Häufig gestellte Fragen

Der Nießbrauch an einer Immobilie ist das Recht, ihre Bewohnbarkeit zu genießen, ohne der Eigentümer zu sein (der die Nutzung und den Genuss der Immobilie hat). Wenn wir eine Immobilie mit Nießbrauch kaufen, müssen wir den Nießbraucher wie einen anderen Verkäufer betrachten, er verkauft das Recht auf Bewohnbarkeit (Nießbrauch) und der Eigentümer verkauft das Eigentum (nuda propiedad),

Es gibt verschiedene Arten von Nießbrauch: auf Lebenszeit oder zeitlich befristet, d. h. für einen bestimmten Zeitraum. Dies wirkt sich auf den Wert des Nießbrauchs aus.

Bei einem zeitlich begrenzten Nießbrauch beträgt der Wert 2 % des Gesamtwerts der Immobilie für jedes Jahr des Nießbrauchs, wobei 70 % des Werts der Immobilie nicht überschritten und Zeiträume von weniger als einem Jahr nicht berücksichtigt werden dürfen.

Wenn zum Beispiel der Nießbrauch an einer Immobilie von 100 000 € 20 Jahre und 2 Monate dauert, werden nur die 20 Jahre berechnet, und der Wert des Nießbrauchs beträgt 20x2%=40%, also 40%x100000 € = 40000 €.

Wenn der vorübergehende Nießbrauch weniger als 1 Jahr beträgt, z. B. 9 Monate, wird er als 1 Jahr gerechnet. Und die Berechnung für die 100000€ wäre 1x2%=2%, wobei 2%x100 000€=2000€ der Wert des Nießbrauchs wäre.

Es sei daran erinnert, dass der Prozentsatz niemals mehr als 70 % des Wertes der Immobilie betragen darf; in diesem Fall werden bei der Berechnung des Wertes des Nießbrauchs 70 % und nicht mehr zugrunde gelegt.

Bei einem lebenslangen Nießbrauch beträgt der Mindestwert 10 % und der Höchstwert 70 %. Der Wert wird berechnet, indem das Alter des Nießbrauchers von 89 abgezogen wird.
Wenn der Nießbraucher 50 Jahre alt ist und die Immobilie einen Wert von 100 000 € hat, wird er mit 89-50=39% berechnet, wobei der Wert 39%x100000=39 000 € beträgt.

Die Immobilie kann auch mehrere Nießbraucher haben, wobei das Recht von einem auf den anderen übergeht, wenn dieser verstirbt. In diesem Fall muss der Wert nach dem Alter des jüngsten Nießbrauchers berechnet werden. 89-Alter des Jüngsten. Wenn es sich um ein Ehepaar handelt, das den Nießbrauch im Alter von 80 und 70 Jahren genießt, nehmen wir das Alter des 70-Jährigen an. 89-70=19% der Wert wäre dann 19%100 000=19 000€.

Also: Was ist der Wert des Volleigentums an der Immobilie? Es ist die Summe aus dem Wert des Nießbrauchs und des bloßen Eigentums.

Es spielt keine Rolle, ob Sie mit Ihrem Partner verheiratet sind oder nicht, da Sie in beiden Fällen eine gemeinsame Immobilie erwerben und Sie nicht mehr oder weniger Vorteile haben, je nachdem, ob Sie verheiratet sind oder nicht, da der Erwerb denselben Vorschriften unterliegt. Aus zivilrechtlicher und sogar aus steuerlicher Sicht gibt es keine Unterschiede, da der Abzug für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes, der verheiratete Paare im Gegensatz zu unverheirateten Paaren belohnte, weggefallen ist (da dieser Abzug für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes für Erwerbe nach dem 1. Januar 2013 abgeschafft wurde).

Vor dem Kauf einer Immobilie ist jedoch zu bedenken, dass sich die Vorteile eines Immobilienkaufs zu zweit in Nachteile verwandeln können.

Einleitend ist es wichtig zu wissen, dass aus rechtlicher Sicht bei der Unterzeichnung einer Hypothek in Gütergemeinschaft jeder der beiden Parteien 50 % des Darlehens und der Immobilie zugesprochen werden.

Die Hauptrisiken beim Kauf einer Immobilie zu zweit und ohne Trauschein sind jedoch der fehlende Rechtsschutz, wenn die Regeln nicht vorher vereinbart - und notariell beurkundet - wurden, und die Komplikationen bei der späteren Verteilung von Schulden oder Vermögenswerten.

Wenn wir als Paar eine Wohnung kaufen wollen, ist es ratsam, dies zu tun, wenn die Beziehung gefestigt ist und aus rechtlichen Gründen formalisiert wurde. Das heißt, wenn Sie verheiratet sind oder eine eheähnliche Gemeinschaft eingegangen sind. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Banken einem zusammengeschlossenen Paar eher Geld leihen.

Wenn wir als Ehepaar eine Wohnung kaufen, ohne verheiratet zu sein, aber eine Gütergemeinschaft begründen, entsteht eine Eigentums- oder Gütergemeinschaft, eine zivilrechtliche Figur, die zur Regelung der Miteigentumsrechte verwendet wird.

Diese Gütergemeinschaft beruht auf dem Vorhandensein eines gemeinsamen und ungeteilten Eigentums an Vermögenswerten oder sogar Rechten, die verschiedenen Eigentümern gemeinsam und gleichzeitig gehören. Bei Immobilien wird der Erwerb in der Regel durch eine öffentliche Urkunde formalisiert, in der die Parteien ihre Vereinbarungen über das Eigentum (z. B. den Anteil, den jede Partei erwirbt) schriftlich festhalten.

Bei Ehen, die im Rahmen der Gütergemeinschaft geschlossen werden, wird zwischen dem Sondervermögen jedes Ehegatten (Vermögen, das jeder Ehegatte vor der Ehe besaß, und Vermögen, das er während der Ehe durch Erbschaft oder Schenkung erhalten hat) und dem Gemeinschaftsvermögen (bestehend aus den Einkünften der Ehegatten während der Ehe, einschließlich der Gewinne, die sowohl aus dem Gemeinschafts- als auch aus dem Sondervermögen stammen) unterschieden. Für Schulden, die während der Ehe entstanden sind, bürgt auch das Sondervermögen jedes Ehegatten.

Das bedeutet, dass, wenn Sie als unverheiratetes Paar eine Immobilie in Gütergemeinschaft kaufen, die Immobilie Ihnen beiden zu gleichen Teilen gehört, unabhängig davon, wie viel jeder von Ihnen beigetragen hat. Auch wenn ein Ehegatte mehr verdient als der andere, gehört die Immobilie der Gütergemeinschaft, d. h. sie gehört Ihnen beiden im gleichen Verhältnis.

Es kann vorkommen, dass einer der Ehegatten sein eigenes Geld (z. B. aus dem Erbe seiner Eltern) zum Kauf des Familienheims beisteuert. In diesem Fall ist es ratsam, dies im Kaufvertrag zu vermerken, damit dieser Ehegatte einen größeren Anteil am Eigentum an der Wohnung hat.

Dies geht aus dem Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 27. Mai 2019 hervor, in dem es heißt: "Wenn nachgewiesen wird, dass für den Erwerb - der Immobilie - private Mittel verwendet wurden, hat der Ehegatte, dem das Geld gehört, Anspruch auf Rückerstattung des aktualisierten Betrags, auch wenn er keinen Vorbehalt hinsichtlich der Herkunft des Geldes oder seines Rechts auf Rückerstattung gemacht hat".

In Ehen mit Gütertrennung wird das Vermögen der Ehegatten getrennt gehalten. Das Vermögen, das jedem von Ihnen vor und nach der Ehe gehört, bleibt also Ihr eigenes. Das heißt, wenn Sie als Ehepaar eine Immobilie im Rahmen der Gütertrennung kaufen, gehört jedem von Ihnen der Anteil, den Sie bezahlt haben (auch wenn Sie beide davon profitieren). Wurde der Kauf nur mit dem Geld eines Ehepartners getätigt, gehört er Ihnen allein.

Der Ehevertrag ist ein Dokument, in dem sich die Eheleute über die finanziellen Bedingungen ihrer Ehe einigen. Er entspricht dem Dokument, das beim Kauf eines Hauses als unverheiratetes Paar unterzeichnet wird. Sollte also eine der Vertragsparteien Schulden haben oder eine von ihnen mehr Kapital einbringen, so ist alles in diesen Kapitulationen enthalten und wird der anderen Partei weder zum Nachteil noch zum Vorteil gereichen.

Welche Rechtsform wird für den Kauf eines Hauses als unverheiratetes oder verheiratetes Paar empfohlen?

Es spielt keine Rolle, ob Sie mit Ihrem Partner verheiratet sind oder nicht, da Sie in beiden Fällen eine gemeinsame Immobilie erwerben, für die dieselben Vorschriften gelten". In zivilrechtlicher und sogar in steuerlicher Hinsicht hat sich seit dem Wegfall des Abzugs für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes, von dem verheiratete Paare im Gegensatz zu unverheirateten Paaren profitierten, nichts geändert.

Was passiert mit dem Haus im Falle einer Scheidung?

Für den Fall, dass die Beziehung nicht gut ausgeht, gibt es mehrere Möglichkeiten. Erstens muss zwischen dem Eigentum an der Immobilie und dem Nutzungsrecht unterschieden werden, da beide nicht notwendigerweise bei ein und derselben Person liegen müssen. Über das Nutzungsrecht entscheiden die Ehegatten oder der Richter in seinem Urteil, je nachdem, ob es minderjährige Kinder oder einen besonders schutzwürdigen Ehegatten gibt. Es ist aber auch möglich, dass das Eigentum an der Immobilie einem der Ehegatten zugewiesen wird, unabhängig davon, wer das Nutzungsrecht an der Immobilie hat.

Wohnen als unverheiratetes oder verheiratetes Paar

Wie Sie sehen, ist der Kauf eines Hauses für unverheiratete Paare nicht schwierig, aber die Situation wird komplizierter, wenn Kinder da sind, denn bei einer Trennung oder Scheidung stehen die Interessen und der Schutz der Kinder an erster Stelle. Das Wichtigste ist, die Vereinbarungen in einer öffentlichen Urkunde festzuhalten, in der die Bedingungen für den Fall einer Trennung oder Scheidung festgelegt sind.

Für die Legalisierung einer ländlichen Immobilie müssen wir zwei Faktoren berücksichtigen: die Gemeinde, in der sie sich befindet, und die Unterlagen, die wir über die Immobilie haben. Es gibt folgende Möglichkeiten zur Legalisierung der Immobilie:

• Legalisierungslizenz.
• Assimilation an die Lizenz.
• Assimiliert aus der Entwicklung.

Jeder dieser Punkte wird im Folgenden näher erläutert;

Legalisierungslizenz
Um sich für diesen Weg zu qualifizieren, muss die Immobilie Folgendes aufweisen:

• Das Projekt des Architekten.
• Baugenehmigung.
• Lizenz zum Erstbezug.

Verfahren:
Die folgenden Dokumente müssen bei der Stadtverwaltung, in der sich das Gebäude befindet, eingereicht werden:

• Ordnungsgemäß ausgefülltes allgemeines Bewerbungsformular
• Identifizierung des Eigentümers des Gebäudes: Vor- und Nachname, Adresse, NIF oder CIF im Falle einer juristischen Person.
• Standort
• Das Projekt wurde von einem Architekten entworfen und von seinem Berufsverband genehmigt.
• Bescheinigung über die Zahlung der Gemeindesteuern.

Gleichgestellt mit dem Führerschein
Voraussetzungen für die Teilnahme an dieser Route:

• Gebäude, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes 19/1975 vom 2. Mai 1975 über die Reform des Gesetzes über die Bodenordnung und die Stadtplanung fertiggestellt wurden und für die keine Baugenehmigung für ihren Standort auf unbebautem Land vorliegt.
• Irreguläre Gebäude auf städtischen und bebaubaren Grundstücken, für die die Frist für die Verabschiedung von Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität nach Inkrafttreten des Gesetzes 8/1990 vom 25. Juli über die Reform des Städtebauregimes und der Grundstücksbewertung abgelaufen ist.
  .

Verfahren:

Wenn Ihr Haus die oben genannten Anforderungen erfüllt, müssen Sie Ihrer Gemeindeverwaltung die folgenden Dokumente vorlegen:

• Ordnungsgemäß ausgefülltes allgemeines Bewerbungsformular
• Identifizierung des Eigentümers des Gebäudes: Vor- und Nachname, Adresse,
  NIF oder CIF im Falle einer juristischen Person.
• Standort und Lageplan.
• Nachweis über die Zahlung der Gebühren.
• Technischer Bericht eines kompetenten Fachmanns, der mindestens folgende Angaben enthält:
• Die Lage der Immobilie mit ihrer Kataster- und Registernummer, falls vorhanden.
• Die Schlagzeilen.
• Das Grundstück, auf dem es sich befindet, und ob es ungeteilte Anteile an der
  selbst gibt.
• Merkmale und Abmessungen der Gebäude und ihre Übereinstimmung mit den
  PGOU, ggf. mit Angabe der nicht eingehaltenen Parameter.
• Datum der Fertigstellung der Bauarbeiten.
• Wenn Sie nach der Errichtung des Gebäudes feststellen, dass Arbeiten durchgeführt wurden, die
  die ursprünglichen städtebaulichen Bedingungen (Nutzung, Höhe, Erhöhung der Bebaubarkeit und Anzahl der Wohnungen) verändert haben.
• Wasser- und Stromversorgungssystem.
• Abwasserentsorgungssystem.
• Wenn es einen angemessenen fußläufigen Zugang hat.

Wenn sie für Wohnzwecke bestimmt sind:

1. Wenn die Wohnung über einen Wohn- und
   Schlafbereich, eine Kücheneinrichtung und ein separates Bad verfügt.
2. dass sich die bewohnbaren Teile nicht im Keller befinden.
3. Die bewohnbaren Teile müssen über eine natürliche Belichtung und Belüftung
   von einer Freifläche oder einem Lichthof aus verfügen, mit Ausnahme von Toilettenräumen und Nebenräumen.
4. Liste der Arbeiten, die durchgeführt werden müssen, um die Anforderungen von
   in Bezug auf Bewohnbarkeit, Sicherheit und Gesundheit zu erfüllen.

Assimilation außerhalb der Reihenfolge

Voraussetzungen für die Teilnahme:

• Unregelmäßige Gebäude, die fertiggestellt sind und für die
  es ist nicht möglich, Maßnahmen zum Schutz der städtischen Legalität zu ergreifen
  oder zur Wiederherstellung der durch den Ablauf der Frist gestörten Rechtsordnung
  für seine Ausübung gemäß Artikel 185.1 des Gesetzes 7/2002 vom 17. Dezember.
  • Das heißt, es wurde vor mehr als 6 Jahren gebaut.
  • Es befindet sich nicht auf geschütztem Land.
  • Es gibt keine Legalitätsdatei oder sie ist abgelaufen.

Verfahren
ERKLÄRUNG DER ZUSAMMENARBEIT AUF NICHT ZUSAMMENARBEITBAREN GRUNDSTÜCKEN.
Um dieses Verfahren anzuwenden, müssen Sie der Gemeindeverwaltung der Ortschaft, in der sich das Gebäude befindet, die folgenden Unterlagen vorlegen:

• Ordnungsgemäß ausgefülltes allgemeines Bewerbungsformular
• Identifizierung des Eigentümers des Gebäudes: Vor- und Nachname, Adresse,
  NIF oder CIF im Falle einer juristischen Person.
• Eine technische Bescheinigung in digitalem Format ist beizufügen, in der bestätigt wird:
• Identifizierung des Grundstücks auf einem Lageplan mit Angabe der Einzelheiten
  , wenn es im Grundbuch eingetragen ist, mit der Katasterreferenz
  oder andernfalls mit Hilfe einer amtlichen referenzierten Kartographie, mit Angabe der UTM-Koordinaten
  .  
• Beschreibung des Gebäudes, einschließlich einer Angabe zu seiner Vereinbarkeit oder
  Nichtübereinstimmung mit dem Stadtentwicklungsplan, mit der Bestimmung des
  folgende Pläne:
  • Ein Lageplan auf einer amtlichen Karte des Generalplans im Maßstab 1:5.000 oder 1:10.000, in dem das einzutragende Gebäude eingezeichnet ist und aus dem ausdrücklich hervorgeht, dass das Gebäude nicht in Flächen für allgemeine Anlagen, Freiflächen, Grünflächen oder Einrichtungen eingreift. 
  • Plan des Grundstücks, vermaßt oder als Fläche mit Angabe des Maßstabs (vorzugsweise im Maßstab 1:5.000).
  • Vermaßter Plan, der die Lage der Arbeiten in Bezug auf die Grundstücksgrenzen zeigt.
  • Bemaßter Plan für jedes Stockwerk des Gebäudes und/oder der Anlage mit allgemeiner Aufteilung und Schnitt, entsprechend den tatsächlich ausgeführten Arbeiten. Diese Pläne müssen jedes Gebäude, jedes Werk oder jede Anlage mit einer differenzierten Nutzung zeigen, mit Angabe der Nutz- und der bebauten Flächen.

• Ein Farbfoto von jeder Fassade des Werks, der Anlage oder des Gebäudes, aus dem der bauliche Zustand des Werks, der Anlage oder des Gebäudes ersichtlich ist, in einer Größe von mindestens 10 x 15 cm.
  • Der Boden darf nicht von Erosion, Erdrutschen, Erdrutschen, Überschwemmungen oder anderen natürlichen, technischen oder sonstigen Risiken bedroht sein.
  • Weist das Gebäude geringfügige städtebauliche Mängel auf, so muss die Unmöglichkeit oder sehr schwierige Wiederherstellung der gegen die städtebaulichen Vorschriften verstoßenden Arbeiten angegeben und spezifiziert werden.
  • Eignung des Gebäudes für die vorgesehene Nutzung durch Erfüllung der Anforderungen an die Bewohnbarkeit.
  • An dem Gebäude durchzuführende Arbeiten, um es mit den Standards der Bewohnbarkeit und der grundlegenden Einrichtungen und Dienstleistungen in Einklang zu bringen, sowie Zeitrahmen für die Fertigstellung.
• Grundlegende Dienstleistungen sollten vorzugsweise durch autonome und nachhaltige Einrichtungen erbracht werden, wobei in jedem Fall die geltenden sektoralen Vorschriften zu beachten sind.
• Ausnahmsweise kann die Grundversorgung über den Zugang zu den Netzen erfolgen, sofern diese am Fuße des Grundstücks zugänglich sind und das Versorgungsunternehmen die Rentabilität des Anschlusses bestätigt hat.
• Bescheinigung der Versorgungsunternehmen, dass sie über ausreichend Strom oder Wasser zur Versorgung des Gebäudes verfügen.
• Nachweis über das Datum der Fertigstellung des Gebäudes.

ERKLÄRUNG VON UNBEBAUTEN STÄDTISCHEN FLÄCHEN ALS AUSSERHALB DER ENTWICKLUNGSPLANUNG

Um dieses Verfahren anzuwenden, müssen dem Rathaus, in dem sich das Gebäude befindet, die folgenden Unterlagen vorgelegt werden:

• Ordnungsgemäß ausgefülltes allgemeines Bewerbungsformular
• Identifizierung des Eigentümers des Gebäudes: Vor- und Nachname, Adresse,
  NIF oder CIF im Falle einer juristischen Person.
• Eine technische Bescheinigung in digitalem Format ist beizufügen, in der bestätigt wird:
• Identifizierung des Grundstücks auf einem Lageplan mit Angabe der Einzelheiten
  , wenn es im Grundbuch eingetragen ist, mit der Katasterreferenz
  oder andernfalls mit Hilfe einer amtlichen referenzierten Kartographie, mit Angabe der UTM-Koordinaten
  .
• Beschreibung des Gebäudes mit Angabe seiner Vereinbarkeit oder Nichtvereinbarkeit mit der Stadtplanung, mit den Bestimmungen des
  folgende Pläne:
  •   Ein Lageplan auf einer amtlichen Karte des Generalplans im Maßstab 1:5.000 oder 1:10.000, in dem das einzutragende Gebäude eingezeichnet ist und aus dem ausdrücklich hervorgeht, dass das Gebäude nicht in Flächen für allgemeine Anlagen, Freiflächen, Grünflächen oder Einrichtungen eingreift.
  • Plan des Grundstücks, vermaßt oder als Fläche mit Angabe des Maßstabs (vorzugsweise im Maßstab 1:2.000).
  • Vermaßter Plan, der die Lage der Arbeiten in Bezug auf die Grundstücksgrenzen zeigt.
  • Bemaßter Plan für jedes Stockwerk des Gebäudes und/oder der Anlage mit allgemeiner Aufteilung und Schnitt, entsprechend den tatsächlich ausgeführten Arbeiten. Diese Pläne müssen jedes Gebäude, jedes Werk oder jede Anlage mit einer differenzierten Nutzung zeigen, mit Angabe der Nutz- und der bebauten Flächen.
  • Ein Farbfoto von jeder Fassade des Werks, der Anlage oder des Gebäudes, aus dem der bauliche Zustand des Werks, der Anlage oder des Gebäudes ersichtlich ist, in einer Größe von mindestens 10 x 15 cm.

• Weist das Gebäude geringfügige städtebauliche Mängel auf, so muss die Unmöglichkeit oder sehr schwierige Wiederherstellung der gegen die städtebaulichen Vorschriften verstoßenden Arbeiten angegeben und spezifiziert werden.
• Eignung des Gebäudes für die vorgesehene Nutzung durch Erfüllung der Anforderungen von
  habitability.
•  An dem Gebäude durchzuführende Arbeiten, um es mit den Standards der Bewohnbarkeit und der grundlegenden Einrichtungen und Dienstleistungen in Einklang zu bringen, sowie Zeitrahmen für die Fertigstellung.
• Nachweis über das Datum der Fertigstellung des Gebäudes.