Conditions d'exonération des gains
Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value réalisée peut être exonérée d'impôt si vous réinvestissez la totalité de l'argent dans l'achat d'une autre résidence principale ou dans la rénovation de celle que vous envisagez d'utiliser comme nouvelle résidence. La demande d'exonération n'est pas automatique, vous devez manifester votre intention d'en bénéficier.
En outre, il est essentiel que le bien vendu et le nouveau bien ou, le cas échéant, le bien rénové soient tous deux considérés comme des résidences habituelles. Le réinvestissement doit être effectué dans les délais et conditions prévus par la loi. Vous pouvez réinvestir l'argent obtenu en une ou plusieurs fois, mais toujours dans un délai maximum de deux ans, que ce soit avant ou après la vente de l'habitation précédente.
Si la vente est effectuée en plusieurs fois ou avec un prix différé, elle n'est pas considérée comme hors délai si l'argent reçu en plusieurs fois est utilisé dans le but susmentionné au cours de la période fiscale correspondante. Si le montant réinvesti est inférieur au montant total reçu, seule la partie proportionnelle de la plus-value correspondant au montant effectivement réinvesti est exonérée d'impôt, à condition que les conditions susmentionnées soient remplies.
Exemption pour le réinvestissement dans un logement habituel. Réinvestissement dans un délai maximum de deux ans.
Les plus-values résultant de la vente de la résidence principale du contribuable peuvent être exonérées d'impôt si la valeur totale de la vente est réinvestie dans l'achat ou la rénovation d'une nouvelle résidence principale. En outre, le contribuable peut bénéficier de cette exonération si le produit de la vente de son logement est affecté au financement d'un logement neuf en cours de construction, même en tenant compte des possibilités d'autopromotion.
Pour bénéficier de l'exonération, deux délais doivent être respectés : le réinvestissement dans les deux ans suivant la cession et l'achèvement de la construction dans un délai maximum de quatre ans à compter du début de l'investissement en vue de l'acquisition du nouveau bien. Si un prêt a été utilisé pour acquérir le bien vendu, le montant total pris en compte pour l'exonération sera la valeur de cession moins le solde du prêt. On entend par transfert de la résidence principale le transfert de la résidence principale lorsque celle-ci constitue votre résidence à ce moment-là ou l'a été au cours des deux années précédant la vente.
Concept d'habitation habituelle et réhabilitation
Aux fins de l'impôt, la résidence principale du contribuable est considérée comme celle dans laquelle il réside de manière continue depuis au moins trois ans.
Toutefois, cette condition est assouplie en cas de décès ou de circonstances telles que le mariage, la séparation, la mutation ou le changement d'emploi. Pour qu'un logement neuf soit considéré comme une résidence habituelle, il doit être habité de manière effective et permanente dans les douze mois qui suivent son acquisition ou l'achèvement des travaux.
La réhabilitation du logement est assimilée à son acquisition si les travaux répondent à certains critères, tels que le fait d'être subventionnés conformément au décret royal 233/2013 sur la promotion de la location et de la réhabilitation ou d'impliquer la reconstruction structurelle du logement, à condition que le coût de ces derniers dépasse 25 % du prix d'acquisition, si cela a été fait au cours des deux années précédant le début des travaux, ou de la valeur marchande au début des travaux.
Dans ces calculs, la valeur proportionnelle du terrain est déduite du prix d'achat ou de la valeur marchande. Réinvestissement total ou partiel Pour bénéficier de l'exonération pour réinvestissement, il n'est pas nécessaire d'utiliser la totalité de l'argent obtenu lors de la vente de l'habitation précédente. Il est possible d'utiliser des fonds empruntés à une autre personne, soit directement, soit par subrogation d'un prêt acquis antérieurement par le vendeur du bien.
Par conséquent, lors de l'évaluation du réinvestissement, la valeur totale du nouveau logement sera prise en considération, qu'il ait été payé en espèces ou financé. En cas de réinvestissement partiel, seule la plus-value correspondant au montant effectivement investi sera exonérée d'impôt.
Délai de réinvestissement
Le réinvestissement doit être effectué, en tout ou en partie, dans un délai maximum de deux ans, décompté de date à date, qui peut être antérieur ou postérieur à la vente de l'ancienne résidence principale. Le réinvestissement est considéré comme effectué dans les délais si la vente a été effectuée en plusieurs fois ou avec un paiement différé, à condition que le montant reçu soit utilisé comme prévu dans la période fiscale au cours de laquelle il a été reçu. Si le réinvestissement n'est pas effectué dans l'année même de la vente du bien, le contribuable doit déclarer dans l'année fiscale correspondante son intention de réinvestir dans les conditions et délais prévus.
En raison de l'état d'alerte dû à l'épidémie de COVID-19, le délai de deux ans pour le réinvestissement a été suspendu du 14 mars 2020, date d'entrée en vigueur du décret royal 463/2020, jusqu'au 30 mai 2020. En outre, le délai prévu à l'article 41 bis.3 du règlement relatif à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, qui commence à courir à partir du moment où le bien cesse d'être la résidence habituelle jusqu'à ce qu'il soit vendu, a également été affecté par cette suspension. Non-respect des conditions
Le non-respect de l'une des conditions entraîne l'assujettissement à l'impôt de la partie de la plus-value concernée. Dans ce cas, le contribuable doit imputer la plus-value non exonérée à l'année au cours de laquelle elle a été obtenue, en déposant une déclaration complémentaire, y compris les intérêts de retard, et ce entre la date à laquelle le non-respect se produit et la fin du délai réglementaire de la déclaration fiscale correspondant à la période d'imposition au cours de laquelle le non-respect se produit. Si vous vous trouvez dans cette situation, notre agence immobilière peut vous aider à présenter la déclaration fiscale, en vous déchargeant du travail de recherche de conseils et en résolvant les doutes que vous pourriez avoir.