W celu określenia zwrotu netto z kapitału nieruchomości, art. 23 ust. 1 lit. b) ustawy 35/2006 o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zmniejszenie, między innymi, kwot przeznaczonych na amortyzację nieruchomości i aktywów przekazanych wspólnie, pod warunkiem, że odzwierciedlają one rzeczywistą amortyzację. W niniejszym artykule przeanalizujemy w szczególności amortyzację w przypadku wynajmu nieruchomości otrzymanej w drodze spadku lub darowizny, tj. nieodpłatnie.
Amortyzacja podlegająca odliczeniu
Zmiana kryterium podstawy amortyzacji
Kryterium zaakceptowane przez administrację
Amortyzacja podlegająca odliczeniu
Artykuł 14 rozporządzenia podatkowego stanowi, że w przypadku nieruchomości odpisy amortyzacyjne uznaje się za skuteczne, jeżeli nie przekraczają 3% wyższej z następujących wartości: zapłaconej ceny nabycia lub wartości katastralnej, z wyłączeniem wartości gruntu. Do tej pory administracja podatkowa rozumiała "zapłacone koszty nabycia" jako odnoszące się wyłącznie do wydatków związanych z nabyciem i podatków zapłaconych przez podatnika, w tym podatku od spadków i darowizn.
W związku z tym podstawą amortyzacji była wartość katastralna nieruchomości, ponieważ była ona zazwyczaj wyższa niż same koszty i podatki związane z nabyciem za wynagrodzeniem.
O zmianie kryterium podstawy amortyzacji Zmiana kryterium wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego, który w wyroku z 15 września 2021 r. (sygn. 5664/2019) przesądził, że "zapłacony koszt nabycia" musi uwzględniać rzeczywistą wartość nieruchomości. W konsekwencji podstawę amortyzacji dla nieruchomości nabytych nieodpłatnie stanowi wartość zgodna z podatkiem od spadków i darowizn, powiększona o koszty i podatki związane z nabyciem.
Kryterium przyjęte przez administrację Kryterium Sądu Najwyższego zostało poparte przez administrację, zarówno przez sądy gospodarczo-administracyjne (uchwała TEAC 0356/2020 z dnia 28 czerwca 2022 r.), jak i przez Dyrekcję Generalną Podatków (DGT CV1693-22 z dnia 15 lipca).