Es importante para una correcta planificación fiscal tener en cuenta la factura fiscal que podemos tener a la hora de presentar nuestros impuestos, dado que nos puede traer quebraderos de cabeza cuando veamos la cuota que nos sale a pagar de nuestros impuestos. Antes de realizar cualquier operación de alquiler o venta es de vital importancia saber las condiciones y fiscalidad de cada gestión que realicemos.
¿Le interesa más alquilar una vivienda a un particular, a una familia? ¿qué cuota tendremos que abonar por capital inmobiliario si alquilamos una propiedad a una empresa?
Cliente A es propietario de un inmueble que quiere alquilar, y es propietario como persona física. Viene a nuestra oficina para alquilar una vivienda que tiene ubicada en Málaga capital, dicho inmueble se sitúa en un edificio de uso mixto (destinado a viviendas y oficinas de empresas), dada la gran demanda con la que cuenta esta zona de Málaga podemos ofrecerle al cliente la opción de que alquile por larga temporada (a un particular), o que lo alquile como oficina (a una empresa). Dado que antes de comenzar la comercialización del inmueble uno de los aspectos que se tienen en cuenta, y a igualdad de ingresos de renta mensual,
Tenemos que considerar varias cosas. Desde el punto de vista del inmueble alquilado es sabido que la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre alquileres de vivienda y alquileres para uso distinto de vivienda. Los primeros se ven afectados por toda una serie de reglas de obligado cumplimiento recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), referentes a la duración de los contratos (5 años mínimo para vivienda), la actualización de las rentas, el reparto de gastos entre las partes, la obligación de conservación del inmueble alquilado, etc. Frente a ello, los alquileres para uso distinto de vivienda gozan por lo general de una mayor libertad de pacto en aquellos aspectos.
En cuanto al tratamiento fiscal, en el IRPF el alquiler de vivienda se beneficia de una reducción del 60% (puede cambiar con la futura Ley de Vivienda). Además, el alquiler para uso distinto de vivienda conlleva IVA, lo que no modificará sus ingresos, pero sí crea obligaciones añadidas al arrendador, que veremos. Y en ciertos casos, cuando le pague la renta el arrendatario le aplicará una retención a cuenta.
¿Cómo declarar sus inmuebles en alquiler en el IRPF?
Cálculo comparado de los ingresos
Supongamos que su tipo marginal del IRPF es del 30%. Si alquila el piso como vivienda habitual del inquilino podrá Desde hace años la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) permite aplicar una reducción en el cálculo del rendimiento neto positivo del capital inmobiliario, en el supuesto de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda (artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF).
La Ley 12/2023 , de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (" Ley 12/2023 ") introdujo importantes modificaciones en sus disposiciones finales en las que se incluyó una modificación tributaria relevante en estas reducciones. Con carácter general, la reducción se fijó en el 50%, siendo ésta inferior a la fijada con anterioridad (que era del 60%) y se estableció que, en algunos casos muy específicos, las reducciones podían llegar al 90%. En el caso de que usted no tuviese ningún gasto deducible, si cobra 1.500 euros al mes de la renta, obteniendo un total de 18.000 Euros al año, la reducción ascenderá a 9.000 € (18.000 x 50%) siendo el rendimiento fiscal neto reducido de 9.000 €, lo que le supondrá un pago de IRPF de 2.700 € (9.000 x 30%). Tras pagar el impuesto de la renta, usted obtendrá 15.300 € anuales netos por el alquiler. Si quiere ampliar información sobre otras reducciones previas que contemplaba la Ley de IRPF puede leer el siguiente artículo.
Si alquila el piso como oficina a la empresa por 1.500 € al mes, al final del año tendrá un ingreso neto después del pago de impuestos de 12.600 euros, resultante de restar de la renta bruta (18.000 €) los 5.400 € de tributación (18.000 x 30%).
Como conclusión podemos observar, que para obtener más ingresos, si alquilamos la propiedad como oficina necesitaríamos que la renta sea superior en al menos un 32% a la de alquilar como vivienda. Eso sí, puede pensar que el piso estará mejor conservado como despacho u oficina, teóricamente con menos preocupaciones y gastos de reparaciones, o que en caso de impago no se verá afectado por suspensiones de desahucios ni por otras limitaciones legales como la de actualización anual de rentas. Salvando distancias, estas consideraciones serían válidas para el alquiler de locales comerciales.
| INGRESO NETO DE ALQUILER COMO VIVIENDA O DESPACHO PARA EL EJEMPLO | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tipo | Renta mensual | IRPF anual a pagar | Ingreso neto anual | ||
| Vivienda | 1.500 € | 1.680 € | 10.320 € | ||
| Despacho | 1.500 € | 5.040 € | 9.360 € | ||
| Debido a la fiscalidad, para que interese alquilar como despacho, oficina o vivienda vacacional debería cobrar una renta al menos un 32% superior a la de la vivienda. | |||||
Tenga en cuenta
Si es propietario de varios inmuebles en alquiler y la mayoría no son viviendas, que es muy probable que le interese constituir una sociedad que administre y gestione los alquileres. En el Impuesto de Sociedades podrá deducir más gastos que los que permite el IRPF, y el tipo impositivo del impuesto resultará menor en la mayoría de los casos.