La plusvalía municipal — denominada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un tributo local que grava el aumento del valor del suelo urbano de un inmueble entre el momento en que se adquirió y cuando se transmite (ya sea por venta, donación o herencia). Es un impuesto municipal que gestiona el Ayuntamiento de Málaga y aplica a todos los propietarios de bienes urbanos situados en la ciudad.
📌 ¿Quién debe pagar la plusvalía municipal en Málaga?
- Vendedor del inmueble: cuando se vende una propiedad, normalmente quien transmite la titularidad está obligado a liquidar y pagar este impuesto.
- Heredero o donatario: en caso de herencia o donación, el impuesto recae sobre la persona que recibe la propiedad.
- Excepciones: en la práctica, si no ha habido incremento real del valor del terreno desde la compra hasta la transmisión —por ejemplo porque el valor de mercado se ha mantenido o ha bajado— se puede presentar la declaración y demostrar ante el Ayuntamiento que no existe ganancia, con lo que no se genera cuota a pagar.
🧮 ¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en Málaga?
La fórmula general consiste en:
- Valor catastral del suelo: se toma el valor del suelo urbano asignado al inmueble (figura en el recibo del IBI).
- Coeficiente de incremento: un porcentaje que depende de los años que han transcurrido entre la adquisición y la transmisión del inmueble.
- Tipo impositivo municipal: es un porcentaje fijado por el Ayuntamiento (que no puede superar el máximo legal).
Ejemplo simplificado:
Si el valor catastral del suelo es 90.000 €, se aplican los coeficientes por años de tenencia y luego se multiplica por el tipo impositivo que fija el Ayuntamiento para obtener la cuota final.
📌 Este método es el denominado método objetivo (basado en un cálculo), cuyo método detallamos a continuación:
MÉTODO 1: Sistema objetivo
Fórmula:
Valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia
- El período máximo computable: 20 años.
- Los coeficientes máximos están fijados por normativa estatal, pero el Ayuntamiento puede aprobar los suyos dentro de dichos límites.
- El tipo impositivo municipal no puede superar el 30%.
📌 Recomendación profesional: verificar el valor catastral actualizado (revisar posibles procedimientos de valoración colectiva).
MÉTODO 2: Sistema real
Fórmula:
(Valor de transmisión – Valor de adquisición) × proporción suelo
Donde:
Proporción suelo =
Valor catastral del suelo / Valor catastral total
Este método es obligatorio cuando el incremento real es inferior al resultado del método objetivo si el contribuyente lo solicita.
⚠️ Si el incremento real es inexistente o negativo → no hay sujeción.
📅 Plazos y obligaciones formales
- La declaración y el pago del impuesto deben presentarse en el plazo establecido por el Ayuntamiento tras la transmisión, habitualmente dentro de 30 días hábiles desde la fecha de la venta o transmisión.
- Aunque el impuesto generalmente lo paga el vendedor, en contratos de compraventa es habitual pactar por escrito quién asume el trámite, siempre respetando la normativa municipal.
🔄 Cambios y bonificaciones vigentes para 2026
El Ayuntamiento de Málaga continúa aplicando diversas bonificaciones y reducciones sobre la plusvalía municipal, especialmente en transmisiones por herencia:
- Para herencias entre convivientes, la bonificación puede llegar a un 95 % sobre la cuota del impuesto, especialmente si se cumplen requisitos de convivencia y valor catastral.
- Para no convivientes en transmisiones mortis causa, se ha anunciado una bonificación del 37,5 % en 2026 como parte de las ordenanzas fiscales municipales, con el objetivo de moderar la presión fiscal local.
Actualmente, las ordenanzas municipales mantendrán congelados los principales impuestos locales, incluida la plusvalía, sin actualización vinculada al IPC.
También es importante saber que a nivel nacional existe jurisprudencia y normativa que permite no pagar plusvalía cuando no existe incremento real del valor del suelo entre la compra y la venta de un inmueble, siempre que se aporte la acreditación correspondiente.
📊 Consejos fiscales para propietarios en Málaga
Si estás por vender, heredar o donar una propiedad en Málaga, considera lo siguiente:
- Revisa la evolución del valor del suelo y compara si existe un incremento real.
- Solicita asesoramiento profesional para valorar si conviene optar por el método de cálculo objetivo o el real.
- Comprueba si puedes aplicar bonificaciones, especialmente en caso de herencia entre familiares convivientes.
- Asegúrate de presentar la declaración y pagar dentro del plazo legal para evitar recargos o sanciones.
Estrategia fiscal recomendada antes de vender en Málaga
- Antes de firmar escritura:
- Calcular plusvalía municipal.
- Calcular ganancia patrimonial en IRPF.
- Valorar impacto conjunto.
- Revisar si conviene esperar a determinado ejercicio fiscal.
- Analizar posibles exenciones (mayores de 65 años, reinversión en vivienda habitual, etc.).
- Una operación inmobiliaria debe analizarse de forma global, no impuesto por impuesto.