EDITORIAL |
El portal inmobiliario Fotocasa revela que Málaga sigue siendo una ciudad codiciada por los compradores inmobiliarios. A pesar de los obstáculos económicos y legales, los precios de la vivienda de segunda mano alcanzaron un récord histórico en octubre, con un valor medio de 3.189 euros por metro cuadrado y una espectacular subida interanual del 14,6%. De hecho, Málaga es la segunda urbe española, después de Palma de Mallorca, que ha alcanzado los precios máximos tanto en venta como en alquiler.
Esta tendencia se debe a un comprador más experimentado y financiaremente solvente, a diferencia del residente local que encuentra desalentador el acceso a la vivienda. Fotocasa desvela que estos precios en aumento son una constante a lo largo del año y no se ven afectados por factores económicos adversos. Málaga sigue siendo una ciudad anhelada por aquellos que buscan formar parte del mercado inmobiliario español y no parece que esta situación vaya a cambiar en un futuro cercano.
Según Fotocasa, Málaga ya es la segunda ciudad más cara de España, después de Palma de Mallorca, tanto en precios de compra como de alquiler. En lo que se refiere a precios de venta, en febrero se alcanzó un aumento histórico del 18,2% interanual, superando incluso el periodo de calentamiento previo a la burbuja inmobiliaria. Actualmente, el precio medio de la vivienda de segunda mano en Málaga se sitúa un 15% por encima del precio registrado durante la burbuja del 2007, cuando era de 2.778 euros el metro.
En un análisis más detallado, esta ciudad andaluza ha experimentado un “rápido y persistente” encarecimiento de precios, muy por encima de sus ciudadanas hermanas. De hecho, los precios en el resto de capitales andaluzas se sitúan de media entre los 1.270 y los 1.836 euros por metro, salvo Jaén que es la más asequible, con una media de 1.000 euros por metro.
La evolución de los precios en Málaga marca una importante brecha respecto al resto de ciudades andaluzas y se ha exacerbado aún más con la llegada de la Covid-19. Una tendencia que se comenzó a notar tras la recuperación de la crisis económica de 2008 y que ha alcanzado su punto máximo en la actualidad. La directora de Estudios, María Matos, ha expresado su preocupación al respecto: “El precio de la vivienda vuelve a alcanzar cifras récord con la mayor aceleración de los últimos 17 años. Nunca habíamos detectado un incremento del precio tan abultado en un periodo tan corto de tiempo. Esta subida nos devuelve a niveles de 2006, previos a la burbuja inmobiliaria cuando el coste de la vivienda sufrió un gran calentamiento”.
Según Matos, estos incrementos se deben al cambio de política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) que ha supuesto una subida de tipos de interés, lo que penaliza al comprador medio. Además, la demanda de compra se ha visto impulsada por la presencia de compradores más solventes y expertos en el mercado, en su mayoría extranjeros con mayor poder adquisitivo que el residente medio. No ayuda el hecho de que Málaga cuente con muy poco stock de vivienda social pública, lo que agrava aún más las dificultades de acceso a la vivienda.
En el mercado del alquiler en Málaga capital, la situación también es preocupante.
En lo que respecta al alquiler de viviendas, Fotocasa alerta de una situación que resulta aún más preocupante. De hecho, los precios máximos se han registrado en 2022, con incrementos interanuales que han superado incluso el 30% en algunos meses de este año. Este dato representa el mayor aumento registrado hasta la fecha en Fotocasa. Aunque ciertos índices apuntan a una subida más moderada en octubre (10,4%), sigue tratándose de un incremento en doble dígito que refleja una gran tensión en el mercado de arrendamiento.
En el caso de la ciudad de Málaga, el coste por metro cuadrado asciende a 13,89 euros, lo que supone un 65% de aumento con respecto a los valores registrados hace 16 años, cuando era de 8,43 euros. Por este motivo, Matos explica que el precio elevado sostenido durante tanto tiempo es lo que está generando un descenso de la demanda para alquilar viviendas en Andalucía, en especial por parte de los colectivos más vulnerables.
De hecho, según Fotocasa, los inquilinos que estaban buscando vivienda en esta región en febrero de 2023 representaban el 13% del mercado. Sin embargo, seis meses después, esta cifra ha descendido al 11%. La pérdida de representatividad en el mercado se debe a que muchos demandantes se ven obligados a retirarse ante la imposibilidad de acceder a los precios de alquiler. En consecuencia, los grupos más vulnerables son los más afectados por su expulsión del mercado de arrendamiento.
El costo de alquiler en Málaga, al igual que en todo Andalucía y España, ha alcanzado su nivel histórico máximo con una tendencia en aumento. Desde la recuperación de la crisis financiera en 2015, Málaga ha seguido esta tendencia, pero de manera más pronunciada y con aumentos mucho más significativos.
La escasez en la oferta de viviendas es la principal causa del aumento de precios, que ha aumentado más del 30% en el último año, según Fotocasa. La brecha entre la oferta y la demanda se vuelve cada vez más considerable debido a esto.
La venta de propiedades, el regreso de las viviendas turísticas al mercado vacacional y la regulación excesiva del mercado han reducido drásticamente el inventario. Sin embargo, la demanda está disminuyendo debido a que un gran número de personas no pueden pagar los altos precios del alquiler, considerados prohibitivos, en Málaga. Mato asegura que esto es una tendencia preocupante.