Podatek od zysków kapitałowych — zwany podatkiem od wzrostu wartości gruntów miejskich (IIVTNU)— jest lokalnym podatkiem nakładanym na wzrost wartości gruntów miejskich nieruchomości od momentu jej nabycia do momentu przeniesienia własności (czy to w drodze sprzedaży, darowizny lub dziedziczenia). Jest to podatek miejski zarządzany przez Urząd Miasta Malagi i mający zastosowanie do wszystkich właścicieli nieruchomości miejskich położonych w mieście.
📌 Kto powinien płacić podatek od zysków kapitałowych w Maladze?
- Sprzedający nieruchomość: w przypadku sprzedaży nieruchomości zazwyczaj osoba przenosząca prawo własności jest zobowiązana do rozliczenia i zapłaty tego podatku.
- Spadkobierca lub obdarowany: w przypadku dziedziczenia lub darowizny podatek obciąża osobę, która otrzymuje majątek.
- Wyjątki: w praktyce, jeśli od momentu zakupu do momentu przeniesienia własności nie nastąpił rzeczywisty wzrost wartości gruntu — na przykład dlatego, że wartość rynkowa pozostała niezmieniona lub spadła — można złożyć oświadczenie i wykazać przed urzędem gminy, że nie osiągnięto zysku, co oznacza, że nie powstaje obowiązek zapłaty podatku.
🧮 Jak oblicza się podatek od zysków kapitałowych w Maladze?
Ogólna formuła wygląda następująco:
- Wartość katastralna gruntu: przyjmuje się wartość gruntu miejskiego przypisanego do nieruchomości (podaną na rachunku podatku od nieruchomości).
- Współczynnik wzrostu: procent zależny od liczby lat, które upłynęły między nabyciem a przeniesieniem własności nieruchomości.
- Stawka podatku miejskiego: jest to procent ustalony przez radę miejską (który nie może przekraczać maksymalnej stawki ustawowej).
Uproszczony przykład:
Jeśli wartość katastralna gruntu wynosi 90 000 €, stosuje się współczynniki za lata posiadania, a następnie mnoży się je przez stawkę podatkową ustaloną przez urząd miasta, aby uzyskać ostateczną kwotę podatku.
📌 Metoda ta nazywana jest metodą obiektywną (opartą na obliczeniach), której szczegóły przedstawiono poniżej:
METODA 1: System obiektywny
Formuła:
Wartość katastralna gruntu × współczynnik zależny od lat posiadania
- Maksymalny okres rozliczeniowy: 20 lat.
- Maksymalne współczynniki są ustalane przez przepisy państwowe, ale rada gminy może zatwierdzić własne współczynniki w ramach tych limitów.
- Stawka podatku miejskiego nie może przekraczać 30%.
📌 Zalecenie profesjonalne: sprawdź aktualną wartość katastralną (sprawdź ewentualne procedury wyceny zbiorowej).
METODA 2: System rzeczywisty
Formuła:
(Wartość przeniesienia – wartość nabycia) × proporcja gruntu
Gdzie:
Proporcja gruntu =
Wartość katastralna gruntu / Całkowita wartość katastralna
Metoda ta jest obowiązkowa, gdy rzeczywisty wzrost jest niższy od wyniku uzyskanego przy zastosowaniu metody obiektywnej, jeśli podatnik tego zażąda.
⚠️ Jeśli rzeczywisty wzrost nie występuje lub jest ujemny → nie ma obciążenia.
📅 Terminy i obowiązki formalne
- Zeznanie podatkowe i płatność podatku należy złożyć w terminie wyznaczonym przez urząd miasta po przeniesieniu własności, zazwyczaj w ciągu 30 dni roboczych od daty sprzedaży lub przeniesienia własności.
- Chociaż podatek ten zazwyczaj pokrywa sprzedający, w umowach kupna-sprzedaży zwykle uzgadnia się na piśmie, kto ponosi koszty związane z tą procedurą, zawsze zgodnie z przepisami miejskimi.
🔄 Zmiany i ulgi obowiązujące w 2026 r.
Rada Miasta Malagi nadal stosuje różne ulgi i obniżki podatku od zysków kapitałowych, zwłaszcza w przypadku przeniesienia własności w drodze dziedziczenia:
- W przypadku spadków między osobami pozostającymi w związku partnerskim ulga może wynieść nawet 95% kwoty podatku, zwłaszcza jeśli spełnione są wymagania dotyczące wspólnego zamieszkania i wartości katastralnej.
- W przypadku osób niebędących współmałżonkami w przypadku dziedziczenia po śmierci ogłoszono ulgę w wysokości 37,5% w 2026 r. w ramach miejskich przepisów podatkowych, mającą na celu złagodzenie lokalnej presji podatkowej.
Obecnie rozporządzenia miejskie utrzymają zamrożenie głównych podatków lokalnych, w tym podatku od zysków kapitałowych, bez aktualizacji powiązanej z wskaźnikiem CPI.
Warto również wiedzieć, że na poziomie krajowym istnieją orzecznictwo i przepisy, które pozwalają na niepłacenie podatku od zysku kapitałowego, gdy nie ma rzeczywistego wzrostu wartości gruntu między zakupem a sprzedażą nieruchomości, pod warunkiem przedstawienia odpowiedniego zaświadczenia.
📊 Porady podatkowe dla właścicieli nieruchomości w Maladze
Jeśli zamierzasz sprzedać, odziedziczyć lub podarować nieruchomość w Maladze, weź pod uwagę następujące kwestie:
- Sprawdź zmiany wartości gruntu i porównaj, czy nastąpił rzeczywisty wzrost.
- Poproś o profesjonalną poradę, aby ocenić, czy lepiej wybrać metodę obiektywną, czy rzeczywistą.
- Sprawdź, czy możesz skorzystać z ulg, zwłaszcza w przypadku dziedziczenia między członkami rodziny mieszkającymi razem.
- Pamiętaj, aby złożyć zeznanie podatkowe i dokonać płatności w terminie przewidzianym prawem, aby uniknąć naliczenia dodatkowych opłat lub kar.
Strategia podatkowa zalecana przed sprzedażą nieruchomości w Maladze
- Przed podpisaniem aktu notarialnego:
- Oblicz wartość dodaną gminy.
- Obliczanie zysku kapitałowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.
- Ocena łącznego wpływu.
- Sprawdź, czy warto poczekać do określonego roku podatkowego.
- Przeanalizować możliwe zwolnienia (osoby powyżej 65 roku życia, reinwestycja w główne miejsce zamieszkania itp.).
- Transakcję dotyczącą nieruchomości należy analizować całościowo, a nie pod kątem poszczególnych podatków.