GASTOS VENDEDOR
GUÍA DE GASTOS A LA HORA DE VENDER TU VIVIENDA
Gastos antes de vender una vivienda
Antes de empezar con la venta de una vivienda, existen una serie de gastos con los que debes contar, algunos son obligatorios y otros no, pero es importante que los conozcas todos.
La cédula de habitabilidad
Aunque no es imprescindible que la tengas desde el primer día, siempre recomendamos empezar con los trámites para obtenerla lo antes posible. Puede que ya la tengas. En ese caso solo debes comprobar que no esté caducada. Recuerda que la cédula de habitabilidad hay que renovarla cada 15 años. Si no la tienes, tramitarla puede llevarte varios días y no podrás vender tu casa sin ella.
El coste de la cédula de habitabilidad depende, entre otras cosas, de la superficie de la vivienda.
Si deseas obtener la cédula de habitabilidad en Málaga, en AYRE Estates trabajamos desde 90 euros más IVA y tasas (15,27 euros).
El certificado energético
La función del certificado de eficiencia energética (CEE) es informar sobre la eficiencia y los niveles en el consumo energético de un inmueble. Hasta aquí, seguro que no te descubro nada nuevo.
Lo que quizá no sepas es que desde 2013, es obligatorio disponer de él en el momento en el que anuncias tu vivienda para venderla o alquilarla.
Obtener el certificado de eficiencia energética comporta una serie de trámites y puede tardar algunas semanas. Por eso deberías tramitarlo antes de empezar con la venta.
¿Y qué coste tiene?
Dependerá de la superficie de la vivienda y de los honorarios del arquitecto. En AYRE Estates también hacemos certificados energéticos. Consúlta con nosotros para realizar el tuyo.
La Nota Simple
La Nota Simple informativa es uno de esos gastos que no son obligatorios, aunque totalmente recomendables. Se trata de un documento público expedido por el Registro de la Propiedad, que acredita la titularidad, la descripción y las cargas de una propiedad. Es recomendable por lo siguiente.
En primer lugar, porque enseñando este documento a las personas interesadas en tu propiedad, generas confianza. Podrán confirmar que eres realmente el propietario o propietaria de la vivienda que vendes, y si existen cargas o gravámenes sobre la misma.
En segundo lugar, porque tú también podrás comprobar en qué estado se encuentra tu propiedad según el registro y, si detectas cualquier problema, tendrás tiempo para solucionarlo.
Puedes pedir una Nota Simple por internet por unos 10 o 20 euros, y solicitarla online en la mayoría de Registros de la Propiedad.
Publicidad inmobiliaria: fotógrafo profesional, Home Staging y la comisión inmobiliaria anticipada.
Este apartado es un gasto opcional, podríamos decir que es una «inversión» para poder vender antes y mejor tu propiedad y consiste en preparar tu vivienda para la venta. No es obligatorio, pero cuidar la puesta en escena (Home Staging) y utilizar unas fotografías profesionales en tus anuncios, son formas de vender a mejor precio y en menos tiempo.
El precio de un servicio de Home Staging puede oscilar entre los 500 y 2.000 euros, y un reportaje fotográfico profesional suele costar unos 120 o 150 euros.
Por último, algunas inmobiliarias ofrecen la posibilidad de pagar sus honorarios de forma anticipada.
Probablemente te preguntes qué ventaja tiene hacerlo así. La respuesta es que esta fórmula puede suponer un ahorro de hasta el 60 % en algunos casos. Eso sí. Solo es recomendable hacerlo si confías en la inmobiliaria.
Piso de 3 habitaciones en Calle Larios
Gastos durante la venta de tu casa
Veamos ahora qué gastos e impuestos pueden surgir desde el momento en el que empiezas con la venta de tu vivienda, hasta la firma en Escritura Pública.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI, Impuesto sobre los Bienes Inmuebles, es el impuesto directo que grava la titularidad de un bien inmueble una vez inscrito en el catastro. Se trata de un impuesto municipal gestionado por los ayuntamientos, y se paga anualmente.
¿Tienes que pagar el IBI al vender tu piso?
La normativa es clara al respecto. El propietario de una vivienda debe hacerse cargo del IBI correspondiente al año en curso. Te pondré un ejemplo.
Supongamos que pones tu piso a la venta el 25 de Noviembre de 2019, pero pasan 2 meses hasta que encuentras comprador.
Firmas la escritura de compraventa el 15 de Enero de 2020. ¿Qué IBI te toca pagar?
Como has sido el titular de la propiedad durante 2019, pero también en 2020, te corresponde el pago de los dos años.
En algunos casos, y solo si ambas partes están de acuerdo, se puede pactar con los compradores una fórmula distinta, aunque no es lo habitual.
Recuerda que el día de la firma de Escritura Pública, deberás presentar el último recibo del IBI como prueba de estar al corriente de pago de este impuesto.
Gastos de gestoría por la redacción de contratos
Es posible que hayas decidido vender tu piso como particular. En ese caso, es recomendable que cuentes con la ayuda de una gestoría especializada o un despacho de abogados para la redacción de documentos y contratos.
Si por el contrario contratas una agencia inmobiliaria, el servicio de redacción de contratos suele estar incluido y no tendrás que pagar nada adicional.
El documento de reserva, el contrato de compraventa o el contrato de arras penitenciales, son solo algunos ejemplos de documentos que un profesional debería revisar, antes de firmarlos.
Este tipo de documento implica entregas de dinero y otros compromisos importantes. Si cometes errores en la redacción o incluyes cláusulas incompletas, estarás poniendo en riesgo la venta de tu casa.
El precio por la redacción de un documento o contrato dependerá de cada gestoría.
Consejo:
Siempre que sea posible, colabora un gestor o abogado de tu zona. Cuando llegue el momento de firmar algún documento con la parte compradora, podréis hacerlo en su despacho favoreciendo un ambiente de confianza y profesionalidad.
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Cancelación hipoteca y trámite de la gestoría
Una de las cargas más habituales cuando vendemos una vivienda, es una hipoteca no cancelada.
Dirás: “Pero yo ya acabé de pagar mi hipoteca hace años. ¿Por qué todavía figura como una carga en el Registro de la Propiedad?”
Y aquí llegamos al meollo de la cuestión.
Hace años, cuando contrataste la hipoteca para comprar tu casa, tuviste que inscribirla en dicho registro y aunque hayas pagado hasta el último euro, la hipoteca continúa inscrita. Así que para eliminar la carga, deberás cancelarla también el Registro de la Propiedad.
Cómo lo hagas, determinará el gasto final. Lo puedes hacer por tu cuenta, contratar los servicios de una gestoría o solicitar a tu banco que se encargue del trámite. Hacerlo por tu cuenta es la opción más económica. No obstante, te llevará tiempo y paciencia.
El primer paso es solicitar un certificado de saldo cero a tu banco. Aunque según el Banco de España este trámite debería ser gratuito, hemos visto casos en los que el banco ha llegado a solicitar hasta 100 euros por hacerlo.
Con este documento, tú (o la gestora) y un representante del banco, debéis firmar la cancelación del préstamo ante Notario.
Es posible que el banco quiera cobrar ese desplazamiento. Debes saber que según el Banco de España, esa “comisión” tampoco procede.
Posteriormente, es tu obligación solicitar en Hacienda el modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados (AJD). No debes preocuparte. Este trámite está exento de AJD. Pero necesitas presentar el modelo.
Por último, con toda la documentación, toca ir al Registro y solicitar la inscripción de la cancelación.
El gasto generado por todo estos trámites, dependiendo de si los haces por tu cuenta o a través de una gestora, puede llegar a los 600 euros.
Nota:
Con la nueva reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, las comisiones por cancelar una hipoteca antes del plazo acordado con el banco han sido modificadas quedando de la siguiente forma:
En el caso de las comisiones por desistimiento, el banco podrá escoger entre las siguientes opciones:
Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15 %.
Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25 %.
En el caso de comisiones por riesgo de interés, los límites se situarán en:
Un 2 % durante los 10 primeros años.
Un 1,5 % a partir del undécimo año.
Recuerda que aunque ambos gastos son legales, han de constar en el contrato con el banco y te deberían haber informado en el momento de la firma.
Certificado de la Comunidad
Llegados a este punto, estoy seguro de que comprendes la necesidad de acreditar que todos los pagos vinculados a tu vivienda están al día. Es por eso por lo que este documento es obligatorio a la hora de vender y el Notario te lo va a exigir el día de Escritura Pública.
Los gastos de una comunidad son importantes. Y no solo me refiero a la cuota que pagas mensualmente. Las derramas pueden ser motivo de desembolsos astronómicos, dependiendo de su finalidad.
El certificado de comunidad tiene como función acreditar que estás al día en los pagos correspondientes al mantenimiento del edificio. Lo debe firmar el Administrador de la Comunidad o, en su defecto, el Presidente.
Ten en cuenta que el administrador puede tardar en redactarlo, así que es bueno que lo solicites al menos 10 días antes de la firma.
Una vez redactado, su validez es de unos 15 días y el precio dependerá de las tarifas de tu administrador.
Publicidad inmobiliaria
Siguiendo con la idea de vender como particular, vas a necesitar publicitar tu vivienda si quieres encontrar a un comprador o compradora. Tienes muchas opciones, desde hacerlo de la forma tradicional con carteles y flyers, hasta utilizar internet y los portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa. Si alguna vez has visitado estos portales, sabrás que como particular tienes la posibilidad de publicar un anuncio de tu vivienda de forma gratuita. Pero para que los potenciales compradores de tu vivienda la vean, necesitas aparecer al menos entre las 20 primeras posiciones.
Las agencias inmobiliarias gastan miles de euros al mes para conseguir que los pisos de sus clientes sean visibles, así que no será fácil.
Pero seamos optimistas. Puedes intentarlo y comprobar los resultados.
Gastos e impuestos después de vender
Una vez firmada la venta en Escritura Pública y cobrado el cheque, parece que todo ha terminado. Pero nuestra larga historia de pagos, aún continua. ¿Qué toca ahora?
Gastos venta vivienda
Comisión inmobiliaria
Si has vendido tu vivienda con una agencia inmobiliaria, es posible que tengas que abonar sus honorarios. Y digo “posible” porque esta situación no siempre se da la misma manera. Algunas inmobiliarias cobran antes de empezar, otras facturan sus honorarios una vez firmado el contrato de arras y el resto, cobran una parte (aproximadamente el 50 %) en arras y el resto en Escritura Pública.
Si este último es tu caso, una vez haya concluido la firma ante Notario, el representante de la inmobiliaria te presentará su factura de honorarios.
Lo habitual es que lleves preparado el cheque y se lo entregues el mismo día.
No voy a entrar en detalle sobre este tema, ya que no existe ninguna regulación sobre la comisión que debe cobrar una agencia inmobiliaria, aunque suele estar en el 3 % del precio final de venta.
Plusvalía estatal, ganancia patrimonial e IRPF
Este es quizá, junto con la Plusvalía Municipal, uno de los impuestos más relevantes cuando vendemos un inmueble. Para que no te quede ninguna duda al respecto, empezaré definiendo algunos conceptos importantes.
La Plusvalía Estatal
En términos inmobiliarios, cuando hablamos de plusvalía nos referimos al incremento en el valor de un bien, sea un terreno o un inmueble.
La definición más sencilla de la plusvalía estatal o ganancia patrimonial, es la ganancia que hemos obtenido al vender nuestra vivienda a un precio superior al que lo compramos.
IRPF
El impuesto sobre la renta de las personas físicas, es el tributo que grava nuestras ganancias patrimoniales (suponiendo que la titularidad de la propiedad vendida sea persona física)
Base imponible general
Definimos la base imponible como la cantidad sobre la cual se calculan los impuestos que vamos a pagar.
Por ejemplo, en cualquier factura, la base imponible es el precio del producto o servicio contratado, antes de aplicarle el IVA y otros impuestos.
Base imponible del ahorro
En ella se integran las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones, como la venta de una vivienda.
Valor de adquisición y valor de transmisión
Por último, para calcular nuestra ganancia, es imprescindible conocer el valor real de adquisición, es decir, el valor total por el cual adquirimos el bien, y el valor de transmisión o valor de venta.
El valor de adquisición lo puedes calcular aplicando una sencilla fórmula.
Valor de adquisición = (Importe de la adquisición + coste de reformas y mejoras + gastos y tributos) – amortizaciones
Con todos estos conceptos claros, parece bastante sencillo saber si tenemos que pagar IRPF.
Si has sido titular del bien durante más de 1 año y vendes por un importe superior al valor de adquisición, sin duda te tocará responder por la ganancia.
¿Y cuánto pagarás?
El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
El 23 % para ganancias superiores a los 50.000 euros.
Exenciones en el IRPF
Has vendido tu casa, tienes el dinero en tu cuenta y te dispones a disfrutarlo. Entonces llega este impuesto y te quita la sonrisa del rostro. No te preocupes. Hacienda aprieta, pero no ahoga. Y este impuesto parece diseñado para frenar ciertos intereses especulativos.
La mayoría de contribuyentes, al menos los que no suelen hacer negocio con sus propiedades, pueden acogerse a las siguientes exenciones fiscales:
Reinversión en vivienda habitual
No tributarás IRPF si la vivienda que has vendido es tu residencia habitual, si destinas las ganancias a la compra de una nueva residencia habitual y si lo haces en menos de 2 años desde la fecha de transmisión.
¿Cumples con los 3 requisitos? Si la respuesta es SÍ, felicidades. Tu gasto por IRPF será cero.
– Mayores de 65 años
Llevas trabajando toda la vida, ahora toca disfrutar. Decides vender tu piso y trasladarte definitivamente al pueblo, o mejor aún, ¿por qué no hacer las maletas y empezar ese viaje con el que siempre has soñado? Lo mejor de todo es que por ser mayor de 65 años, Hacienda no te va a pedir que pagues por tus ganancias con la venta.
Eso sí. Para poder beneficiarte del 100 % de la exención, la vivienda vendida debe ser tu residencia habitual y todos los titulares deben haber cumplido los 65 años.
Mayores de 65 años (venta de vivienda no habitual)
En el supuesto de que la propiedad vendida no sea tu vivienda habitual, podrás beneficiarte de esta excepción siempre que reinviertas las ganancias contratando un plan de renta vitalicia.
Dación en pago
Una situación desagradable, pero también prevista por la Agencia Tributaria. Los casos de dación en pago están exentos de tributar, ya que no se prevé ninguna ganancia.
Nota:
El IRPF también grava las donaciones. Tanto el propietario como el sujeto pasivo, deberán tributar por la ganancia obtenida.
¿Se puede pagar menos IRPF?
Si no te has podido acoger a ninguna de las exenciones anteriores, no tires la toalla. Voy a explicarte qué es el coeficiente de abatimiento y si gracias a él puedes pagar menos IRPF por las ganancias obtenidas con la venta de tu vivienda.
El coeficiente de abatimiento es un coeficiente reductor que podrás aplicar a tu cuota de IRPF, siempre que la compraras antes del 31 de Diciembre de 1994 y que el valor de transmisión no supere los 400.000 euros.
Se calcula restando el 11,11 % de la ganancia patrimonial, por cada año transcurrido desde el 31 de Diciembre de 1994 hasta el 19 de Enero de 2006.
El cálculo es un poco complejo. Por eso he acudido a la Agencia Tributaria y me han facilitado un ejemplo de una operación real.
Ejemplo extraído de la web de la Agencia Tributaria
“Transmisión de un inmueble el 31 de diciembre de 2015 por importe de 300.000 euros, adquirido el 1 de enero de 1991 por importe equivalente a 100.000 euros. El contribuyente transmitió anteriormente, el 1 de febrero de 2015 otro elemento patrimonial (cuyo valor de transmisión fue de 200.000 euros), a cuya ganancia se le aplicó el régimen transitorio.”
Irpf en la venta de una vivienda
Plusvalía municipal o impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
El terreno sobre el que está construida tu casa, también puede haber incrementado su valor.
Este incremento es conocido como plusvalía municipal o IIVTNU y grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. La plusvalía municipal la gestiona el ayuntamiento, sólo se paga cuando se produce la trasmisión de un inmueble y genera unos unos ingresos de más de 2.000 millones de euros, solo en 2018.
¿Cuándo se paga?
La plusvalía municipal se paga cada vez que se transmite una vivienda, ya sea por motivo de una compraventa, una herencia o una donación.
¿Dónde se paga?
La plusvalía municipal o IIVTNU es competencia del ayuntamiento, por lo que será la administración quién designe un procedimiento y un espacio para efectuar el pago.
En ayuntamientos como el de Madrid o Barcelona, el pago se realiza mediante autoliquidación.
¿Quién paga la plusvalía?
Por norma general, será el vendedor quién asuma el gasto de la plusvalía, salvo que no sea residente en España, en cuyo caso lo pagará el comprador.
Si la transmisión se produce por una herencia o donación, el beneficiario de los bienes transmitidos será quién pague el impuesto.
¿Cómo calcular la plusvalía?
La respuesta no es sencilla, ya que cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes dando lugar a resultados distintos dependiendo de tu lugar de residencia.
A continuación, encontrarás la fórmula correcta para calcular cuánto te va a costar la plusvalía municipal.
Pero para que funcione, necesitas conocer el valor del suelo, los años completos transcurridos desde la adquisición de la vivienda, la base imponible, el coeficiente regulador y el tipo impositivo.
FÓRMULA
Valor del suelo: encontrarás este valor en tu recibo del IBI
Años completos x Coeficiente regulador = Incremento por años (%)
Valor del suelo x Incremento por años = Base imponible
PLUSVALÍA = Base imponible x Tipo impositivo (según ordenanza)
Puedes calcular el Impuesto de Pluslvalía Municipal desde aquí
Gastos por la venta de un piso Málaga (ejemplo real)
Una buena forma de resumir todo lo que hemos visto en este artículo, es representar cada uno de los gastos por vender una vivienda en un ejemplo real.
Para ello, utilizaremos un caso real:
Daniel compró su piso en el año 2002 en Málaga por un importe de 120.000 euros y solicitó al su banco una hipoteca de 100.000 euros para financiar la compra.
A finales de 2018, Daniel vendió su piso de Málaga por 180.000 euros, con la intención de no reinvertir en otra vivienda sus ganancias, cuando aún le quedaban 30.000 euros por pagar.
Veamos qué gastos les ha generado la venta de su casa:
Cédula de habitabilidad y Certificado de eficiencia energética: 200 €.
Nota Simple: 20 €
IBI: 400 euros correspondientes a 2019 (en el momento de la venta a finales de año ya estaban abonados por lo que nos lo incluiremos como un gasto en la cuenta final)
Cancelación hipoteca: a Daniel le quedan pendientes 30.000 euros por lo que el banco aplica la comisión pactada en su día por cancelación 1%, lo que supone 300 € (actualmente los bancos no incluyen esta comisión en la firma de hipotecas). Si el vendedor no realiza este trámite por su cuenta y decide delegarlo a la gestoría del banco le supondrá al rededor de otros 300 €.
Cancelación registral de la hipoteca: al estar en deuda todavía con el banco, como es obvio no se ha producido la cancelación registral de la hipoteca, lo que supondrá al rededor de otros 1000 €.
Certificado de Comunidad: No tienen gastos de comunidad
Comisión inmobiliaria: generalmente un 3% del precio de venta, 5400 € + IVA = 6534 €
IRPF: la ganancia es de 60.000€ (180.000€ de venta menos 120.000 de compra). A la ganancia se le aplica una tasa del 23%. Por tanto, pagará 13.800€ en el impuesto de IRPF. No obstante, si opta por reinvertir esos 60.000€ de ganancia en otra vivienda habitual en el plazo de dos años, quedará exento de este impuesto.
Plusvalía municipal: supongamos que el valor catastral del suelo es de 40.000€. Introduciendo esta cantidad en el simulador anterior de plusvalía municipal, la cuota resultante es de 5.568€.
Total gasto por venta de vivienda: 27.722 €
Conclusiones de los gastos de venta de una vivienda
Como ves, calcular los gastos por vender tu vivienda, no es sencillo. Pero te ayudará a conocer de antemano de qué dinero dispondrás realmente al final del proceso.
Si hay algo que como profesionales hemos aprendido a lo largo de los años, es que es mejor evitar las sorpresas durante la venta de una vivienda.
En AYRE Estates sabemos lo importante que es para ti tu propiedad. Por eso cuidamos cada detalle para que vendas al mejor precio, en menos tiempo y con todas las garantías.
Si estás pensando en vender tu casa y necesitas ayuda, en AYRE Estates tu Inmobiliaria en Málaga podemos ayudarte: llámanos o envíanos un email a: contacto@ayreestates.es para informarte.
El contenido de esta guía tiene carácter informativo exclusivamente; está sujeto a posibles errores, omisiones ó cambios y no debe considerarse como sustituto del consejo de un profesional legal y/o fiscal. La precisión no queda garantizada.