Frequently Asked Questions

El usufructo de una vivienda es el derecho a disfrutar de su habitabilidad sin ser propietario (quien tiene el uso y goce de la propiedad). Si compramos una propiedad con usufructo tendremos que considerar al usufructuario como si fuese otro vendedor más, éste vende el derecho de habitabilidad (usufructo) y el propietario vende la titularidad (nuda propiedad),

Hay diferentes tipos de usufructos, puede ser: vitalicio; cuando dura toda la vida; o temporal, concedido un tiempo determinado. Esto afectará el el valor del usufructo.

Si es temporal, el valor es del 2 por ciento sobre el valor total de la vivienda por cada año de duración del usufructo sin superar el 70 por ciento del valor de la propiedad y sin tener en cuenta los periodos inferiores a un año.

Por ejemplo si el usufructo sobre una propiedad de 100 000€ es de 20 años y 2 meses sólo se computarán los 20 años, y cuyo valor será 20×2%=40% por lo que 40%x100000€ = 40000€ sería el valor del usufructo.

Si el usufructo temporal es menor de 1 año, por ejemplo de 9 meses contará como 1 año. Y el cálculo sobre los 100000€ sería 1×2%=2% donde 2%x100 000€=2000€ sería el valor del usufructo.

Recordemos que el porcentaje nunca podrá superar el 70% del valor de la propiedad, en cuyo caso se aplicaría el 70% y no más para el cálculo del valor del usufructo.

Si es vitalicio, el valor mínimo es el 10% y el máximo el 70%. El valor de calcula restándole a 89 la edad del usufructuario.
Si el usufructuario tiene 50 años y la vivienda tiene un valor de 100 000€, se calcula mediante 89-50=39% donde el valor es 39%x100000=39 000€

La vivienda puede además tener más de un usufructuario, pasando el derecho de uno a otro según vayan falleciendo. En este caso habrá que calcular el valor con la edad del usufructuario más joven. 89-la edad del más joven. Si es un matrimonio quien disfruta del usufructo de 80 y 70 años tomaremos la edad del de 70 entonces 89-70=19% el valor sería de 19%100 000=19 000€.

Entonces: ¿Cuál es el valor del pleno dominio de la propiedad? Es la suma del valor del usufructo más la nuda propiedad.

No importará si estás casado/a o no con tu pareja, ya que en ambos casos estaremos adquiriendo un bien en común y no dispondremos de mayor o menores ventajas si estamos o no casados, ya que esa adquisición se regirá por la misma normativa. Desde el punto de vista civil e incluso fiscal no hay variaciones desde que desapareció la deducción por adquisición de vivienda habitual, que sí premiaba a los matrimonios frente a las parejas de hecho. (Ya que esta deducción por adquisición de la vivienda habitual quedó suprimida para adquisiciones posteriores a día 1 de enero de 2013)

Si bien antes de comprar una vivienda, debemos de tener en cuenta que los beneficios de comprar una vivienda en pareja pueden acabar convirtiéndose en inconvenientes.

A modo de introducción es importante saber que, desde el punto de vista legal, al firmar una hipoteca en régimen de gananciales, el 50% del préstamo y del inmueble quedan adjudicados a cada uno de los intervinientes.

Pero por otro lado, los principales riesgos a la hora de comprar una vivienda como pareja y sin estar casados son la falta de amparo legal; si no se han acordado previamente unas reglas -y se han elevado a escritura pública- y las complicaciones que conlleva el reparto posterior de deudas o haberes.

Si queremos comprar un piso en pareja lo recomendable es hacerlo cuando la relación está asentada y, por motivos legales, se ha formalizado. Esto es, cuando se han casado o se han convertido en pareja de hecho. Hay que tener en cuenta que los bancos serán más favorables a prestar dinero a una pareja consolidada.

Cuando compramos un piso en pareja sin estar casados, pero estableciendo un régimen de gananciales dará lugar a una situación de proindiviso o de comunidad de bienes, figura del Derecho Civil utilizada para regular los derechos de copropiedad.

Esta comunidad de bienes se basa en la existencia de una propiedad común y proindivisa de bienes o incluso de derechos que pertenecen a diferentes titulares de forma conjunta y simultánea. En el caso de los inmuebles, su adquisición generalmente se formaliza mediante escritura pública, en la que las partes dejan constancia por escrito de sus acuerdos en referencia a ese bien (como por ejemplo el porcentaje que cada uno adquiere).

los matrimonios contraídos bajo el régimen de bienes gananciales diferencian por un lado los patrimonios privativos de cada cónyuge (bienes de cada uno antes de casarse y los recibidos por herencia o donación durante el matrimonio) y el patrimonio ganancial (constituido por las ganancias de los cónyuges durante su matrimonio, incluidos los beneficios producidos tanto por los bienes gananciales como los privativos). En el caso de las deudas generadas durante la unión, los bienes privativos de cada uno de los cónyuges también actúan como garantes.

Esto significa que, si son una pareja no casada y compráis una vivienda en régimen de bienes gananciales, el inmueble será de los dos a partes iguales independientemente de lo aportado por cada uno. De modo que, aunque uno de los cónyuges gane más que el otro, la vivienda será ganancial o lo que es lo mismo, de ambos en la misma proporción.

Lo que sí puede suceder es que alguno de los cónyuges aporte dinero privativo, es decir solo de él (por ejemplo, procedente de la herencia de sus padres) para la adquisición de la vivienda familiar, en cuyo caso es muy conveniente hacerlo constar en la escritura de compra de modo que ese cónyuge tenga una mayor participación en la propiedad de la vivienda.

Así lo estipula la sentencia del 27 de mayo de 2019 del Tribunal Supremo, que señala que “si se prueba que para la adquisición -de la propiedad- se han empleado fondos privativos, el cónyuge titular del dinero tiene derecho a que se le reintegre el importe actualizado, aunque no hiciera reserva sobre la procedencia del dinero ni sobre su derecho de reembolso”.

En los matrimonios con un régimen de separación de bienes se mantienen separados los patrimonios de cada uno de los cónyuges. Así, los bienes pertenecientes a cada una de las personas antes y después del matrimonio seguirán siendo suyos. Esto quiere decir que, si compras una vivienda en pareja en régimen de separación de bienes, cada uno de ustedes será propietario de la parte proporcional que haya pagado (pese a que ambos disfruten de ella). Si la compra ha sido realizada solo con el dinero de uno de los cónyuges, será exclusivamente suya.

Las capitulaciones matrimoniales, se trata de un documento en el que la pareja acuerda las condiciones económicas que regirán su matrimonio. Equivalen al documento que se firma en el caso de comprar casa en pareja sin estar casados. Así, en el caso de que uno de los contrayentes esté endeudado o uno aporte más capital, todo quedará recogido en esas capitulaciones y no supondrá perjuicio o beneficio a la otra parte.

¿Cuál es la figura legal recomendada para comprar vivienda como pareja no casada o casada?

Realmente no importa si estás casado/a o no con tu pareja, ya que en ambos casos estaremos adquiriendo un bien en común, y esa adquisición se regirá por la misma normativa”. Desde el punto de vista civil e incluso fiscal no hay variaciones desde que desapareció la deducción por adquisición de vivienda habitual, que sí premiaba a los matrimonios frente a las parejas de hecho.

Qué pasa con la casa en caso de divorcio

En el caso de que la relación no termine bien se abren varias posibilidades. En primer lugar, hay que diferenciar entre la titularidad de la vivienda y el derecho de uso, ya que ambas no tienen por qué coincidir en la misma persona. El derecho de uso lo decidirán los cónyuges o el juez en su sentencia en función de si hay hijos menores o un cónyuge merecedor de mayor protección. Pero también cabe la posibilidad de que se atribuya la titularidad de la vivienda a uno de los cónyuges, al margen de quién tenga atribuido su uso.

vivienda como pareja no casada o casada

Como ves, comprar una vivienda si son una pareja no casada no es difícil, pero la situación se complica si llegan los hijos porque ante una separación o divorcio prima el interés y la protección de los menores. La clave es recoger los acuerdos en una escritura pública que establezca las condiciones en el caso de una

Para legalizar una vivienda rústica tenemos que tener en cuenta dos factores: el municipal donde se sitúe y la documentación de la que disponemos de la vivienda, las vías para legalizar la vivienda son las siguientes:

• Licencia de Legalización.
• Asimilación a Licencia.
• Asimilado Fuera de Ordenación.

A continuación se detallan cada una de ellas;

Licencia de Legalización
Para optar a esta vía la vivienda debe tener:

• Proyecto de arquitecto.
• Licencia urbanística.
• Licencia de primera ocupación.

Procedimiento:
Deberás presentar al ayuntamiento donde se encuentre la edificación los siguientes documentos:

• Instancia general debidamente cumplimentada
• Identificación de la persona titular de la edificación: nombre y apellidos, dirección, NIF o CIF en el caso de que sea una entidad.
• Emplazamiento de la obra
• Proyecto redactado por Arquitecto y visado por su Colegio Profesional.
• Carta de Pago de las tasas municipales.

Asimilado a Licencia
Requisitos para optar a esta vía:

• Edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable.
• Edificaciones irregulares en suelo urbano y urbanizable para las que hubiera
  transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.

Procedimiento:

Si tu vivienda cumple con los requisitos anteriores deberás presentar en tu ayuntamiento los siguientes documentos:

• Instancia general debidamente cumplimentada
• Identificación de la persona titular de la edificación: nombre y apellidos, dirección,
  NIF o CIF en el caso de que sea una entidad.
• Plano de situación y emplazamiento.
• Justificante del pago de tasas.
• Informe técnico de profesional competente en el que se haga constar como mínimo:
• La situación del inmueble con su referencia catastral y registral si la tuviera.
• Los titulares.
• La parcela en la que se ubica y si existe participaciones indivisas en la
  misma.
• Características y dimensiones de las edificaciones y su conformidad al
  PGOU señalando en su caso en que parámetros se incumple.
• Fecha de la finalización de las obras de edificaciones.
• Si con posterioridad a la edificación le consta que se han realizado obra que
  hayan modificado sus condiciones urbanísticas iniciales (ocupación, altura, incremento de la edificabilidad y número de viviendas).
• Sistema de abastecimiento de aguas y energía eléctrica.
• Sistema de evacuación de aguas residuales.
• Si dispone de acceso adecuado transitable.

Si se destina a uso residencial:

1. Si la vivienda dispone de una estancia que realice las funciones de estar y
   descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.
2. Que las piezas habitables no se encuentran en planta sótano.
3. Que las piezas habitables disponen de iluminación y ventilación natural
   desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los cuartos de aseo y las dependencias auxiliares.
4. Relación de las obras que debería realizar para cumplir con los requisitos de
   habitabilidad, seguridad y salubridad.

Asimilación Fuera de Ordenación

Requisitos para optar a esta vía:

• Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales
  no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística
  ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo
  para su ejercicio conforme al artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
  • Es decir, fue construida hace más de 6 años.
  • No se encuentra en suelo protegido.
  • No tiene expediente de legalidad o está caducado.

Procedimiento
DECLARACIÓN DE ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN ORDENACIÓN EN SUELO NO URBANIZABLE.
Para adoptar este procedimiento deberás presentar en el ayuntamiento de la localidad donde se encuentre la edificación los siguientes documentos:

• Instancia general debidamente cumplimentada
• Identificación de la persona titular de la edificación: nombre y apellidos, dirección,
  NIF o CIF en el caso de que sea una entidad.
• Se acompañará certificación técnica en formato digital que acredite:
• Identificación del inmueble en plano de situación, con indicación de los datos
  registrales, si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, la referencia
  catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial referenciada, con la
  identificación de las coordenadas UTM.  
• Descripción de la edificación, con expresión de su compatibilidad o
  disconformidad con la ordenación urbanística, con aportación de los
  siguientes planos:
  • Un plano de situación sobre cartografía oficial del Plan General a escala 1:5.000 ó 1:10.000, en el que se grafía la edificación a inscribir y que conste expresamente que la edificación no invade suelo reservado para sistemas generales, espacios libres, verdes o equipamiento. 
  • Plano de la parcela, acotado o superficiado con indicación de la escala (preferiblemente a escala 1:5.000).
  • Plano acotado en que se sitúen las obras con respecto a los linderos de la parcela.
  • Plano acotado por cada planta del edificio y/o instalación con distribución y sección genérica, de conformidad con la obra realmente ejecutada. En estos planos se representará cada una de las edificaciones, obras o instalaciones con uso diferenciado, con expresión de las superficies útiles y construidas.

• Una fotografía de cada una de las fachadas de la obra, instalación o edificación de las que pueda desprenderse el estado constructivo de la misma, realizada a color y tamaño mínimo 10 x 15 cm.
  • Que el suelo no tiene riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones, u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia.
  • Si la edificación tuviera pequeñas disconformidades con la ordenación urbanística, se deberá señalar y especificar la imposibilidad o muy difícil reposición de las obras que infringen la normativa urbanística.
  • Aptitud de la edificación para el uso que se destina por reunir los requisitos de habitabilidad.
  • Obras a realizar en la edificación para su adecuación a las normas de habitabilidad y dotaciones y servicios básicos, y plazo de ejecución.
• Los servicios básicos habrán de resolverse preferentemente mediante instalaciones de carácter autónomo y sostenible, sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable.
• Excepcionalmente, los servicios básicos podrán suministrarse mediante el acceso a las redes, siempre y cuando éstas estén accesibles a pie de parcela y la compañía suministradora acredite la viabilidad de la acometida.
• Acreditación por parte de las compañías suministradoras de que dispone de suficiente potencia eléctrica o caudal de agua para abastecer a la edificación.
• Acreditación de la fecha de terminación de la edificación.

DECLARACIÓN DE ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN ORDENACIÓN EN SUELO
URBANO NO CONSOLIDADO

Para adoptar este procedimientos deberás presentar en el ayuntamiento de la localidad donde se encuentre la edificación los siguientes documentos:

• Instancia general debidamente cumplimentada
• Identificación de la persona titular de la edificación: nombre y apellidos, dirección,
  NIF o CIF en el caso de que sea una entidad.
• Se acompañará certificación técnica en formato digital que acredite:
• Identificación del inmueble en plano de situación, con indicación de los datos
  registrales, si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, la referencia
  catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial referenciada, con la
  identificación de las coordenadas UTM.
• Descripción de la edificación, con expresión de su compatibilidad o disconformidad con la ordenación urbanística, con aportación de los
  siguientes planos:
  •   Un plano de situación sobre cartografía oficial del Plan General a escala 1:5.000 ó 1:10.000, en el que se grafía la edificación a inscribir y que conste expresamente que la edificación no invade suelo reservado para sistemas generales, espacios libres, verdes o equipamiento.
  • Plano de la parcela, acotado o superficiado con indicación de la escala (preferiblemente a escala 1:2.000).
  • Plano acotado en que se sitúen las obras con respecto a los linderos de la parcela.
  • Plano acotado por cada planta del edificio y/o instalación con distribución y sección genérica, de conformidad con la obra realmente ejecutada. En estos planos se representará cada una de las edificaciones, obras o instalaciones con uso diferenciado, con expresión de las superficies útiles y construidas.
  • Una fotografía de cada una de las fachadas de la obra, instalación o edificación de las que pueda desprenderse el estado constructivo de la misma, realizada a color y tamaño mínimo 10 x 15 cm.

• Si la edificación tuviera pequeñas disconformidades con la ordenación urbanística, se deberá señalar y especificar la imposibilidad o muy difícil reposición de las obras que infringen la normativa urbanística.
• Aptitud de la edificación para el uso que se destina por reunir los requisitos de
  habitabilidad.
•  Obras a realizar en la edificación para su adecuación a las normas de habitabilidad y dotaciones y servicios básicos, y plazo de ejecución.
• Acreditación de la fecha de terminación de la edificación.