Que se passe-t-il si le locataire ne continue pas à payer le loyer et peut-il exercer l'option d'achat ?
EDITORIAL |
Dans cette publication, nous répondons à une demande que nous avons récemment reçue dans notre agence immobilière.
Un propriétaire met un bien locatif à la disposition d'un locataire avec une option d'achat.
Le locataire ne paie pas le loyer mensuel fixé dans le contrat signé. Que se passe-t-il si le propriétaire intente une action en expulsion pour non-paiement du loyer ? Le locataire (optant) pourra-t-il lever l'option d'achat ?
Après avoir étudié ce cas, qui est souvent discuté dans les cours de justice, la réponse est : cela dépend.
Para que al arrendatario (optante a ejercer la opción de compra) se le prive de poder optar a comprar la vivienda (cuando éste haya impagado rentas de alquiler) deberá constar en el contrato que dicho incumplimiento, se considerará como cláusula resolutoria del arrendamiento y a su vez arrastre la extinción de la opción de compra o que dicha opción venza anticipadamente por incumplimiento en el pago de las rentas de alquiler. Cuando la opción de compra esté coligado al contrato de arrendamiento, la resolución del contrato por cualquier causa comporta <<prima facie>> en principio la extinción de la opción de compra.
Toutefois, si aucune clause de résiliation n'est incluse dans le contrat, le bénéficiaire de l'option, même s'il est expulsé, peut lever l'option d'achat du bien, s'il le fait dans les délais convenus, en exerçant l'option de manière temporaire. Si le contrat est lié, le bailleur peut s'y opposer, car l'exception d'inexécution s'étend alors au contrat d'option, qui cesse d'être un commerce indépendant.
Citant la jurisprudence, STS du 19 mai 2003 [RJ 4860] et STS du 19 mars 2001 [RJ 3981]).