La plus-value municipale — appelée Impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains (IIVTNU)— est un impôt local qui frappe l'augmentation de la valeur du terrain urbain d'un bien immobilier entre le moment où il a été acquis et celui où il est cédé (que ce soit par vente, donation ou héritage). Il s'agit d'une taxe municipale gérée par la mairie de Malaga et qui s'applique à tous les propriétaires de biens urbains situés dans la ville.
📌 Qui doit payer la plus-value municipale à Malaga ?
- Vendeur du bien immobilier: lors de la vente d'un bien immobilier, c'est généralement la personne qui cède la propriété qui est tenue de régler et de payer cette taxe.
- Héritier ou donataire: en cas d'héritage ou de donation, l'impôt est prélevé sur la personne qui reçoit le bien.
- Exceptions: dans la pratique, s'il n'y a pas eu d'augmentation réelle de la valeur du terrain entre l'achat et la transmission (par exemple parce que la valeur marchande est restée stable ou a baissé), il est possible de présenter la déclaration et de prouver à la mairie qu'il n'y a pas de plus-value, ce qui signifie qu'aucun impôt n'est dû.
🧮 Comment calcule-t-on la plus-value municipale à Malaga ?
La formule générale est la suivante :
- Valeur cadastrale du terrain: on prend la valeur du terrain urbain attribuée au bien immobilier (elle figure sur la facture de l'impôt foncier).
- Coefficient d'augmentation: pourcentage qui dépend du nombre d'années écoulées entre l'acquisition et la cession du bien immobilier.
- Taux d'imposition municipal: il s'agit d'un pourcentage fixé par la mairie (qui ne peut dépasser le maximum légal).
Exemple simplifié :
Si la valeur cadastrale du terrain est de 90 000 €, les coefficients par années de possession sont appliqués, puis multipliés par le taux d'imposition fixé par la mairie pour obtenir le montant final.
📌 Cette méthode est appelée méthode objective (basée sur un calcul), dont nous détaillons le fonctionnement ci-dessous :
MÉTHODE 1 : Système objectif
Formule :
Valeur cadastrale du terrain × coefficient selon les années de possession
- Période maximale prise en compte : 20 ans.
- Les coefficients maximaux sont fixés par la réglementation nationale, mais la mairie peut approuver les siens dans les limites fixées.
- Le taux d'imposition municipal ne peut dépasser 30 %.
📌 Recommandation professionnelle : vérifier la valeur cadastrale actualisée (vérifier les éventuelles procédures d'évaluation collective).
MÉTHODE 2 : Système réel
Formule :
(Valeur de transmission – Valeur d'acquisition) × proportion de terrain
Où :
Proportion du terrain =
Valeur cadastrale du terrain / Valeur cadastrale totale
Cette méthode est obligatoire lorsque l'augmentation réelle est inférieure au résultat de la méthode objective si le contribuable en fait la demande.
⚠️ Si l'augmentation réelle est inexistante ou négative → il n'y a pas d'assujettissement.
📅 Délais et obligations formelles
- La déclaration et le paiement de l'impôt doivent être effectués dans le délai fixé par la mairie après la transmission, généralement dans les 30 jours ouvrables à compter de la date de la vente ou de la transmission.
- Bien que la taxe soit généralement payée par le vendeur, dans les contrats de vente, il est courant de convenir par écrit qui prend en charge la procédure, dans le respect des réglementations municipales.
🔄 Changements et bonus en vigueur pour 2026
La mairie de Malaga continue d'appliquer diverses bonifications et réductions sur la plus-value municipale, en particulier dans les cas de transmission par héritage :
- Pour les héritages entre concubins, l'abattement peut atteindre 95 % du montant de l'impôt, notamment si les conditions de cohabitation et de valeur cadastrale sont remplies.
- Pour les personnes non cohabitantes dans les transmissions mortis causa, une réduction de 37,5 % a été annoncée en 2026 dans le cadre des ordonnances fiscales municipales, dans le but de modérer la pression fiscale locale.
Actuellement, les arrêtés municipaux maintiendront gelés les principaux impôts locaux, y compris la plus-value, sans actualisation liée à l'IPC.
Il est également important de savoir qu'au niveau national, il existe une jurisprudence et une réglementation qui permettent de ne pas payer de plus-value lorsqu'il n'y a pas d'augmentation réelle de la valeur du terrain entre l'achat et la vente d'un bien immobilier, à condition de fournir les justificatifs correspondants.
📊 Conseils fiscaux pour les propriétaires à Malaga
Si vous envisagez de vendre, d'hériter ou de donner un bien immobilier à Malaga, tenez compte des éléments suivants :
- Vérifiez l'évolution de la valeur du terrain et comparez s'il y a une augmentation réelle.
- Demandez conseil à un professionnel pour déterminer s'il est préférable d'opter pour la méthode de calcul objective ou réelle.
- Vérifiez si vous pouvez bénéficier de réductions, notamment en cas d'héritage entre membres d'une même famille vivant sous le même toit.
- Veillez à remplir votre déclaration et à effectuer votre paiement dans les délais légaux afin d'éviter toute pénalité ou majoration.
Stratégie fiscale recommandée avant de vendre à Malaga
- Avant de signer l'acte :
- Calculer la plus-value municipale.
- Calculer les gains patrimoniaux dans l'impôt sur le revenu.
- Évaluer l'impact global.
- Vérifier s'il convient d'attendre un exercice fiscal déterminé.
- Analyser les exonérations possibles (personnes âgées de plus de 65 ans, réinvestissement dans la résidence principale, etc.).
- Une opération immobilière doit être analysée dans son ensemble, et non impôt par impôt.