto tiempo arrendar?, ¿Es mejor recibir la asesoría de una inmobiliaria especializada en inmuebles en alquiler? Las respuestas a estas y muchas otras preguntas, son parte importante a tener en cuenta antes de alquilar la vivienda. Alquilar rápido nos ayudará a mantener una buena rentabilidad de nuestro inmueble, pero es más aún importante que contemos con buenas garantías de nuestro inquilino, ya que si no veremos mermada nuestra rentabilidad.
¿Qué es un alquiler de larga temporada?
A diferencia de los alquileres vacacionales o de corta estancia, los de larga temporada son aquellos que incluyen períodos de al menos seis meses de duración. En general, las viviendas alquiladas para larga temporada pagan al propietario la renta de manera mensual, y se encargan de gastos derivados del alquiler de consumo como las facturas del gas o la luz. (Gastos que son susceptibles de individualización, mediante contador.). Aunque en cierto modo, y según la ley
Las exigencias económicas habituales que nos encontramos por parte del propietario al realizar un alquiler de larga temporada de una vivienda, incluye pedir un mes de fianza (tal y como marca la ley) y el mes corriente o en curso. Sin embargo, en muchas ocasiones se solicita al inquilino garantías adicionales, que garanticen el cumplimiento de todas las obligaciones en las que derive la firma del contrato de arrendamiento. Lo más común a la hora de firmar un contrato de alquiler de vivienda habitual, en cuanto a periodo de duración de contrato, es hacer un contrato de un año prorrogable, exigiendo la ley si el propietario es persona física que éste prorrogue el contrato hasta los cinco años, o bien hasta 7 años si el propietario es una persona jurídica (esto aplica para contratos firmados a partir de 6 de marzo de 2019).
¿Qué ventajas tiene un alquiler de larga temporada?
Os vamos a contar algunos de los pros que tiene el alquiler de larga temporada, en contra del alquiler de larga estancia (Alquiler vacacional):
1- . La fiabilidad en el pago. Al realizar un buen estudio de los posibles interesados en alquilarnos la vivienda, tenemos la posibilidad de seleccionar un inquilino que pueda proyectarnos una tranquilidad a la hora del cobro de la renta evitándonos preocupaciones. Si bien las estancias o pernoctaciones en el alquiler vacacional los cobra uno de manera total como regla general antes de entregar las llaves al huesped, (lo cual es una tranquilidad). Aún contando con ciertas ventajas el alquiler de corta estancia hace que no podamos garantizarnos una rentabilidad media anual antes de destinar nuestra vivienda a este tipo de alquiler, pues la situación es cambiante, los hábitos de los turistas también lo son, y la epidemia del COVID, nos ha hecho ver que el turismo se puede resentir cuando mejores números turísticos tenemos (como el año 2019) año en el que España batió récord y fue visitada por 83,51 millones de turistas.
2-. Mantenimiento de la vivienda. Al existir una fianza, contar con un inventario firmado y anexado al contrato de arrendamiento, y ser la residencia habitual de nuestro inquilino, éste se obliga más a cuidar el inmueble y evitamos situaciones de daños como puede ocurrirnos en una vivienda de alquiler vacacional. Ya que en un alquiler vacacional los huéspedes pueden ser más descuidados al visitar nuestra propiedad solamente unos días. Por lo que podemos afirmar como normal general que el desgaste será menor con un solo inquilino.
3-. No se pagan tasas turísticas. En algunas autonomías y ciudades en España existe una tasa turística o ecotasa. Normalmente se aplica por persona y día, aplicándose al precio de las estancias en los establecimientos turísticos –hoteles, apartamentos turísticos, campings, alojamiento rural, albergues juveniles, viviendas de uso turístico, áreas de pernoctación destinadas a albergues móviles y embarcaciones de crucero turístico. Los organismos públicos (ayuntamientos,…) son los encargados de recaudarlas y establecer la forma y el montante según la categoría o tipo de alojamiento.
4-. Tasa de ocupabilidad.Teniendo un inquilino de larga duración no hay que preocuparse por la tasa de ocupabilidad, y además podemos contar con alguna empresa que gestione y administre el alquiler de nuestra vivienda, encargándose de resolver cualquier problema o avería que surja en la propiedad con el inquilino, pudiéndonos despreocuparnos totalmente.
5. Comunidad de Propietarios. En este tipo de alquiler se evitan los problemas con los vecinos que suele generar el alquiler de viviendas de uso turístico. Mejorando así la convivencia vecinal en las Comunidades de Propietarios.
6.Incremento de la rentabilidad. Aunque puede dar la impresión de que destinando nuestra vivienda a alquiler turístico se puede obtener más beneficios, la realidad es que al existir una reducción del 60% del rendimiento neto por alquiler de vivienda habitual y no en el ocasional hace que en la mayoría de los casos sea más rentable el alquiler habitual sobre el vacacional cuando se declaran esos ingresos.
Debemos de tener en cuenta que con la nueva ley de Lucha contra el Fraude Fiscal publicada ya en el BOE el pasado sábado 10 de julio de 2021, se elimina la reducción del 60% cuando el contribuyente no hubiera declarado todos los ingresos obtenidos, o hubiera deducido incorrectamente los gastos imputables al arrendamiento.
¿Qué gastos puedo imputarle a mi vivienda arrendada?
En este apartado vamos a detallar aunque de manera resumida los gastos que un propietario podrá imputarle a su vivienda arrendada:
l. Imputación de gastos de reparaciones. Los gastos de todas las reparaciones que se hayan tenido que hacer en la vivienda se pueden imputar a la hora de hacer la declaración de la renta.
II. Amortización de la vivienda. Durante 33 años se puede imputar el 3% del gasto realizado para comprar la vivienda.
lII. Amortización de los muebles. Durante 10 años se puede imputar el 10% de los gastos de los muebles comprados para amueblar la casa dedicada al alquiler como vivienda habitual.
IV. Ingresos y gastos predecibles. En los arrendamientos de larga duración los gastos e ingresos son mucho más predecibles que en los inmuebles destinados a uso turístico.
En general, además de los beneficios fiscales, mantener unos ingresos recurrentes que son fijos y simples suelen atraer más a los propietarios a medio y largo plazo.
¿Qué hay tener en cuenta de los alquileres vacacionales frente a larga temporada?
A la hora de alquilar una vivienda amueblada de larga temporada es importante tener en cuenta varias recomendaciones:
l. Equipar el alquiler vacacional para la vida diaria. Los inquilinos que alquilan una vivienda como alquiler de larga temporada no tienen las mismas necesidades que los huéspedes que lo hacen por menor tiempo. Para un inquilino la vivienda pasará a ser su casa, por lo que tendrá que cumplir sus expectativas para que sienta que es su hogar durante el mayor tiempo posible. Sin embargo para los huéspedes es importante que la vivienda cuente con una cocina bien preparada (con utensilios de cocina) buen número de enseres, Internet de alta velocidad con Wifi, electrodomésticos y mini-electrodomésticos, muebles necesarios, y detalles de bienvenida o cortesía (aunque sea opcional) nos ayudará a contar y mantener un ratio de opiniones muy favorables sobre nuestra propiedad.
Como propietario nunca debes de olvidar si alquilas un piso con muebles completamente, o aunque solo esté amueblado en parte, hacer un inventario de los muebles y enseres que dejes en la vivienda, solo de esta forma ante cualquier inconveniente que se produzca a posteriori a la firma del contrato podrás reclamar y exigir al inquilino que reponga y entregue la vivienda en el mismo estado en la que la recibió. Es obvio, que tras el paso del tiempo arrendado, parte del mobiliario tenga un desgaste normal de uso y por el paso del tiempo. Y dicho desgaste no deriva de una mala práctica o trato de tu inquilino.
2. Conocer bien al inquilino. Puede que, como propietario, se tenga alguna desconfianza para alquilar la vivienda durante un tiempo prolongado. Pero siempre tendremos la opción de pedir una reserva económica previa a la firma del contrato con cierta antelación, pudiendo realizar una investigación y conocer más a fondo al futuro inquilino con el fin de ver si es idóneo para vivir en nuestra vivienda. Una agencia inmobiliaria nos realizará un filtro de inquilinos, y comprobará la solvencia económica de nuestro futuro inquilino, garantizándonos tranquilidad en el cobro de nuestro alquiler.
3. Regularidad. Una de las mayores ventajas de alquilar para larga temporada nuestra vivienda es saber que cada mes se podrá contar con un ingreso fijo. Aunque los ingresos fuesen menores, es posible que los beneficios a largo plazo sean mayores. Esto puede aliviar la preocupación de aquellos propietarios que cuenten con muchos otros gastos a los que hacer frente. Además, los inquilinos de este tipo de alquiler suelen pagar religiosamente sus mensualidades y encargarse de todas las facturas (luz, agua, gas, internet…)
4. Deducciones. Respecto a las rebajas fiscales y gastos de gestión, los alquileres de larga temporada salen beneficiados. Los impuestos se pagan de forma anual en la declaración de la renta. Este tipo de alquiler se beneficia de la deducción de gastos derivados de la actividad del alquiler: electricidad, IBI, reparaciones y conservación, entre otros.”
5. Menos cosas de las que ocuparse. Al alquilar una propiedad para largas estancias, hay menos cosas de las que preocuparse a la hora de hacer tareas administrativas de tipo papeleo, entrega de llaves e incluso publicidad – promoción del inmueble. Una vez el inquilino firme el contrato, se sabrá cuánto tiempo va a quedarse en la propiedad.
6. Alquiler sin amueblar. Tenemos la opción de buscar un inquilino, que requiera una vivienda sin amueblar, si bien para algunos propietarios es idóneo ya que aseguran que suelen ser inquilinos más duraderos, y a su vez el propietario expone menos o ningún mobiliario por lo que los gastos derivados del arrendamiento son menores.
Como podemos observar cada propiedad es un mundo, y deberíamos como propietarios analizar de manera objetiva qué salida es la más viable para nuestra propiedad. Podemos establecer una normal y es que: cuanto más objetivos seamos más rentabilidad podremos obtener en nuestra vivienda. A veces, debemos dejarnos asesorar por un experto, que conozca la zona y tenga experiencia. Las comisiones en un alquiler de larga temporada, o porcentajes que aplican empresas de gestión de alquiler vacacional pueden ser positivos pagarlos, teniendo en cuenta que estamos respaldados por profesionales. Y tengamos en cuanto que estos gastos serán restados a los rendimientos netos obtenidos de nuestra propiedad, en nuestra declaración de la renta (IRPF).
Señor propietario tenga en cuenta que no toda propiedad es acorde para alquilarla de manera vacacional, pues algunas viviendas o apartamentos es posible que se alquilen por días, semanas o quincenas muy bien en verano, pero que durante el año sea un esfuerzo sin resultados si prolongamos este tipo de alquiler. Y no toda propiedad que queramos destinar a alquilar de larga temporada atraerá a un funcionario, tengamos en cuenta que existen muy buenos inquilinos.
Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, te hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación y promoción de tu inmueble, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia económica a la documentación aportada y redactamos el contrato conforme a la ley actualizada, y a las necesidades de ambas partes,
Contamos con un proceso digital en todo tipo de documentos, por si fuese necesario. Nos encargamos de la entrega de llaves, cambio de titularidad de suministros (luz, agua y gas), y de los cobros y pagos de alquiler. Garantizaremos el cobro del alquiler ante un eventual impago de la renta y pintamos de manera gratuita el piso cuando se marche el inquilino, si éste permanece durante cinco años en la vivienda y fue alquilada por nuestra agencia inmobiliaria.